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　　目前，國(guó)內(nèi)租賃行業(yè)較為常見的房地產(chǎn)融資租賃有三種形式：一是直租式，即由融資租賃公司作為出租人以自有資金代替承租人購(gòu)買相應(yīng)房產(chǎn)，然后將之租給承租人使用，定期向承租人收取租金。租賃合同期滿后，根據(jù)金融租賃公司與承租人事先約定，既可由租賃公司收回房產(chǎn)，也可由承租人向租賃公司支付象征性的對(duì)價(jià)而獲得房屋所有權(quán)。二是售后回租式，即開發(fā)商將房產(chǎn)出售給租賃公司，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從租賃公司租回，開發(fā)商既是出賣人又是承租人，租賃公司既是買受人又是出租人。這樣開發(fā)商既盤活了固定資產(chǎn)，獲得了一筆融資，又對(duì)房產(chǎn)仍擁有占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)。租賃期滿后，承租人以象征性的超低價(jià)殘值向租賃公司回購(gòu)標(biāo)的房產(chǎn)。此為目前最常見的房地產(chǎn)融資租賃模式。三是間接租賃式。即以房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)的機(jī)電設(shè)備、管線為租賃物，或者以生產(chǎn)型企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備為租賃物，開展售后回租業(yè)務(wù)，間接實(shí)現(xiàn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的目的。

　　

　　對(duì)以房地產(chǎn)為租賃物的“融資租賃合同”的合同性質(zhì)認(rèn)定問題，爭(zhēng)議較大。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，以房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的融資租賃合同無效。理由是：（1）實(shí)質(zhì)法律關(guān)系與融資租賃不符。房地產(chǎn)融資租賃合同中，承租人不是房地產(chǎn)的使用人，而是房地產(chǎn)的開發(fā)商、建設(shè)者，與融資租賃合同中承租人系租賃物的使用人有顯著不同，房地產(chǎn)融資租賃的本質(zhì)是房地產(chǎn)抵押借貸。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資租賃與融資租賃的功能相背離。從融資租賃合同的產(chǎn)生及功能上來看，融資租賃的標(biāo)的物主要是企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)設(shè)備。因此，融資租賃也被作為金融資本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要法律工具。但在我國(guó)的實(shí)踐中，出現(xiàn)了大量以房地產(chǎn)作為租賃物的融資租賃合同，作為租賃物的房地產(chǎn)不是企業(yè)廠房，而是開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)樓盤或者地方政府的保障房。認(rèn)定此類租賃構(gòu)成融資租賃，實(shí)際等于架空了國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，也有違金融資本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的宏觀政策。（3）融資租賃合同的法律規(guī)則不適用于房地產(chǎn)融資租賃合同糾紛。如一般而言，融資租賃的租金設(shè)定與設(shè)備的折舊具有對(duì)應(yīng)關(guān)系，租期屆滿，設(shè)備大多只剩殘值。而房地產(chǎn)項(xiàng)目到期后，租賃物不是剩余殘值，而是體現(xiàn)為大幅度增值，因此，有關(guān)融資租賃合同法律規(guī)則中有關(guān)租金設(shè)定、租賃物的殘值計(jì)算、租賃物清算等規(guī)則均不適用于房地產(chǎn)融資租賃。（4）從立法上來看，國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)《國(guó)際融資租賃公約》對(duì)租賃物范圍表述為“工廠、資本貨物或其他設(shè)備（設(shè)備）”，并未包括不動(dòng)產(chǎn)，由全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委牽頭起草的《融資租賃法（草案）》（第三次征求意見稿）第2條也將適用于融資租賃交易的租賃物限定為機(jī)器設(shè)備等非消耗性動(dòng)產(chǎn)。

　　

　　另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，以房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的合同合法有效，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。其理由是：（1）作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)的銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部均未限制房地產(chǎn)租賃，國(guó)外立法及國(guó)際公約也無禁止房地產(chǎn)租賃的立法例；（2）房地產(chǎn)融資租賃因其租賃物登記公示制度健全，是最安全的租賃物，也是融資租賃公司主要的業(yè)務(wù)和利潤(rùn)來源，如果認(rèn)定房地產(chǎn)融資租賃無效，將帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。（3）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）的第3條專門規(guī)定了融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題，明確：“融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅”，明確了房產(chǎn)可作融資租賃。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號(hào)）第1條規(guī)定：“對(duì)金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅”，也明確了房產(chǎn)可作融資租賃。說明我國(guó)明確認(rèn)可房地產(chǎn)融資租賃。（4）從國(guó)際立法趨勢(shì)看，國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)《租賃示范法》第2條規(guī)定，租賃物是指承租人所有用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)、資本貨物、設(shè)備、未來財(cái)產(chǎn)，特定的產(chǎn)成品、廠房和役畜（包括未出生的役畜），也將不動(dòng)產(chǎn)包括在內(nèi)。

　　

