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　　作者：譚鑒興  作者供職于南航國際融資租賃有限公司

　　

　　【關(guān)于以構(gòu)筑物開展融資租賃業(yè)務的思考】

　　

　　01

　　

　　構(gòu)筑物定義

　　

　　根據(jù)住房建設部2018年編制的《構(gòu)筑物工程工程量計算規(guī)范（征求意見稿）》第2.0.2條規(guī)定，構(gòu)筑物是指“為某種使用目的而建造的、人們一般不直接在其內(nèi)部進行生產(chǎn)和生活活動的工程實體或附屬建筑設施”。

　　

　　依據(jù)中華人民共和國國家標準固定資產(chǎn)分類與代碼（GB-T14885-2010），構(gòu)筑物包含各類列舉如下：

　　

　?。?）1030100-1030400池、罐、槽、塔類，例如沼氣發(fā)生池、工業(yè)生產(chǎn)用池罐、廣播電視塔等。

　　

　?。?）1030500-1030699井、坑類，例如地熱水井、礦井類等。

　　

　?。?）1030700-1030806臺、站、碼頭類，例如公交站臺、地 鐵站臺、加油站、加氣站、碼頭等。

　　

　?。?）1030900-1030999道路類，包括高速公路、鐵路占線、正線、鐵路隧道、地鐵線路、地鐵道岔、電纜隧道、巷道、飛機滑行道、飛機跑道、飛機停機坪等。

　　

　?。?）1031000-1031399溝、洞、廊、橋類，包括鐵路涵洞、地鐵涵洞、公路橋梁、鐵路橋梁、公路鐵路兩用橋等。

　　

　　（6）1031400-1031700壩、堰及水道類，包括水電站大壩、水庫、防洪堤、進水閘、排水閘、船閘、水利管道、引水管道、排水管道、尾水管道、節(jié)水管道、市政管道等。

　　

　　02

　　

　　監(jiān)管政策情況

　　

　　銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號文《中國銀保監(jiān)會關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》中，對金融租賃公司在經(jīng)營管理領(lǐng)域的治理要點包括“違規(guī)以公益性資產(chǎn)、在建工程、未取得所有權(quán)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物”，“租賃物屬于國家法律法規(guī)規(guī)定的所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須到登記部門進行登記的，未辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移手續(xù)等”。

　　

　　2021年4月，多地監(jiān)管機構(gòu)對轄區(qū)金融租賃公司進行窗口指導，對業(yè)務中的構(gòu)筑物資產(chǎn)余額占比做出要求，有的還要求金融租賃公司不得開展管網(wǎng)業(yè)務。北京、上海、天津、廣東、華東地區(qū)等地的金融租賃公司接到的窗口指導意見幾乎內(nèi)容相同，“租賃物中，構(gòu)筑物資產(chǎn)余額較2020年末不得增長”，此外，還有部分地區(qū)要求，“構(gòu)筑物比例不得超過30%”。

　　

　　2022年2月15日，銀保監(jiān)會辦公廳向各地銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于加強金融租賃公司融資租賃業(yè)務合規(guī)監(jiān)管有關(guān)問題》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕12 號）的通知，要求金租公司“加強構(gòu)筑物作為租賃物的適格性監(jiān)管，構(gòu)筑物須滿足所有權(quán)完整且可轉(zhuǎn)移、可處置、非公益性、具備經(jīng)濟價值的要求。嚴禁將道路、市政管道、水利管道、橋梁、壩、堰、水道、洞、非設備類在建工程、涉嫌新增地方政府隱性債務以及以后被處置后可能影響公共服務正常供應 的構(gòu)筑物作為租賃物”；同時還提出分步壓降構(gòu)筑物租賃業(yè)務要求，明確“進一步開展構(gòu)筑物租賃業(yè)務三年（2022-2024年）壓降工作，其中2022年壓降額不低于公司2021年末構(gòu)筑物租賃業(yè)務余額的25%”；另外，各銀保監(jiān)局將按銀保監(jiān)會2022年現(xiàn)場檢查計劃開展合規(guī)性專項現(xiàn)場檢查，嚴查新增地方政府隱性債務、違規(guī)參與轉(zhuǎn)換隱債、虛構(gòu)租賃物、租賃物低值高買等違法行為， 整治金租公司以融物為名違規(guī)開展業(yè)務，防止租賃業(yè)務“類信貸”化。

　　

