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　　作   者

　　

　　王少漢

　　

　　浙江大學(xué)（經(jīng)濟(jì)學(xué)院、金融研究院）融資租賃研究中心特約研究員

　　

　　上海市海華永泰律師事務(wù)所合伙人

　　

　　陳愷愷

　　

　　浙江大學(xué)（經(jīng)濟(jì)學(xué)院、金融研究院）融資租賃研究中心特約研究員

　　

　　上海市海華永泰律師事務(wù)所合伙人

　　

　　諸珠

　　

　　上海市海華永泰律師事務(wù)所實(shí)習(xí)生、上海海事大學(xué)研究生在讀

　　

　　正文：

　　

　　一、背景

　　

　　受多重因素影響，不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的市場(chǎng)占有率在我國(guó)一直偏低。不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃物的合法性也一直在理論屆存有爭(zhēng)議，如在建工程、商品房和廠房等能否作為租賃物。實(shí)務(wù)中出現(xiàn)以土地附著物、農(nóng)業(yè)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)等作為新型標(biāo)的物簽訂融資租賃合同，其合法性和可行性爭(zhēng)議頗多。再有，以不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的，如在案件審理中被認(rèn)定為借貸關(guān)系，因未約定逾期利息，且融資租賃服務(wù)費(fèi)不同于利息，所以法院判決按照6%的標(biāo)準(zhǔn)支付資金占用利息的情況在實(shí)務(wù)中時(shí)有發(fā)生(汪向前、國(guó)驊融資租賃有限公司企業(yè)借貸糾紛為例【（2018）浙02民終2628號(hào)】)。本文將結(jié)合實(shí)務(wù)裁判案例從以上爭(zhēng)議點(diǎn)進(jìn)行分析，并在文章結(jié)尾對(duì)爭(zhēng)議點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)揭示。

　　

　　二、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃概述

　　

　　1、不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的合法性

　　

　　我國(guó)融資租賃業(yè)務(wù)中以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的比重較大，不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)受到多重因素影響業(yè)務(wù)占比偏低。首先不動(dòng)產(chǎn)本身能否作為融資租賃標(biāo)的在我國(guó)的融資租賃業(yè)務(wù)剛開始發(fā)展的時(shí)候就備受爭(zhēng)議。

　　

　　雖然融資租賃公司現(xiàn)統(tǒng)一受銀保監(jiān)監(jiān)管，從目前的監(jiān)管政策來看，不同類型的融資租賃公司能用于經(jīng)營(yíng)的租賃物范圍也有所差別?！督鹑谧赓U公司管理辦法2014》第四條規(guī)定適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會(huì)另有規(guī)定的除外。固定資產(chǎn)是一個(gè)會(huì)計(jì)概念，其中也包括在會(huì)計(jì)上可以獨(dú)立核算的“不動(dòng)產(chǎn)”?！度谫Y租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，需要以權(quán)屬清晰、真實(shí)存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)的租賃物為載體?！锻馍掏顿Y租賃管理辦法》規(guī)定，租賃財(cái)產(chǎn)包括：（一）生產(chǎn)設(shè)備、通信設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)備、工程機(jī)械設(shè)備、辦公設(shè)備等各類動(dòng)產(chǎn)；（二）飛機(jī)、汽車、船舶等各類交通工具；（三）本條（一）、（二）項(xiàng)所述動(dòng)產(chǎn)和交通工具附帶的軟件、技術(shù)等無形資產(chǎn)，但附帶的無形資產(chǎn)價(jià)值不得超過租賃財(cái)產(chǎn)價(jià)值的二分之一。

　　

　　財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》【財(cái)稅[2012]82號(hào)】規(guī)定，對(duì)金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》【財(cái)稅[2009]128號(hào)】規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同子合同簽訂的次月依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》【財(cái)稅〔2016〕36號(hào)】和《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》【財(cái)稅〔2018〕32號(hào)】規(guī)定，有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)適用稅率16%，不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)適用稅率10%，融資性售后回租服務(wù)按照“貸款服務(wù)”適用稅率6%。

　　

　　從目前的監(jiān)管政策來看，我國(guó)的金融融資租賃公司從事不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的合法性是有法律明確規(guī)定的，但是非金融租賃公司能否從事不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)沒有法律明文規(guī)定。從本文的樣本案例看來，出租人為非金融租賃有限公司的占比85%，金融租賃公司占比15%，由此可見不同類型的融資租賃企業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的合法性是被法律和司法實(shí)際認(rèn)可的。

　　

　　2、樣本案例概述

　　

