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　　來(lái)源：掘金之旅

　　

　　“

　　

　　不良資產(chǎn)，盡調(diào)為王。投資前的盡調(diào)，可以幫助投資者發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、考慮報(bào)價(jià)，盡調(diào)是購(gòu)買資產(chǎn)包過(guò)程中最關(guān)鍵的一步。

　　

　　”

　　

　　盡調(diào)按照手段不同，可以分為書(shū)面盡調(diào)和現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)。盡管網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于書(shū)面盡調(diào)和現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)的模板很多，但盡調(diào)尤其是現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)活。根據(jù)前期書(shū)面盡調(diào)的結(jié)果，調(diào)查律師會(huì)判定現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)的重點(diǎn)和方法，然后再根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況及時(shí)轉(zhuǎn)變思路和策略，窮盡一切合法手段，尋找隱藏的財(cái)產(chǎn)和未知的風(fēng)險(xiǎn)。其中種種機(jī)動(dòng)應(yīng)變，換一個(gè)調(diào)查律師，結(jié)果就會(huì)很不一樣。

　　

　　本篇為團(tuán)隊(duì)多年購(gòu)買資產(chǎn)包前盡調(diào)的心得體會(huì)，請(qǐng)讀者根據(jù)自身情況靈活運(yùn)用，切莫生搬硬套。

　　

　　投資前的盡調(diào)是一個(gè)“核實(shí)披露信息”、“發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)”和“評(píng)估價(jià)值”的過(guò)程，盡調(diào)律師根據(jù)調(diào)查得到的信息，判斷不良資產(chǎn)的價(jià)值、債務(wù)人的償債能力和其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，并初步確定實(shí)現(xiàn)債權(quán)的途徑，總結(jié)債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性，為后期購(gòu)買提供價(jià)值參考、為后期處置提供參考依據(jù)。

　　

　　投資前的盡調(diào)，應(yīng)多方收集資料，關(guān)注點(diǎn)應(yīng)該重點(diǎn)在于對(duì)抵押物的價(jià)值評(píng)估（權(quán)屬、法律風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格、可能的購(gòu)買意向方）、債務(wù)人和保證人的償債能力（涉訴、被執(zhí)行、收入、名下資產(chǎn)、負(fù)債、婚姻情況）和償債意愿的判斷，還要關(guān)注資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資產(chǎn)變現(xiàn)的速度。

　　

　　一、抵押物現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)

　　

　?。ㄒ唬┎粍?dòng)產(chǎn)抵押物的現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)

　　

　　1、通過(guò)實(shí)地走訪，調(diào)查抵押物現(xiàn)狀和基本情況

　　

　　經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀（用于經(jīng)營(yíng)的抵押物會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的收入、也有希望被經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買）

　　

　　建造的特定背景（如物權(quán)法生效之前訂立的集資

　　

　　建房的內(nèi)部協(xié)議，涉及多方，而且不能用物權(quán)法規(guī)制）

　　

　　面積（使用面積和公攤面積）

　　

　　位置（周邊有無(wú)地鐵口、商業(yè)區(qū)、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等使不動(dòng)產(chǎn)增值的設(shè)施，或是噪聲、空氣污染源等使不動(dòng)產(chǎn)貶值的因素）

　　

　　目前該抵押物是否正在被租賃？出租率是多少？租金和租賃條款如何？如果要求提前退租，租戶是否會(huì)同意退租？需要支付給租戶多少費(fèi)用？如果租戶不對(duì)債務(wù)方支付租金，是否對(duì)其他方支付？其他方與債務(wù)該公司有無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系？

　　

　　抵押物是否存在物理缺陷。如有,相應(yīng)修理費(fèi)用是多少？

　　

　　有無(wú)可能對(duì)抵押物存在爭(zhēng)議的其他人？比如所有權(quán)爭(zhēng)議或建筑工程糾紛？

　　

　　2、通過(guò)實(shí)地走訪，核實(shí)書(shū)面盡調(diào)得知的情況：

　　

　　在得知抵押權(quán)的抵押登記情況和抵押順位的情況下（在北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的位置查詢查封情況，但是有的年限比較早的不一定能查到），可以走訪其他抵押權(quán)人了解情況。

　　

　　抵押物所有權(quán)如果不是債務(wù)人，且抵押人與債務(wù)公司有什么特殊關(guān)系（實(shí)際控制人之間、董監(jiān)高和股東的重疊），可以實(shí)地走訪調(diào)查看他們之間是否已就該資產(chǎn)簽訂抵貸協(xié)議。

　　

　　如果所有權(quán)不完整，為了便于處置，可以與共有人商談取得合法可轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的可能性有多大及相關(guān)費(fèi)用是多少？

　　

　　實(shí)地查看抵押物的被占有情況，看是否可以直接出售。很多閑置多年的不動(dòng)產(chǎn)被其他債權(quán)人或者或非法轉(zhuǎn)租人等占據(jù)，為了方便處置，要調(diào)查在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有給潛在資產(chǎn)購(gòu)買者之前，需要如何騰退以及支付哪些費(fèi)用。

　　

　?。ǘ﹦?dòng)產(chǎn)抵押物的現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)