　　上述均為銀保監(jiān)對金租公司的監(jiān)管要求，地方金融監(jiān)管部門未明確對融資租賃公司以構(gòu)筑物開展融資租賃業(yè)務的規(guī)定，但銀保監(jiān)會的《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》要求，“融資租賃公司開展融資租賃業(yè)務應當以權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益的租賃物為載體。融資租賃公司不得接受已設置抵押、權(quán)屬存在爭議、已被司法機關(guān)查封、扣押的財產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物。”，“融資租賃公司應當合法取得租賃物的所有權(quán)”，“按照國家法律法規(guī)規(guī)定租賃物的權(quán)屬應當?shù)怯浀?，融資 租賃公司須依法辦理相關(guān)登記手續(xù)。若租賃物不屬于需要登記的財產(chǎn)類別，融資租賃公司應當采取有效措施保障對租賃物的合法權(quán)益。”

　　

　　另外，銀保監(jiān)會于2022年1月發(fā)布的《融資租賃公司非現(xiàn)場監(jiān)管規(guī)程》要求，“各地方金融監(jiān)管部門應當認真核實融資租賃公司資產(chǎn)質(zhì)量和風險，重點核查租賃物是否符合監(jiān)管要求”。

　　

　　小結(jié)

　　

　　監(jiān)管部門于2021年對金租公司進行窗口指導，主要包括關(guān)于余額或占比的限制，部分地區(qū)禁止管網(wǎng)為租賃物的融資租賃業(yè)務，并于2022年2月要求各銀保監(jiān)局加強對金租公司的合規(guī)監(jiān)管，明確部分構(gòu)筑物不可開展融資租賃業(yè)務，下達了壓降構(gòu)筑物業(yè)務余額的要求，并提出開展合規(guī)性專項現(xiàn)場檢查的安排。

　　

　　目前暫未出臺對融資租賃公司（非金租）以構(gòu)筑物展業(yè)明確限制政策，但對于存在權(quán)屬瑕疵、需要權(quán)屬登記確認所有權(quán)轉(zhuǎn)移的構(gòu)筑物，以其為標的物開展租賃業(yè)務存在一定合規(guī)風險。此外， 監(jiān)管部門將加強對租賃物的監(jiān)督檢查力度，核查其是否符合監(jiān)管要求。#p#分頁標題#e#

　　

　　03

　　

　　國資委相關(guān)政策要求

　　

　　根據(jù)《關(guān)于進一步促進中央企業(yè)所屬融資租賃公司健康發(fā)展和加強風險防范的通知》（國資發(fā)資本規(guī)【2021】42號文）的要求，“中央企業(yè)所屬融資租賃公司應當嚴格執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，模范遵守行業(yè)監(jiān)管要求，規(guī)范開展售后回租，不得變相發(fā)放 貸款”，“規(guī)范租賃物管理，租賃物應當依法合規(guī)、真實存在，不得虛構(gòu)，不得接受已設置抵押、權(quán)屬存在爭議、已被司法機關(guān)查封、扣押的財產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物，嚴格限制以不能變現(xiàn)的財產(chǎn)作為租賃物，不得對租賃物低值高買，融資租賃公司應當重視租賃物的風險緩釋作用。”

　　

　　小結(jié)

　　

　　國資委對于租賃物的要求增加了“嚴格限制以不能變現(xiàn)的財產(chǎn)做為租賃物”，大部分構(gòu)筑物在變現(xiàn)上可能存在問題，但從其表述看，該要求對于不能變現(xiàn)的財產(chǎn)并非執(zhí)行一刀切的政策。

　　

　　04

　　

　　法律方面

　　

　　構(gòu)筑物在法律上沒有障礙，但由于涉及到登記的問題，在操 作中存在合規(guī)性的障礙，即大部分的構(gòu)筑物都是非典型不動產(chǎn)，按照《民法典》規(guī)定，國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”，構(gòu)筑物作為不動產(chǎn)，變更權(quán)屬要辦理過戶登記，但實際上由于權(quán)屬或稅費等問題，構(gòu)筑物一般不辦理過戶登記（稅費問題詳見第五點）。

　　

　　從判例來看，不同法院對構(gòu)筑物作為租賃物有不同的認識和判決結(jié)果。部分相關(guān)案例的裁決情況列舉：

　　

　　1、A金租與上海云峰（集團）有限公司等融資租賃合同糾紛（一審），審理法院：北京市第一中級法院

　　