　　第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，以房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的合同，本身并不屬于融資租賃合同，但合同本身仍然有效。主要理由基本同第一種觀點(diǎn)相一致，但認(rèn)為，此類合同如無直接違反《合同法》第52條有關(guān)合同無效的情形的，仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，但就合同的司法處理而言，應(yīng)認(rèn)定為不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系，并應(yīng)以其實(shí)際構(gòu)成的合同關(guān)系，如借款合同關(guān)系、租賃合同關(guān)系等實(shí)質(zhì)法律關(guān)系來確定其法律適用和當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　

　　在司法解釋起草過程中，我們?cè)头康禺a(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)是否可以作為融資租賃的租賃物列明了認(rèn)可與否定的兩種方案，征求各界意見。從反饋情況來看，有關(guān)監(jiān)管部門、行政執(zhí)法部門、立法部門對(duì)此問題的意見也并不一致，融資租賃行業(yè)特別是金融租賃公司也對(duì)否定房地產(chǎn)融資租賃的觀點(diǎn)則多表示出強(qiáng)烈的反對(duì)意見。有鑒于此，我們并未明確否認(rèn)以房地產(chǎn)為租賃物的“融資租賃合同”的效力問題，但對(duì)此類合同是否構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系，仍應(yīng)進(jìn)一步綜合《合同法》第237條的規(guī)定和個(gè)案情況來認(rèn)定。

　　

　　具體而言，對(duì)租賃物包括企業(yè)廠房、設(shè)備在內(nèi)的融資租賃合同，我們傾向于認(rèn)定構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。理由是，此類租賃物符合銀監(jiān)會(huì)及商務(wù)部有關(guān)租賃物為固定資產(chǎn)的規(guī)定，體現(xiàn)出融資與融物相結(jié)合的融資租賃特征，也符合通過融資租賃支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)政策。從權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)定上來看，將企業(yè)的廠房、設(shè)備的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給出租人，并在此基礎(chǔ)上建立的融資租賃合同關(guān)系符合《合同法》第237條有關(guān)融資租賃合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的規(guī)定。就商業(yè)地產(chǎn)而言，其承租人為融資需要，以融資租賃合同的方式取得商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)，并實(shí)際占有使用租賃物，出租人作為租賃物的所有權(quán)人，在其物權(quán)擔(dān)保得到保障的前提下，提供融資便利，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也并非政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整對(duì)象和目標(biāo)，故也不應(yīng)以其租賃物為不動(dòng)產(chǎn)而否定融資租賃合同的性質(zhì)和效力。

　　

　　以在建住宅商品房項(xiàng)目作為租賃物，以房地產(chǎn)開發(fā)商作為承租人、租賃公司作為出租人的“融資租賃合同”，是否屬于融資租賃合同，我們傾向于認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系，主要理由是：（1）房地產(chǎn)在建項(xiàng)目尚不具備法律上的所有權(quán)，故出租人并未實(shí)際取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)，此與租賃期間出租人享有對(duì)租賃物的所有權(quán)的特征相背離。（2）房地產(chǎn)開發(fā)商作為承租人，并非租賃物的實(shí)際使用人，其租賃在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，也并非為使用租賃物，而是通過房地產(chǎn)項(xiàng)目來取得貸款融資。（3）在建房地產(chǎn)并不屬于實(shí)質(zhì)意義上的固定資產(chǎn)?！督鹑谧赓U公司管理辦法》將租賃物限定為固定資產(chǎn)，但固定資產(chǎn)并非法律術(shù)語，究竟何為固定資產(chǎn)，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)―固定資產(chǎn)》第3條規(guī)定：固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，固定資產(chǎn)須具備以下條件：①企業(yè)所有的為了在生產(chǎn)或供應(yīng)商品和勞務(wù)時(shí)使用、出租給他人，或?yàn)榱斯芾淼哪康亩钟?；②為了連續(xù)使用而購(gòu)置或建造的；③不打算在正常營(yíng)業(yè)過程中出售。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，固定資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)的對(duì)稱，指使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保持原來物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具器具等。確定某物是否是固定資產(chǎn)，不是取決于它的實(shí)物屬性，而是取決于它在生產(chǎn)過程中執(zhí)行職能的特殊方式。如，同一型號(hào)的一臺(tái)機(jī)車，在機(jī)車制造廠是產(chǎn)品，而在鐵路運(yùn)輸企業(yè)則為固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)具備以下特點(diǎn)：①在固定資產(chǎn)的使用過程中，它本身的實(shí)物形態(tài)不構(gòu)成產(chǎn)品的實(shí)體，而是通過其對(duì)產(chǎn)品形成過程中不斷作用，使其價(jià)值部分逐步地滲透到產(chǎn)品中去；②以物質(zhì)形態(tài)存在的一種資產(chǎn)，并且在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)；③具有物質(zhì)形態(tài)存在的勞動(dòng)資料的高額價(jià)值性，不同于低值易耗品。有觀點(diǎn)認(rèn)為，固定資產(chǎn)就是不動(dòng)產(chǎn)，事實(shí)上是對(duì)固定資產(chǎn)概念的誤讀。確定某物是否屬于固定資產(chǎn)，不是取決于它的實(shí)物屬性，而是取決于它在生產(chǎn)過程中執(zhí)行職能的特殊方式。固定資產(chǎn)的一個(gè)重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投資。為出售而持有的實(shí)物資產(chǎn)是存貨，為投資而持有的資產(chǎn)是短期投資或長(zhǎng)期投資，因此，持有的目的不同，各企業(yè)的固定資產(chǎn)范圍也不同。對(duì)制造業(yè)的企業(yè)而言，廠房屬于固定資產(chǎn)；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目是為了出售，而不是使用，故不屬于固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)是勞動(dòng)工具或手段，而不能是勞動(dòng)對(duì)象，其價(jià)值通過分期轉(zhuǎn)化到勞動(dòng)產(chǎn)品當(dāng)中，而在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰是勞動(dòng)對(duì)象而不是勞動(dòng)工具和手段。（4）從國(guó)外實(shí)踐來看，雖非全部禁止房地產(chǎn)的融資租賃，但從實(shí)際的交易量來看，以開發(fā)商、政府投資平臺(tái)作為承租人，以在建房地產(chǎn)項(xiàng)目作為租賃物進(jìn)行的融資租賃交易也非常少。國(guó)外未將房地產(chǎn)排除在租賃標(biāo)的物之外，主要是因?yàn)閲?guó)外房地產(chǎn)貸款渠道通暢，而且融資成本低于融資租賃方式，故其無須借道融資租賃形式。因此，雖然法律未禁止房地產(chǎn)的融資租賃，但實(shí)際以房地產(chǎn)作為標(biāo)的物的融資租賃合同罕見。