　　

　　動(dòng)產(chǎn)抵押物，為企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在向金融機(jī)構(gòu)借款時(shí)現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，實(shí)踐中多為機(jī)器設(shè)備。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的折舊、技術(shù)迭代等因素，基本已經(jīng)無(wú)價(jià)值，甚至滅失，很多機(jī)器設(shè)備在處理的時(shí)候只能作為廢鐵賣掉。所以，筆者奉勸各位，在盡調(diào)時(shí)把不動(dòng)產(chǎn)抵押物作為調(diào)查重點(diǎn)。

　　

　　調(diào)查抵押的機(jī)器設(shè)備的價(jià)值，可以從交付情況、成新率、折舊后的價(jià)值入手，通過(guò)采集機(jī)器設(shè)備的賬面凈值、購(gòu)買日期、最后評(píng)估日期、評(píng)估目的、評(píng)估值和優(yōu)先權(quán)利等其他情況，綜合判斷。有時(shí)間的，可以實(shí)地走訪類似經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)，尋找可能的購(gòu)買人。

　　

　　二、債務(wù)人、保證人償債能力現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)

　　

　?。ㄒ唬﹤鶆?wù)人、保證人償債能力的通用現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)

　　

　　1、核實(shí)通過(guò)書(shū)面盡調(diào)了解到的債務(wù)人的對(duì)外債權(quán)

　　

　　(債務(wù)人名稱、金額、到期日、債務(wù)人主要財(cái)產(chǎn)等)，并且調(diào)查是否存在其他的對(duì)外債權(quán)或收益(收益類型、預(yù)期收益金額及時(shí)間)?

　　

　　2、債務(wù)人在抵押物之外的可回收資產(chǎn)

　　

　　債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)在很大程度上存在不確定性，不便于固定和處置，所以債務(wù)人最主要資產(chǎn)描述中針對(duì)的主要是企業(yè)的固定資產(chǎn)。債務(wù)人主要的資產(chǎn)類型有地產(chǎn)、房產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等。列出主要固定資產(chǎn)(資產(chǎn)現(xiàn)狀、地址、面積、股價(jià)及追索途徑等)。

　　

　　a.土地——以不動(dòng)產(chǎn)登記或者生效判決為準(zhǔn)

　　

　　需要調(diào)查：

　　

　　土地面積

　　

　　土地性質(zhì)

　　

　　土地使用權(quán)包括出讓的國(guó)有土地使用權(quán)、劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)幾種分類。核實(shí)銀行給的資料內(nèi)記載的土地性質(zhì)，如果是劃撥地，是否有當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)證明該土地已合法抵押？未支付的土地出讓金是多少？以評(píng)估變現(xiàn)價(jià)值。

　　

　　土地主要用途分類

　　

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》土地用途可分為6類：居住用地，商業(yè)金融業(yè)用地，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地，交通用地，綜合用地，公共綠地。一般來(lái)說(shuō)土地價(jià)值是居住>商用>工業(yè)。

　　

　　土地權(quán)利狀況:有無(wú)他項(xiàng)物權(quán)。

　　

　　土地已使用年限

　　

　　《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定——居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。

　　

　　最新土地基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)最近的相鄰地塊的拍賣成交價(jià)，初步評(píng)估。

　　

　　b.房產(chǎn)建筑——以不動(dòng)產(chǎn)登記或者生效判決為準(zhǔn)

　　

　　如上文調(diào)查抵押物現(xiàn)狀的要點(diǎn)一樣，需要調(diào)查：

　　

　　房屋用途、空置率。

　　

　　面積、位置（地鐵口、商業(yè)區(qū)、學(xué)區(qū)、醫(yī)院）。

　　

　　是否有抵押？如有，抵押權(quán)的抵押登記情況和抵押順位。

　　

　　主要建筑結(jié)構(gòu)建筑物完工百分比，是否存在物理缺陷，如有，修理完善費(fèi)用是多少？

　　

　　是否是單獨(dú)所有的，如果是共有，那是否便于處置，所得價(jià)格是多少？

　　

　　房屋是否被租賃，如提前退租需要支付給租戶多少費(fèi)用。

　　

　　是否有其他人對(duì)房屋存在主張權(quán)利的可能？

　　

　　房產(chǎn)已使用年限。

　　

　　近期同類資產(chǎn)拍賣價(jià)。

　　

　?。ǘ﹤鶆?wù)人、保證人是法人的特別現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)

　　

　　1、核實(shí)工商登記的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

　　

　　如果是在注冊(cè)地正常經(jīng)營(yíng)的，調(diào)查經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及收入來(lái)源如何，調(diào)查在職人數(shù)和在崗人數(shù)，除了現(xiàn)場(chǎng)走訪、打聽(tīng)之外，查詢社保記錄也是一個(gè)好方法。對(duì)于登記注銷吊銷和實(shí)際停止經(jīng)營(yíng)的，調(diào)查何時(shí)停止經(jīng)營(yíng)、是否已經(jīng)變更營(yíng)業(yè)地點(diǎn)、新?tīng)I(yíng)業(yè)地點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)情況。