　　以“融資租賃”、“不動(dòng)產(chǎn)”和“判決書”等關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，經(jīng)過篩選選出36份判決書作為樣本案例，發(fā)現(xiàn)實(shí)務(wù)中存在不動(dòng)產(chǎn)租賃物類型、認(rèn)定融資租賃關(guān)系是否成立和履約權(quán)利義務(wù)劃分是較為普遍的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

　　

　?。?）不動(dòng)產(chǎn)租賃物類型

　　

　?。▓D一 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃類型及比例分布）

　　

　　從分析數(shù)據(jù)可以看出，實(shí)務(wù)中融資租賃交易多以商品房、廠房和不動(dòng)產(chǎn)添附物作為標(biāo)的物，商品房以19.51%的比例位居不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物首位。也出現(xiàn)了如附著在土地上的樹木和農(nóng)業(yè)設(shè)施以及廠房使用權(quán)等新型標(biāo)的物。

　　

　?。?）融資租賃關(guān)系是否成立及原因概述

　　#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　?。▓D二 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃關(guān)系是否成立分布圖）

　　

　　從總體比例分布來看，目前不動(dòng)產(chǎn)融資租賃糾紛不成立融資租賃關(guān)系的比重較大，原因主要有融資租賃合同未成立和未辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。部分成立的原因是以多項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作為標(biāo)的物的情況下，只有部分標(biāo)的物辦理了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　

　　三、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃法律風(fēng)險(xiǎn)分析

　　

　　1、不動(dòng)產(chǎn)租賃物風(fēng)險(xiǎn)

　　

　　（1）在建工程作為標(biāo)的物。根據(jù)前述監(jiān)管政策和案例分析，不動(dòng)產(chǎn)是合法的融資租賃關(guān)系標(biāo)的物，但是需要在會(huì)計(jì)核算上是獨(dú)立的物，因此在建工程不能作為租賃物標(biāo)的，沒有在主管機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，出租人更加不可能獲得在建工程的所有權(quán)。而在成立的融資租賃關(guān)系中，租賃物必須是出租人所有，因違反此項(xiàng)要件法院會(huì)認(rèn)定因不存在合法有效的租賃物所以融資租賃合同未成立，但是實(shí)務(wù)中也有支持以在建工程作為標(biāo)的物的案例。以國(guó)泰租賃有限公司與山東鑫海投資有限公司、山東鑫海擔(dān)保有限公司等企業(yè)借貸糾紛【（2014）民二終字第109號(hào)】為例，在租賃期間，該項(xiàng)目亦未取得商品房預(yù)售許可，故案涉商品房（即租賃物）所有權(quán)無法從出賣人三威置業(yè)公司移轉(zhuǎn)至出租人國(guó)泰租賃公司。相反，如泰康消防化工集團(tuán)融資租賃有限責(zé)任公司與瀘州太昌建筑安裝工程有限公司昆明分公司、瀘州太昌建筑安裝工程有限公司融資租賃合同糾紛【（2018）云01民初2107號(hào)】，判決書表明從該協(xié)議內(nèi)容來看，融資租賃物為“新亞洲體育城·游泳館全民健身中心及國(guó)際體育集訓(xùn)基地22F資產(chǎn)”的所有權(quán)，協(xié)議約定了資產(chǎn)作價(jià)金額、租賃期限、租金金額、租金支付方式、租賃物所有權(quán)處置等內(nèi)容，該協(xié)議從形式和內(nèi)容均能反映雙方融資租賃的真實(shí)意思表示。本案融資租賃物雖為在建工程，但協(xié)議雙方對(duì)此都是明確知曉的，且結(jié)合之前的以房抵款協(xié)議、融資租賃協(xié)議，雙方系通過對(duì)該資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬及后續(xù)手續(xù)辦理權(quán)利主體進(jìn)行明確約定，從而實(shí)現(xiàn)融資租賃的合同目的，并不違反法律規(guī)定。此項(xiàng)判決試圖探究交易主體的真實(shí)意思，雖然標(biāo)的物是在建工程，但是根據(jù)多方證據(jù)判定當(dāng)事人之間有進(jìn)行融資租賃交易的真實(shí)意思表示。

　　

