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　　近期很多知名房企紛紛傳出轉(zhuǎn)型融資租賃或與融資租賃合作，表明房地產(chǎn)行業(yè)正在尋求其他突破點(diǎn)。那么房地產(chǎn)與融資租賃的結(jié)合是否可行呢？

　　

　　01、房地產(chǎn)融資租賃的概念及其優(yōu)勢(shì)

　　

　　要了解房地產(chǎn)融資租賃首先要了解什么是融資租賃。簡(jiǎn)而言之，融資租賃就是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物后提供給承租人使用，由承租人向出賣(mài)人支付租金的交易方式。而房地產(chǎn)融資租賃就是租賃物為房地產(chǎn)的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區(qū)別：

　　

　　1. 租賃物

　　

　　一般的融資租賃的標(biāo)的物即租賃物是以各類(lèi)設(shè)備為主，或者是飛機(jī)、船舶等大型運(yùn)輸工具。而房地產(chǎn)融資租賃的標(biāo)的物則是房屋即不動(dòng)產(chǎn)，不同于傳統(tǒng)的融資租賃的標(biāo)的物。傳統(tǒng)的融資租賃的標(biāo)的物本身的價(jià)值是逐步遞減的，房屋的價(jià)值一般會(huì)出現(xiàn)增加的情況，有時(shí)更會(huì)有較大的波動(dòng)。

　　

　　2. 所有權(quán)的轉(zhuǎn)移

　　

　　一般的融資租賃的租賃期屆滿(mǎn)后，租賃物的所有權(quán)可轉(zhuǎn)移給承租人，也可能不轉(zhuǎn)移，仍屬出租人所有。但是在房地產(chǎn)融資租賃中，房屋的所有權(quán)一般在租賃期屆滿(mǎn)后，都轉(zhuǎn)移給承租人。所以，房地產(chǎn)融資租賃，即是把房地產(chǎn)商品作為融資租賃的標(biāo)的物，房地產(chǎn)商品的需求者作為承租方向出租方融資租入房地產(chǎn)商品的一種租賃方式。

　　

　　02、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)為融資租賃業(yè)創(chuàng)造機(jī)遇

　　

　　經(jīng)過(guò)近幾年持續(xù)的宏觀調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開(kāi)始慢慢轉(zhuǎn)型，同時(shí)也為房地產(chǎn)融資租賃業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇。概括起來(lái)，大致有三個(gè)方面：

　　

　　1. 近幾年全國(guó)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)一直未能明顯抑制，全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加快上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。這導(dǎo)致越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子，但中國(guó)人又不習(xí)慣長(zhǎng)期租房住，因此“先租后買(mǎi)”的住宅融資租賃市場(chǎng)前景看好。

　　

　　2. 目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重點(diǎn)是住房保障，國(guó)務(wù)院文件明確界定了住房保障的群體是低收入家庭。以前還有資格享受經(jīng)濟(jì)適用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔離出去，而中等偏下收入家庭是無(wú)法承受商品住宅價(jià)格的，通融資租賃可以為其提供合適的“準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)”住宅。

　　

　　3. 我國(guó)金融體系，包括房地產(chǎn)金融體系不健全，房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)達(dá)國(guó)家那么豐富，這也是我國(guó)今后必然盡快補(bǔ)足的短板，而房地產(chǎn)融資租賃就是一個(gè)很好的金融工具，有利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

　　

　　03、房地產(chǎn)融資租賃的政策性風(fēng)險(xiǎn)

　　

　　按照慣例，融資租賃只適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。目前我國(guó)法院也是這樣掌握的，且在司法實(shí)踐中已經(jīng)這樣執(zhí)行。原因是：融資租賃的政策是給設(shè)備制造領(lǐng)域的。設(shè)備生產(chǎn)能創(chuàng)造價(jià)值，房地產(chǎn)是消費(fèi)品，在使用中不能給社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值；設(shè)備是不斷貶值的產(chǎn)品，房地產(chǎn)是價(jià)格在不斷變化的產(chǎn)品，主流趨向是升值的。因此不能享受融資租賃的政策待遇，不受《合同法》保護(hù)?！督鹑谧赓U公司管理辦法》中規(guī)定租賃物件的范圍是固定資產(chǎn)。金融租賃公司做這個(gè)項(xiàng)目或許還有規(guī)可尋，但在司法上是否能得到保護(hù)就很難說(shuō)了。

　　

　　04、房地產(chǎn)融資租賃的具體操作

　　

　　1. 在國(guó)家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，可以通過(guò)現(xiàn)有融資租賃平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、融資租賃公司與股份制商業(yè)銀行的三方合作。

　　

　　2. 與政府、銀行合作，進(jìn)行住宅的公共租賃。

　　

　　3. 與單位、銀行合作，進(jìn)行單位的房地產(chǎn)融資租賃。

　　

　　1998年以來(lái)，我國(guó)住宅市場(chǎng)化之所以飛速發(fā)展，住房按揭功不可沒(méi)，而從消費(fèi)形態(tài)上看，透支現(xiàn)象突出，大量“房奴”出現(xiàn)，部分年輕人把住房按揭政策用過(guò)了頭，想要立刻讓其由買(mǎi)轉(zhuǎn)租，又談何容易！從企業(yè)角度分析，開(kāi)發(fā)商資金緊張，同時(shí)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度放緩。從資源效用層面考慮，近幾年住房空置率一直居高不下，社會(huì)資源浪費(fèi)嚴(yán)重。房地產(chǎn)融資租賃該出場(chǎng)了。融資租賃可不是一個(gè)跑龍?zhí)椎男〗巧?。在發(fā)達(dá)國(guó)家，融資租賃已成為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，比如在美國(guó)的固定資產(chǎn)投資中，融資租賃與銀行、證券分庭抗禮，形成三分天下的融資格局。簡(jiǎn)單地說(shuō)，融資租賃就是“以租代買(mǎi)”或“先租后買(mǎi)”，一般多針對(duì)房產(chǎn)、汽車(chē)、電器等大件商品，在合同期內(nèi)物品所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿(mǎn)付清租金后，承租人有權(quán)按殘值購(gòu)入物品，擁有物品的所有權(quán)。房地產(chǎn)融資租賃是啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一項(xiàng)有效舉措，它對(duì)于解決我國(guó)商品房銷(xiāo)售，改善人民生活條件，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有很大的促進(jìn)作用。

　　

　　?來(lái)源： 金石租賃