智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的四種融資租賃模式
編輯:admin / 發(fā)布時間:2017-11-27 / 閱讀:480
黨的十九大報告指出:中國特色社會主義進入了新時代,我國社會主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。老年人對美好生活的需求主要體現(xiàn)在尊嚴、體面的晚年生活。隨著老齡化進程的加快,養(yǎng)老問題得到了國家的高度重視,自2013年以來,國家各層級政府部門密集出臺促進老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關文件,旨在以適應需求、匹配供給為核心目標,健全養(yǎng)老服務和健康支撐體系、健全完善社會保障體系、繁榮老年消費市場、豐富老年人精神文化生活、推進老年宜居環(huán)境建設。
“老齡產(chǎn)業(yè)”是面向全體公民老年期生產(chǎn)提供產(chǎn)品和服務的各相關產(chǎn)業(yè)部門組成的業(yè)態(tài)總稱,由老齡服務業(yè)、老齡用品業(yè)、老齡金融業(yè)、老齡房地產(chǎn)業(yè)四大板塊組成。老齡金融既是金融體系的重要組成部分,也是老齡產(chǎn)業(yè)的核心。在老齡化加速發(fā)展的前提下,大力發(fā)展老齡金融業(yè),不僅關系到老年群體的生活質量,也有利于金融業(yè)乃至整個宏觀經(jīng)濟的健康運行。
就目前形勢而言,我國老齡產(chǎn)業(yè)整體形勢依然嚴峻,國家政策“碎片化”、養(yǎng)老體系建設不均衡、醫(yī)養(yǎng)結合未有機聯(lián)通、運營護理專業(yè)化尚存差距、護理人員嚴重短缺、適老化產(chǎn)品魚龍混雜等問題顯著,所以金融機構多持觀望態(tài)度;從需求端層面看,這個市場又充滿機遇:適齡老年人口基數(shù)持續(xù)增加,剛性趨勢且短期不可逆。其中,(半)失能、(半)失智老年人口亦持續(xù)增加,勢必衍生對醫(yī)療、護理、器械、運營等領域一系列需求,市場巨大。聚焦到養(yǎng)老領域而言,投資主體多元化,導致經(jīng)營模式存在很大差異,增加了社資本介入該領域時的風險識別難度。同時,由于我國多種養(yǎng)老模式普遍處于經(jīng)營模式不成熟、贏利點不明的階段,尚處于探索期,其中以社區(qū)居家模式更為突出,因此,資本投資回收期需要8年及以上,實現(xiàn)盈虧平衡需要3年及以上,社會資本“跑馬圈地”大多都處于虧損狀態(tài)。目前養(yǎng)老領域比較成熟的投資主要包括的四種類型:地產(chǎn)系(如綠城雅達生態(tài)園)、保險系(如泰康之家)、資本系(如光大控股)、產(chǎn)業(yè)系(如上海靜安長庚)。
“養(yǎng)老”關乎社會民生穩(wěn)定,事關重大,但老齡產(chǎn)業(yè)尚存在諸多不確定因素。金融本質就是“與風險共舞”,在這種前提下,市場行為要遵守“先東后西、由點及面”的基本思想和“供需關系”發(fā)展目標,圍繞平衡點波動循環(huán)發(fā)展,利用“需求側”推動“供給側”改革。由于老齡化具有剛性、不可逆特點,愈發(fā)嚴峻的人口老齡化必將衍生對醫(yī)療、護理、器械、文體等需求,即“需求側”勢必迅速增長且商機巨大。屆時,在“需求側”的推動下,各類“供給側”短板或將一一變革和發(fā)展:養(yǎng)老政策進一步完善落地、財稅政策優(yōu)化減賦、適老化服務和產(chǎn)品針對性改良、物聯(lián)網(wǎng)+互聯(lián)網(wǎng)深度介入、投資成本和財務風險“雙降”等?,F(xiàn)階段我們所面對的諸多不確定性、風險點或將逐步消減甚至消除。
光大金融租賃從成立伊始就將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為公司的重要戰(zhàn)略布局。經(jīng)過前期大量調研和探索,形成兩種較成熟的模式分別為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)養(yǎng)老運營公司提供中長期資金支持,用于養(yǎng)老服務設施的新建、擴建、裝修及設備采購等需求。同時,為做好風險防范措施,引入抵押權、質押權、監(jiān)督權等緩釋措施。
目前光大金租的四種業(yè)務模式分別是:養(yǎng)老服務設施融資租賃、器械租賃、養(yǎng)老機構融資租賃、社區(qū)居家連鎖模式。
?。?)養(yǎng)老服務設施融資租賃