　?。?）不動(dòng)產(chǎn)添附物作為標(biāo)的物。由于以房產(chǎn)進(jìn)行售后回租業(yè)務(wù)交易成本過高，交易主體會(huì)選擇添附于不動(dòng)產(chǎn)之上的物作為融資租賃標(biāo)的物，用不動(dòng)產(chǎn)抵押作為融資租賃關(guān)系的債權(quán)擔(dān)保。樣本案例支持添附于不動(dòng)產(chǎn)之上的物作為租賃物。此種物因添附于不動(dòng)產(chǎn)之上，成為了不動(dòng)產(chǎn)的附合物，以中國(guó)金融租賃有限公司、興業(yè)國(guó)際信托有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴【（2016）浙民終9號(hào)】為例，法院認(rèn)為涉案異議財(cái)產(chǎn)清單項(xiàng)下的去漬臺(tái)、廚房設(shè)備（可移動(dòng)的廚房設(shè)備除外）、桑拿設(shè)備、泳池設(shè)備、操作臺(tái)、海鮮池，在浙江保羅大酒店將三門縣海游鎮(zhèn)濱海大道18號(hào)大樓抵押給興業(yè)公司之前，已通過安裝、固定等方式添附于該大樓，成為該大樓的附合物。另外，綏化勤華汽車銷售服務(wù)有限公司與平安國(guó)際融資租賃(天津)有限公司、王占領(lǐng)融資租賃合同糾紛案中【（2019）滬74民終913號(hào)】，雙方約定以汽車4S店房產(chǎn)之上的鋼架結(jié)構(gòu)作為標(biāo)的物，法院認(rèn)為具有融物屬性。理由是，涉案鋼結(jié)構(gòu)真實(shí)存在且清晰、易于辨認(rèn)。平安租賃公司與勤華公司簽訂的《售后回租賃合同》附件四租賃物清單中，詳細(xì)列明了租賃物發(fā)票號(hào)、品名(即鋼結(jié)構(gòu))、型號(hào)(即4S店)、數(shù)量及原值。同時(shí)根據(jù)鋼結(jié)構(gòu)購(gòu)買發(fā)票、租賃物照片及確認(rèn)函，案涉租賃物為勤華公司所購(gòu)買的4S店鋼結(jié)構(gòu)，且“設(shè)置于(承租人)綏化勤華汽車銷售服務(wù)有限公司內(nèi)”，故4S店鋼結(jié)構(gòu)雖為種類物，但因雙方當(dāng)事人的共同指定行為已經(jīng)特定化，且其結(jié)構(gòu)清晰、易于辨認(rèn)。其次，案涉鋼結(jié)構(gòu)不因附著于不動(dòng)產(chǎn)而不再為租賃物。法律并未禁止4S店鋼結(jié)構(gòu)作為融資租賃的租賃物，此種情形下雖融資擔(dān)保的功能有所減弱，但融物屬性并未喪失。長(zhǎng)江聯(lián)合金融租賃有限公司與四川金峨供電有限公司、四川峨眉山電力股份有限公司等融資租賃合同糾紛案【（2018）滬0115民初41610號(hào)】中，也認(rèn)為設(shè)備添附于不動(dòng)產(chǎn)之上，不會(huì)因其附著于或嵌入不動(dòng)產(chǎn)而不再是租賃物，以此類添附、建設(shè)在不動(dòng)產(chǎn)之上的設(shè)備作為租賃物的融資租賃合同，仍然屬于融資租賃合同。

　　

　　（3）附有他物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)。近期銀保監(jiān)會(huì)頒布的《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法（草案）》及現(xiàn)存的法規(guī)規(guī)定，融資租賃公司開展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬清晰、真實(shí)存在且能夠產(chǎn)生收益的租賃物為載體。融資租賃公司不得接受已設(shè)置抵押、權(quán)屬存在爭(zhēng)議、已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押的財(cái)產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財(cái)產(chǎn)作為租賃物。由于風(fēng)控不到位等多種原因，簽訂融資租賃合同之前不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物之上設(shè)有抵押權(quán)或者已經(jīng)被司法機(jī)關(guān)查封的情況是真實(shí)存在的，以淮北鳳凰山實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與淮北市漢享食品有限公司一般取回權(quán)糾紛【（2018）皖0602民初1893號(hào)】為例，鳳凰山公司（太上公司）與漢享公司于2017年4月14日達(dá)成的售后回租合同時(shí)，土地使用權(quán)在被抵押和被法院查封情況下進(jìn)行地上建筑物的變動(dòng)基本是不可能的，存在法律上的障礙，所以鳳凰山公司（太上公司）與漢享公司實(shí)際沒有完成物權(quán)變動(dòng)，也因法律障礙沒有完成物權(quán)變動(dòng)的可能性。此種情形下，一旦抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行，融資租賃公司再申請(qǐng)執(zhí)行異議也不會(huì)得到法院的支持，再次以中國(guó)金融租賃有限公司、興業(yè)國(guó)際信托有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴【（2016）浙民終9號(hào)】為例，在其與浙江保羅大酒店簽訂融資租賃合同之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)融資租賃標(biāo)的物的權(quán)利歸屬、權(quán)利狀態(tài)及其他相關(guān)情況進(jìn)行查明。但是中金租公司對(duì)前述事實(shí)情況卻未盡到查明義務(wù)。在此情況下，原判認(rèn)定中金租公司不能善意取得涉案異議財(cái)產(chǎn)，亦無不當(dāng)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　