　　本案租賃物為鐵路專用線基土石方、橋梁、涵洞、防風抑塵網(wǎng)墻等，屬于“鐵路專用線”的一部分，添附到了不動產(chǎn)之上，但不應因此否認本案《融資租賃合同》性質(zhì)。其一，我國目前有關(guān)融資租賃的規(guī)范性文件，并未對不動產(chǎn)及其附著物作為融資租賃物作出明確的限制，亦未規(guī)定動產(chǎn)因附著于不動產(chǎn)或成為不動產(chǎn)一部分而不再是租賃物；其二，雖然構(gòu)筑物及添附其上的附屬設施屬于不動產(chǎn)，且上述附屬設施需添附于土地等不動產(chǎn)之上發(fā) 揮其效用，但租賃物不會因其附著于或者嵌入于不動產(chǎn)而不再是租賃物，仍有其動產(chǎn)本身屬性和獨立性，只是該類租賃物被添附 后，相對于出租人而言，可能存在物權(quán)擔保功能減弱的問題，存有風險，融資租賃合同的交易關(guān)系的基本價值會無法實現(xiàn)，但此本屬融資租賃公司的經(jīng)營風險，不屬于融資租賃合同性質(zhì)認定問題，如認定上述添附、建設在不動產(chǎn)之上的設備不能作為租賃物，與融資租賃的本質(zhì)不符。晉豐元公司、云峰公司認為租賃物不具有獨立性，租賃合同實為企業(yè)間借貸合同，缺乏相應法律依據(jù)。

　　

　　小結(jié)

　　

　　本案由于法院認為租賃物為構(gòu)筑物上的附屬設施，而非構(gòu)筑物本身，因此法院未認定為借貸關(guān)系。

　　

　　2、B金租、河南省國控保障房建設投資有限公司融資租賃合同糾紛二審民事判決書，審理法院：山東省高級人民法院民事判決書

　　

　　本案租賃物為排污管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、W-25電纜及路燈，法院認為本案融資租賃法律關(guān)系事實清楚。理由是《金融租賃公司管理辦法》第四條規(guī)定，適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)， 銀監(jiān)會另有規(guī)定的除外；第三十三條規(guī)定，租賃物屬于國家法律法規(guī)規(guī)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須到登記部門進行登記的財產(chǎn)類別，金融租賃公司應當進行相關(guān)登記。租賃物不屬于需要登記的財產(chǎn)類別，金融租賃公司應當采取有效措施保障對租賃物的合法權(quán)益。涉案租賃物排污管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、W-25 電纜及路燈，屬于可以依法流 轉(zhuǎn)的設備設施，且不屬于需要登記的財產(chǎn)類別，盡管建成并投入使用，但并不因投入使用影響其作為融資租賃物的可能性。因此本案融資租賃關(guān)系成立。

　　

　　3、合德堂農(nóng)產(chǎn)品交易市場有限公司等與C金租融資租賃合同糾紛

　　

　　本案租賃物為大棚、配電室、消防建筑、綠化、地面硬化、圍墻等，均屬于房屋構(gòu)筑物，未經(jīng)登記出租人未取得所有權(quán)，且出租人未能提供包括所有權(quán)憑證原件、租賃物原始買賣合同及發(fā)票原件、租賃物保險憑證原件等證明承租人擁有租賃物完整所有權(quán)的必要文件，說明合同雙方未有實際轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)的意愿，本案應當按借款合同處理。

　　

　　4、E租賃公司D金租融資租賃合同糾紛，審理法院：最高人民法院

　　

　　本案租賃物為泊位配套罐區(qū)堆場，法院認為：D金租與E租賃公司均認可該“堆場”是嵐橋港公司在其海域使用權(quán)范圍內(nèi)通過填海造地形成的，仍登記在嵐橋港公司名下。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、 變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。D金租公司僅憑E租賃公司自己出具的“所有權(quán)聲明函”、“租賃物轉(zhuǎn)讓通知書”等主張其已取得該“堆場”所有權(quán)，不符合法律規(guī)定，不予支持。綜上， 案涉《融資租賃合同》不符合《中華人民共和國合同法》關(guān)于融資租賃的規(guī)定，D金租與E租賃公司之間不構(gòu)成融資租賃合同法律關(guān)系。#p#分頁標題#e#

　　

　　小結(jié)

　　

　　法院認可業(yè)務構(gòu)成融資租賃合同法律關(guān)系的，一般回避了談及租賃物為不動產(chǎn)的問題，從而認可設備設施等資產(chǎn)的流通性，若租賃物明顯為不動產(chǎn)的情況下，由于法律規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，一 般會將其認定不構(gòu)成融資租賃合同法律關(guān)系。