金融租賃公司的租賃標的物限定在“固定資產(chǎn)”,雖然在實際監(jiān)管中有窗口指導,可以調整固定資產(chǎn)的經(jīng)營范圍,但是單獨對房產(chǎn)進行租賃是違規(guī)的,所以光大金租借用住房城鄉(xiāng)建設部等多部門聯(lián)合印發(fā)文件中的“養(yǎng)老服務設施”概念,并跟注冊所在地的銀監(jiān)機構進行了溝通,做出了創(chuàng)新與嘗試:以嵌入在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中的養(yǎng)老服務設施為核心資產(chǎn),并以擁有該資產(chǎn)的特定主體為融資主體(非地產(chǎn)公司),輻射周邊交通便利、環(huán)境優(yōu)美、房地產(chǎn)市場景氣度較高的大中型城市??梢园堰@里的養(yǎng)老服務設施看成一個“貨幣籃子”,里邊包括房產(chǎn)、設備等固定資產(chǎn),統(tǒng)稱養(yǎng)老服務設施。
金融租賃業(yè)務包括典型的融資租賃業(yè)務("直租")、轉租式融資租賃業(yè)務("轉租賃")和售后回租式融資租賃業(yè)務("回租")三個類別。“回租”是指金融租賃公司以買受人的身份同作為出賣人的用戶企業(yè)訂立以用戶企業(yè)的自有固定資產(chǎn)為標的物的買賣合同或所有權轉讓協(xié)議。同時,金融租賃公司又以出租人的身份同作為承租人的該用戶企業(yè)訂立融資租賃合同。簡單的說,就是光大金租將租賃的養(yǎng)老服務設施反租給養(yǎng)老機構,實現(xiàn)養(yǎng)老服務設施的滾動、持續(xù)發(fā)展;養(yǎng)老機構將經(jīng)營活動的現(xiàn)金流或政府補助用于還款。
?。?)器械租賃
以國內外優(yōu)質、有發(fā)展?jié)摿Φ酿B(yǎng)老、康復等器械制造廠商,和具備市場保有量高、價值公允可計量、標準程度高且易變現(xiàn)等特征的器械為租賃主體。一方面,盤活制造廠商的存量資產(chǎn),給予中長期資金支持;另一方面,以廠商租賃方式介入銷售環(huán)節(jié),擴大廠商市場份額、加速銷售回款,緩解下游機構財務壓力,促進良性發(fā)展。制造廠商可通過自身經(jīng)營活動現(xiàn)金流,以及下游多家機構的經(jīng)營活動現(xiàn)金流、廠商回購資金進行還款。
?。?)養(yǎng)老機構融資租賃
租賃主體選擇在養(yǎng)老服務領域形成一定產(chǎn)業(yè)規(guī)模,已經(jīng)具備連鎖運營實力的養(yǎng)老運營公司,以股債聯(lián)動(受監(jiān)管要求擇機實施,或股權代持)或資金定向用于存量及新增養(yǎng)老機構改擴建(裝修、設備購臵等)兩種方式提供金融支持。養(yǎng)老運營機構則利用經(jīng)營活動現(xiàn)金流還款。
(4)社區(qū)居家連鎖模式
主要選擇國內優(yōu)質并具備社區(qū)居家連鎖特征、輻射周邊多個大中型居民社區(qū),老齡人口基數(shù)較高的養(yǎng)老機構,投資資金定向用于存量及新增養(yǎng)老機構改擴建(裝修、設備購臵等)。這里特別強調輻射范圍,因為體量小的社區(qū)的融資額度也非常小。社區(qū)連鎖養(yǎng)老是未來養(yǎng)老事業(yè)向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉型的重要標志,因此,我們要把運營服務運營服務、醫(yī)療、護理、器械、保險等內容統(tǒng)一引入到社區(qū)養(yǎng)老,打造連鎖化、專業(yè)化、品牌化運作,實現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老的穩(wěn)定發(fā)展。
我認為,養(yǎng)老目前正處在由事業(yè)向產(chǎn)業(yè)過渡的階段。舉個例子,上個世紀80、90年代,醫(yī)院、學校在金融領域很難獲得支持;進入新世紀后,隨著醫(yī)療產(chǎn)業(yè)化和教育產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展,醫(yī)院和學校成為了資本眼中的“香餑餑”,很多銀行甚至主動上門送貸。而現(xiàn)在,互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的一個重要特征是,優(yōu)勢做不過趨勢。所以,在養(yǎng)老事業(yè)向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要時期,無論是金融機構還是其他行業(yè),必須審時度勢,才能搶灘“銀發(fā)浪潮”發(fā)展先機,為中國億萬老年人提供尊嚴、體面的晚年生活!
作者:戴秋生 光大金融租賃股份有限公司副總裁 來源:華齡智能養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心
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