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　　【解答】

　　

　　所謂“抵押不破租賃”，指的是出租人將財(cái)產(chǎn)出租并轉(zhuǎn)移占有后，又用該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。準(zhǔn)確理解該規(guī)則，需要注意以下幾點(diǎn)：

　　

　　第一，承租人須已經(jīng)占有租賃物。

　　

　　租賃權(quán)性質(zhì)上盡管屬于債權(quán)，但卻具有對抗所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)的效力。也就是說，盡管其性質(zhì)屬于債權(quán)，但卻具有優(yōu)于物權(quán)的效力。而之所以要對承租人進(jìn)行如此強(qiáng)度的保護(hù)，主要在于保護(hù)其使用狀態(tài)的穩(wěn)定，而使用的前提則是占有，加之占有也具有一定的公示功能，為此，不論是本條的“抵押不破租賃”規(guī)則還是《民法典》合同編規(guī)定的“買賣不破租賃”，都在《物權(quán)法》《合同法》相關(guān)條文基礎(chǔ)上增加規(guī)定了能夠?qū)顾袡?quán)或者抵押權(quán)的只能是已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有的租賃物。換言之，如簽訂租賃合同尚未占有租賃物的承租人，僅為一般債權(quán)人，不能對抗后設(shè)立的抵押權(quán)。

　　

　　第二，在后的抵押權(quán)須已設(shè)立。

　　

　　“買賣不破租賃”也好，“抵押不破租賃”也罷，本質(zhì)上均為在后設(shè)立的所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)不得對抗在先設(shè)立的已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)。故在“買賣不破租賃”場合，要求所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動;在“抵押不破租賃”場合，也要求抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立。而《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響……”而訂立抵押合同，在動產(chǎn)抵押場合，固然往往意味著抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立(但在批準(zhǔn)生效場合，抵押合同成立也不意味著就當(dāng)然生效)，但就不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利抵押而言，僅簽訂抵押合同未辦理登記時，抵押權(quán)尚未設(shè)立，當(dāng)事人只能依據(jù)抵押合同享有債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，此種權(quán)利效力上要弱于物權(quán)，更不用說弱于可以對抗物權(quán)的租賃權(quán)了。尤其是抵押合同何時訂立難以判斷，在當(dāng)事人之間惡意串通倒簽抵押合同而法院又缺乏手段認(rèn)定的情況下，租賃權(quán)的保護(hù)將會面臨極大挑戰(zhàn)。就此而言，本條將在后的抵押權(quán)限于已經(jīng)設(shè)立的抵押權(quán)，而非僅僅簽訂抵押合同，不僅邏輯上更為周延，操作上也更為便捷。

　　

　　第三，如何理解“原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。所謂原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，一方面，是指抵押權(quán)的設(shè)立不影響原租賃關(guān)系的存續(xù)，承租人仍可基于租賃合同繼續(xù)占有使用租賃物;另一方面，是指抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，只要租賃合同還在合同有效期內(nèi)，租賃合同對抵押物(同時也是租賃物)受讓人繼續(xù)有效，受讓人取得的是有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押物。此時，抵押權(quán)人或者受讓人能否向抵押人主張損害賠償?對此，存在不同觀點(diǎn)。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人占有租賃物本身就具有一定的公示功能，對此，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時是明知的，受讓人受讓抵押權(quán)時更是明知的，因此，不能向抵押人主張損害賠償。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，承租人占有租賃物不一定就是租賃物變動的公示方法，抵押人在設(shè)立抵押時應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)立租賃權(quán)的事實(shí)告知抵押權(quán)人，因抵押人未盡告知義務(wù)而導(dǎo)致的抵押物價值貶損的損失，抵押權(quán)人可以向抵押人主張。但在抵押物拍賣、變賣時，其上有權(quán)利負(fù)擔(dān)這一事實(shí)受讓人往往是明知的，受讓人明知物上有權(quán)利瑕疵仍然從事交易，應(yīng)當(dāng)自擔(dān)風(fēng)險，不得請求承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。況且物上存在權(quán)利瑕疵也會影響抵押物的價值，受讓人可能會以較低的價格受讓抵押物，因而價格的貶損對其來說不能算是損失，故其不能向抵押人主張損失。我們贊同后一種觀點(diǎn)。

　　

　　第四，關(guān)于“抵押不破租賃”的適用范圍。

　　

　　關(guān)于“買賣不破租賃”或者“抵押不破租賃”是僅適用于不動產(chǎn)租賃，還是適用于一切租賃，一直存在爭議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將其限于不動產(chǎn)租賃。我們認(rèn)為，從立法論的角度看，該說確有一定道理。但從《民法典》相關(guān)條文的表述看，并未對適用范圍作出限制，故應(yīng)當(dāng)理解為該規(guī)則適用于包括動產(chǎn)在內(nèi)的租賃?？傊谙茸赓U后抵押場合，權(quán)利順序?yàn)椋阂艳D(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)﹥已設(shè)立的抵押權(quán)﹥未轉(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)。

　　

　　【相關(guān)法條】

　　

　　《民法典》第四百零五條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　

　　來源：中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用