　　

　　05

　　

　　企業(yè)間不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的稅費

　　

　　若按完全合規(guī)的方式操作，租賃物在業(yè)務開展及租賃期限到期時涉及兩次轉(zhuǎn)移登記，需要支付兩次契稅（成交金額的3%）及印花稅（合同金額的0.05%），其稅費占融資租賃合同金額的比例范圍為3.1%（假設到期轉(zhuǎn)讓價格為0時）至6.2%（假設到期轉(zhuǎn)讓價格為原租賃合同金額），該交易成本相對于融資租賃業(yè)務交易而言較高，為回避稅費壓力，雙方往往不實際辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　

　　06

　　

　　被認定為“借貸關(guān)系”而非“融資租賃關(guān)系”時的法律后果

　　

　　若以構(gòu)筑物開展融資租賃業(yè)務，當出現(xiàn)風險導致發(fā)生訴訟時，若存在權(quán)屬瑕疵或權(quán)屬可以辦理過戶登記而未辦理等情形，可被法院認定為“借貸關(guān)系”，其導致的的法律后果如下：

　　

　?。ㄒ唬╆P(guān)于本金的認定

　　

　　根據(jù)《民間借貸司法解釋》第27條規(guī)定“借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證載明的借款金額，一般認定為本金。預先在本金中扣除利息的，人民法院應當將實際出借的金額認定為本金。”融資租賃合同中雖未明確本金金額，但約定了租賃交易價款，購買價款應視為債權(quán)憑證載明的借款金額。但在一般的融資租賃合同關(guān)系中，出租人為獲取合理利潤和保障債權(quán)實現(xiàn)，往往會要求承租人向其支付租賃手續(xù)費、咨詢服務費、保證金等款項。上述款項是否能計算入借款本金，應根據(jù)情形的不同分別進行討論。

　　

　　1、對于另行支付的租賃手續(xù)費或咨詢服務費。該筆費用支付的基礎(chǔ)是出租人為承租人提供了相關(guān)的融資租賃咨詢服務，其性質(zhì)實際上是技術(shù)咨詢合同關(guān)系中承租人應向出租人支付的合理費用。由于法院將融資租賃法律關(guān)系認定為借貸關(guān)系，此種情形下應視為出租人在技術(shù)咨詢合同關(guān)系中未完成合同義務，承租人可以根據(jù)技術(shù)咨詢合同法律關(guān)系以出租人未提供融資租賃服務為由追究出租人的違約責任。鑒于主張該筆費用的基礎(chǔ)法律關(guān)系與借款關(guān)系不同，且承租人系單獨另行支付該筆費用，因此該款項無需從借款本金中扣除。

　　

　　2、對于另行支付的保證金。保證金的性質(zhì)實際上是一種金錢 質(zhì)押擔保，其設立的目的是為了擔保實現(xiàn)主合同項下的債權(quán)。盡管被擔保債權(quán)性質(zhì)的認定發(fā)生了變化，但主合同仍為有效合同，在從合同生效的前提下，擔保人仍應履行約定的擔保義務。對于另行支付的保證金，應認可其具有擔保效力，無需從借款本金中扣除。

　　

　　3、對于直接從標的物購買價款中扣除的租賃手續(xù)費、咨詢服 務費、保證金，均應從借款本金中扣除?！睹穹ǖ洹返?70條規(guī) 定，“借款的利息不得預先在本金中扣除。利息預先在本金扣除 的，應當按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息”。由于借款合同關(guān)系中并不存在所謂的租賃手續(xù)費、咨詢服務費，且承租人未實際交付保證金，金錢質(zhì)押擔保不發(fā)生法律效力。出借人直接以上述款項名義預先從標的物購買價款中扣除租賃手續(xù)費、咨詢服務費、保證金的行為，實際上制約了借款人完全支配和使用借款本金的權(quán)利，構(gòu)成對借款本金的減少。因此，借款本金應按照標的物購買價款扣除租賃手續(xù)費、咨詢服務費、保證金后的實際出借金額為準。

　　

　　對于承租人按照標的物購買價款為本金基數(shù)計算的已經(jīng)支付的款項，應將每一期多支付的款項沖抵本金，然后再以沖抵后剩余的本金計算下一期利息。

　　

　?。ǘ╆P(guān)于合同利率的認定

　　

　　融資租賃法律關(guān)系中，出租人與承租人雙方往往會約定租金利率，融資租賃合同的性質(zhì)變化后，雙方約定的租金利率可被認定為約定的借款利率。

　　

