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　　基本情況

　　

　　2017年9月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“甲”）與乙融資租賃公司（以下簡(jiǎn)稱“乙”）簽訂了融資租賃合同。根據(jù)合同約定，甲名下的房產(chǎn)過(guò)戶至乙名下，乙再以售后回租式將房產(chǎn)出租給甲。丙以其名下的房產(chǎn)作擔(dān)保，與甲、乙簽訂了三方抵押合同?，F(xiàn)丙和乙共同憑融資租賃合同、抵押合同等申請(qǐng)抵押登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記審查中發(fā)現(xiàn)，融資租賃合同明確要求將甲的房產(chǎn)過(guò)戶到乙名下，但乙和甲為了避免交納房產(chǎn)過(guò)戶產(chǎn)生的稅費(fèi)，采取了不過(guò)戶的操作方式。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為融資租賃關(guān)系未成立，抵押合同所依附的主合同不成立，因而無(wú)法辦理抵押權(quán)登記。對(duì)此，申請(qǐng)人提出異議，要求辦理登記。

　　

　　解決辦法

　　

　　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)研究認(rèn)為，上述房地產(chǎn)租賃不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系，如果甲先將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至乙名下，再出租給甲，因租金產(chǎn)生的債權(quán)，則可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保。如果不采取此方式，甲還可以將該類不動(dòng)產(chǎn)上添附的動(dòng)產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行融資租賃。對(duì)此，登記機(jī)構(gòu)與申請(qǐng)人進(jìn)行了溝通，申請(qǐng)人將不動(dòng)產(chǎn)上添附的動(dòng)產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給出租人，在此基礎(chǔ)上建立了符合規(guī)定的融資租賃合同關(guān)系。

　　

　　經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

　　

　　審查制度是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要制度。在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，融資租賃合同中涉及不動(dòng)產(chǎn)租賃物的，登記機(jī)構(gòu)有能力進(jìn)行審查的應(yīng)主動(dòng)審查，盡到審慎義務(wù)，以確保登記的準(zhǔn)確性。在融資租賃關(guān)系中，以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物的，只有在轉(zhuǎn)移登記后才能成為租賃公司有權(quán)處分的標(biāo)的。對(duì)此情況進(jìn)行合法性的審查，應(yīng)當(dāng)成為登記機(jī)構(gòu)登記審查的要素。

　　

　　來(lái)源：江蘇省無(wú)錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心