　　

　　從行政監(jiān)管的角度來看，融資租賃交易中的租賃物范圍問題，如，租賃公司是否可以以商品房、城市地下管網(wǎng)、公路等不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物，應(yīng)由融資租賃行業(yè)的行政監(jiān)管部門予以認(rèn)定和解決。在行政監(jiān)管部門未就此明確表態(tài)的前提下，如果我們以司法解釋的方式，對(duì)租賃物的范圍作出限定，不僅沒有明確的法律依據(jù)，而且也可能危及既存的大量合同履行。但從人民法院的司法審判的角度來看，確實(shí)存在以此類租賃物或權(quán)利作為租賃物的合同，能否按照《合同法》有關(guān)融資租賃合同章的規(guī)定及本解釋的規(guī)定來確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。因此，本司法解釋雖然未明確否定房地產(chǎn)融資租賃，但仍以租賃標(biāo)的物的性質(zhì)作為認(rèn)定是否構(gòu)成融資租賃合同的因素之一，由人民法院結(jié)合具體個(gè)案予以認(rèn)定，在避免以公開認(rèn)可房地產(chǎn)融資租賃導(dǎo)致架空房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，減少對(duì)已有房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的沖擊。在房地產(chǎn)融資租賃的實(shí)踐中，具體的業(yè)務(wù)操作方式也有不同。如，有的出租人要求明確將房地產(chǎn)過戶到出租人名下，以保障租賃物的擔(dān)保功能；也有的租賃公司和開發(fā)商為了避免交納房地產(chǎn)過戶的大量稅費(fèi)，而采取了不過戶的操作方式，對(duì)未過戶的，因與出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)的法律關(guān)系不符，我們傾向于明確認(rèn)定此類房地產(chǎn)融資租賃不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。

　　

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，污水管網(wǎng)、電力架空線、機(jī)站等存在需添附于土地上，水泥、造紙、發(fā)電、冶煉、精密機(jī)械等設(shè)備是不可拆卸的，類似這些設(shè)備，必須以整體資產(chǎn)作融資租賃。整體資產(chǎn)包含了房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)。如果認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)不能作為租賃物，如融資租賃的本質(zhì)不符。我們認(rèn)為，設(shè)備添附于不動(dòng)產(chǎn)之上，與以房地產(chǎn)、商品房作為租賃物有顯著區(qū)別，前者租賃物的是設(shè)備，后者租賃的是房地產(chǎn)、商品房本身，正如國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)《租賃示范法》第2條所規(guī)定的，租賃物不會(huì)僅因其附著于或嵌入不動(dòng)產(chǎn)而不再是租賃物。因此，以此類添附、建設(shè)在不動(dòng)產(chǎn)之上的設(shè)備作為租賃物的融資租賃合同，仍然屬于融資租賃合同。但要注意的是，此類租賃物對(duì)出租人而言，可能存在物權(quán)擔(dān)保功能較弱的問題，在承租人違約的情況下，出租人雖然理論上可以行使取回權(quán)，但實(shí)際上并不可行，或者取回后租賃物價(jià)值基本喪失，融資租賃交易的物權(quán)保障功能難以實(shí)現(xiàn)，由此給出租人帶來的承租人違約風(fēng)險(xiǎn)不可避免，融資租賃合同的交易關(guān)系的基本價(jià)值并未實(shí)現(xiàn)。而在認(rèn)定融資租賃合同關(guān)系時(shí)，也還要兼顧此類設(shè)備的建造價(jià)值與租金總額之間是否存在對(duì)應(yīng)關(guān)系。但此屬融資租賃公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問題，不屬于融資租賃合同的性質(zhì)認(rèn)定問題。

　　

　　來源：法門囚徒