　　《民法典》第680條規(guī)定“借款合同對支付利息沒有約定的， 視為沒有利息。借款合同對支付利息約定不明確，當事人不能達成補充協(xié)議的，按照當?shù)鼗蛘弋斒氯说慕灰追绞健⒔灰琢晳T、市場利率等因素確定利息”，“禁止高利放貸，借款的利率不得違反國家有關(guān)規(guī)定”。合同關(guān)系被認定為借貸關(guān)系后，利率需按照2021年1月1日正式施行的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》中關(guān)于民間借貸利率司法保護上限的調(diào)整要求， 即受司法保護上限的利率為不超過全國銀行間同業(yè)拆借中心每月20日發(fā)布的一年期貸款市場報價利率（LPR）的4倍。

　　

　?。ㄈ╆P(guān)于違約金、逾期利息的認定

　　

　　融資租賃合同中一般會對延遲付款違約金作出約定，但一 般不會對逾期利息作出約定。延遲付款違約金設定的目的是為了擔保合同的履行，該等懲罰性違約金與逾期還款違約金設立的目的并無不同，因此，融資租賃合同中對延遲付款違約金的約定應 視作對逾期還款違約金的約定。#p#分頁標題#e#

　　

　　由于違約金與逾期利息在性質(zhì)和適用條件上并不相同，因此，若借款人出現(xiàn)違約情形，出借人可以向其一并主張違約金和逾期利息。認定為借貸關(guān)系后，根據(jù)《關(guān)于審理民間借貸案件適用法 律若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定“借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但是以不超過合同成立時一年期貸款市場報價利率四倍為限。”

　　

　?。ㄋ模╆P(guān)于擔保合同效力的認定

　　

　　主合同法律性質(zhì)發(fā)生轉(zhuǎn)變并不影響主合同的效力，因此主合 同被認定為借貸合同不影響擔保合同的效力。

　　

　　債務性質(zhì)的變更不同于債務數(shù)量、價款、幣種、利率等內(nèi)容的實質(zhì)性變更，債務性質(zhì)的變更在一般情況下不會導致債務金額的增加。當然，如果債務性質(zhì)變更后加重了債務人的債務，擔保人對加重的部分不承擔保證責任。此外，若當事人事先在擔保合同中約定，擔保范圍僅限于主合同融資租賃法律關(guān)系項下的債權(quán)。那么當主合同法律關(guān)系變更時，債務性質(zhì)的變更會直接導致?lián)鶆粘鰮７秶瑢Υ?，擔保人無需承擔擔保責任。

　　

　　07

　　

　　結(jié)論

　　

　　綜上，由于權(quán)屬瑕疵或權(quán)屬登記困難等原因，以構(gòu)筑物為租賃物開展租賃業(yè)務在監(jiān)管上及法律上可能存在一定風險，建議在開展該類型業(yè)務時視具體情況進行評估：

　　

　　（一）管網(wǎng)類構(gòu)筑物：監(jiān)管部門要求金租公司不得以管網(wǎng)開展融資租賃業(yè)務，管網(wǎng)類資產(chǎn)較多埋于地下，真實存在情況較難核實，收益性較差，綜合考慮不建議以該類資產(chǎn)作為項目租賃物；

　　

　?。ǘ┙?jīng)營性高速公路、機場設施等：從法律角度仍然存在無法辦理或客戶難以配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的問題。從信用風險的角度，交通設施類項目具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，多數(shù)客戶資質(zhì)較優(yōu)，違約風險相對較小，且該類構(gòu)筑物具有一定的收益性。因此，在開展該類業(yè)務時，建議嚴格評估承租人資信情況，確?？蛻舴瞎撅L控標準，租賃物方面盡量提高設備設施配套的占比，以滿足監(jiān)管要求。

　　

　　（三）其他構(gòu)筑物：建議選取具有經(jīng)營屬性的構(gòu)筑物作為租賃物，如農(nóng)貿(mào)市場設施、供熱鍋爐等設施、污水處理設備設施、鐵路專用線設施等設施設備等，獲取材料確認租賃物權(quán)屬清晰、能夠產(chǎn)生收益、價值合理等方面的材料，現(xiàn)場查看租賃物真實存在，租賃物清單列舉租賃物時，根據(jù)構(gòu)筑物建造合同及發(fā)票的內(nèi)容，突出租賃物的設備系統(tǒng)屬性，弱化構(gòu)筑物主體，并做好中登網(wǎng)登記。