　　

　　2、是否存在嚴(yán)重的職工問(wèn)題

　　

　　比如職工安置費(fèi)和拖欠的職工工資、集資款、工傷賠償款等，除了應(yīng)在裁判文書(shū)網(wǎng)查詢涉及的勞動(dòng)糾紛，還應(yīng)實(shí)地走訪多核實(shí)、了解情況。

　　

　　3、破產(chǎn)情況

　　

　　債務(wù)企業(yè)和保證企業(yè)往往負(fù)債累累，資不抵債，符合破產(chǎn)條件。需要了解是否在破產(chǎn)程序中或已經(jīng)破產(chǎn)；如果已經(jīng)破產(chǎn)，是一般破產(chǎn)還是政策性破產(chǎn)，破產(chǎn)工作進(jìn)度（申報(bào)的破產(chǎn)債權(quán)有多少？破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)有多少？清算委員會(huì)或債權(quán)方委員會(huì)是否已經(jīng)提出或批準(zhǔn)了清算、還款計(jì)劃？）。

　　

　　tips：債務(wù)公司和保證公司很多都是“三無(wú)”僵尸企業(yè)，公司早就沒(méi)有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，這時(shí)我們要及時(shí)轉(zhuǎn)變思路，調(diào)查公司背后的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者和股東的財(cái)產(chǎn)情況，評(píng)估通過(guò)破產(chǎn)程序追究股東清算責(zé)任和出資責(zé)任的受償可能性。債務(wù)企業(yè)是公司法人的，按照上文論述方法調(diào)查，股東是自然人的，下文將論述如何查詢其財(cái)產(chǎn)情況。

　　

　?。ㄈ﹤鶆?wù)人、保證人是自然人的特別現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)

　　

　　自然人的資產(chǎn)情況和收入屬于個(gè)人隱私，不像企業(yè)法人那樣容易調(diào)查，在調(diào)查中要注意：

　　

　　1、在不打擾債務(wù)人的情況下，多方打聽(tīng)，比如可以前往銀行貸款資料中寫(xiě)明的債務(wù)人住址的物業(yè)詢問(wèn)，查看水電表，詢問(wèn)鄰居等；

　　

　　2、夫妻法定共同財(cái)產(chǎn)制下，債務(wù)人的婚姻情況、配偶的資產(chǎn)情況也是需要了解的，包括其配偶擔(dān)任股東的公司也需要走訪。

　　

　?。ㄋ模┍ＷC人的特別現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)

　　

　　在盡職調(diào)查中,對(duì)保證人信息需要了解的與債務(wù)人基本相同，除此之外需要收集以下信息：

　　

　　1、保證是否有效和保證方式。

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　　2、保證人與債務(wù)人的關(guān)系，保證人與其他保證人的關(guān)系。

　　

　　現(xiàn) 場(chǎng) 盡 調(diào) 小 技 巧

　　

　　為了避免重復(fù)評(píng)估債務(wù)人或保證人的償債能力,盡職調(diào)查中還需要對(duì)資產(chǎn)組合中債務(wù)人或保證人的關(guān)聯(lián)關(guān)系情況進(jìn)行信息采集。

　　

　　注重談話，用聊天的方式獲取有用信息，在有限的時(shí)間里盡可能的套取有用信息。不放過(guò)每一個(gè)在樓下下象棋跳廣場(chǎng)舞的平凡大爺大媽，老居民一般對(duì)當(dāng)?shù)刈冞w和小區(qū)八卦都了如指掌，往往就是掌握關(guān)鍵的信息的“掃地神僧”。

　　

　　數(shù)據(jù)為王，盡可能在書(shū)面盡調(diào)的基礎(chǔ)上多方收集數(shù)據(jù)，便于全面分析。比如，評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值的時(shí)候，要注意到這是多因素作用的結(jié)果，全面調(diào)查可能影響價(jià)格的全部因素，同一地區(qū)近期的拍賣成交價(jià)只能作為參考；必要的時(shí)候可以尋找潛在的購(gòu)買人。

　　

　　和債務(wù)人的溝通要張弛有度，必要的時(shí)候偽裝一下身份也是可以的。因?yàn)榻鹑趥鶛?quán)是公告催收的，債務(wù)承繼的債務(wù)人有時(shí)候并不知道這個(gè)債務(wù)的存在，筆者團(tuán)隊(duì)遇見(jiàn)過(guò)幾個(gè)這樣的債務(wù)人，他們得知之后償債心切，就在收購(gòu)資產(chǎn)包之前向資產(chǎn)管理公司清償了債務(wù)，這是不良資產(chǎn)處置團(tuán)隊(duì)的損失。所以在盡職調(diào)查的時(shí)候，不要一開(kāi)始就溝通的太深入，要在溝通中不斷轉(zhuǎn)變策略。

　　

　　購(gòu)買前的盡職調(diào)查，以4小時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查一個(gè)債務(wù)公司為宜，所以不要迷信任何長(zhǎng)篇累牘的盡調(diào)模板，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)取舍重點(diǎn)調(diào)查項(xiàng)目，并且努力探求可能的財(cái)產(chǎn)線索。