　　（4）附著于集體土地上的農(nóng)業(yè)設(shè)施。此項(xiàng)租賃物的性質(zhì)不同前述不動(dòng)產(chǎn)，農(nóng)業(yè)設(shè)施占用的集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)往往是歸承租人所有，但是所有權(quán)歸集體，出租人無法進(jìn)行確權(quán)登記，因我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度的現(xiàn)狀，附著于集體土地之上的農(nóng)業(yè)設(shè)施無法進(jìn)行登記，法院依然認(rèn)定當(dāng)死人之間成立融資租賃關(guān)系。以遼寧輝山乳業(yè)集團(tuán)豐源牧業(yè)有限公司、輝山乳業(yè)(中國(guó))有限公司等與海通恒信國(guó)際租賃有限公司融資租賃合同糾紛【（2019）滬民終73號(hào)】為例，盡管如此，在法無明令禁止且符合設(shè)施農(nóng)用地審批要求，不改變農(nóng)業(yè)設(shè)施性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)范圍的前提下，為維護(hù)農(nóng)業(yè)設(shè)施所有權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)允許其以協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式處分農(nóng)業(yè)設(shè)施，行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而本案被告輝山豐源公司基于融資需要出讓的設(shè)備設(shè)施，仍由其實(shí)際占有使用，并未改變使用性質(zhì)和范圍。況且，附著或嵌入建筑物、構(gòu)筑物的設(shè)備設(shè)施，亦不被法律、行政法規(guī)所禁止作為融資租賃交易的租賃物。上述農(nóng)業(yè)設(shè)施對(duì)于出租人而言，因承租人違約而由出租人行使取回權(quán)時(shí)，可能存在取回難度較大、取回價(jià)值基本喪失等債權(quán)保障功能難以實(shí)現(xiàn)的問題，但這屬于出租人在融資租賃交易中的交易風(fēng)險(xiǎn)范疇，不影響融資租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定，故被告輝山豐源公司向原告恒信租賃公司轉(zhuǎn)讓上述農(nóng)業(yè)設(shè)施的行為有效。綜上分析，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定系爭(zhēng)售后回租交易中的融物具有真實(shí)性。

　　

　　（5）土地使用權(quán)作為標(biāo)的物?，F(xiàn)有的裁判案件支持以土地使用權(quán)作為融資租賃標(biāo)的物，但是如沒有以土地使用權(quán)作為標(biāo)的物的買賣合同和出租土地使用權(quán)的的合同，此項(xiàng)融資租賃關(guān)系沒有成立。以汪向前、國(guó)驊融資租賃有限公司企業(yè)借貸糾紛【（2018）浙02民終2628號(hào)之一】為例，雙方并不存在以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的買賣合同及出租土地使用權(quán)的租賃合同，即并沒有融物之屬性，顯然不符合融資租賃的法律特征，其本質(zhì)系企業(yè)之間的借款，該合同名為融資租賃合同實(shí)為企業(yè)借貸合同。

　　

　　2、融資租賃法律關(guān)系

　　

　　結(jié)合針對(duì)租賃物的風(fēng)險(xiǎn)分析，可以得知融資租賃法律關(guān)系是否成立有兩大重要的因素，第一是融資租賃關(guān)系有關(guān)的《買賣合同》、《融資租賃合同》是否合法設(shè)立，第二是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)這類特殊的標(biāo)的物是否進(jìn)行了交付。

　　

　　樣本案例中融資租賃關(guān)系未成立的原因大多是承租人和出租人未對(duì)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記，甚至有想要通過轉(zhuǎn)讓公司百分之百股權(quán)到出租人名下達(dá)到出租人控制土地使用權(quán)的方式，然而也是因?yàn)闆]有實(shí)現(xiàn)真正意義上的交付而被認(rèn)定為未在當(dāng)事人之間成立融資租賃關(guān)系。再次以汪向前、國(guó)驊融資租賃有限公司企業(yè)借貸糾紛【（2018）浙02民終2628號(hào)之一】為例，同時(shí)為了使國(guó)驊公司能夠控制濱州鴻遠(yuǎn)公司名下土地，雙方簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》及其補(bǔ)充協(xié)議。

　　

　　3、判決中雙方權(quán)利義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　

　?。?）融資租賃關(guān)系成立的情況。此時(shí)發(fā)生融資租賃合同的糾紛多是承租人沒有及時(shí)履行合同義務(wù)，如出租人已經(jīng)支付購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的對(duì)價(jià)，但是承租人未協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記，法院判決承租人除支付相應(yīng)違約金外，還需繼續(xù)履行合同，這種情況下會(huì)產(chǎn)生有誰支付不動(dòng)產(chǎn)過戶契稅的爭(zhēng)議。以河北省金融租賃有限公司與北京金寶街凈雅餐飲股份有限公司（原北京金寶街凈雅餐飲有限公司）融資租賃合同糾紛【（2017）冀01民初962號(hào)】為例，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。本案當(dāng)中，原告是房屋購(gòu)買人即承受人，原告應(yīng)為契稅納稅人。雖然我國(guó)財(cái)稅管理方面的法律法規(guī)對(duì)于各種稅收的征收均明確規(guī)定了納稅義務(wù)人，但并未禁止納稅義務(wù)人和合同相對(duì)人約定由合同相對(duì)人或第三人繳納稅款。稅法對(duì)于稅種、稅率、稅額的規(guī)定是強(qiáng)制性的，但法律法規(guī)對(duì)該類費(fèi)用的實(shí)際負(fù)擔(dān)者由誰負(fù)擔(dān)并沒有作出禁止性規(guī)定，法律和法規(guī)并不禁止合同雙方對(duì)稅費(fèi)最終承擔(dān)人進(jìn)行自由約定。另外，關(guān)于《融資租賃合同》違約金的數(shù)額主張，合同法規(guī)定，當(dāng)事人如果認(rèn)為違約金約定過高過低可以在通過訴訟主張的方式提出，如果當(dāng)事人未提出，根據(jù)不訴不理的原則，法院不會(huì)主動(dòng)審理。如果當(dāng)事人提出違約金數(shù)額調(diào)整的主張，法院一般按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的4倍判決。

　　

　?。?）融資租賃關(guān)系未成立的情況。如果融資租賃關(guān)系被認(rèn)定為借貸關(guān)系，借款人應(yīng)當(dāng)支付的本金、利息和違約金數(shù)額主要參考當(dāng)事人之間的約定和民間借貸審理的相關(guān)法規(guī)和司法解釋。在借款本金認(rèn)定方面，主要根據(jù)合同約定和當(dāng)事人之間實(shí)際的資金往來，借款利息和違約金總和不能超過借款本金的24%。逾期利息方面，當(dāng)事人如果沒有約定但是在訴訟請(qǐng)求中提出的，法院判決借款人按照6%的水平支付出借人的資金占用利息。

　　

　　四、法律建議

　　

　　1、租賃標(biāo)的應(yīng)符合法律規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的合法性受到法律法規(guī)和審判案例的支持，甚至其他類型的物如添附于不動(dòng)產(chǎn)之上的物，附與集體土地之上的農(nóng)業(yè)設(shè)施和土地使用權(quán)也受到司法支持。雖然有審判案例支持在建工程作為標(biāo)的物，但是根據(jù)融資租賃行業(yè)監(jiān)管規(guī)定，仍然要盡量避免以在建工程作為標(biāo)的物進(jìn)行交易。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　

　　2、清晰完整的合同約定是各方真實(shí)意思表示體現(xiàn)。融資租賃合同設(shè)立方面，需要有產(chǎn)權(quán)明晰且無權(quán)利負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)作為標(biāo)的物，當(dāng)事人之間需要訂有不動(dòng)產(chǎn)《買賣合同》和《融資租賃合同》，還需要辦理產(chǎn)權(quán)變更登記（本文中提及的集體土地之上的農(nóng)業(yè)設(shè)施除外）。

　　

　　3、做好預(yù)案。對(duì)于出租人而言，為避免經(jīng)營(yíng)利益受損，即使最后會(huì)被認(rèn)定為借貸關(guān)系，也應(yīng)當(dāng)約定逾期利息和違約金。當(dāng)事人如果認(rèn)為約定的違約金過高或者過低，應(yīng)當(dāng)提出降低或者提高違約金數(shù)額的主張。