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　　作者：張晟杰 陳旭艷 徐翎涵

　　

　　來(lái)源：中倫視界

　　

　　背景

　　

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國(guó)旅游行業(yè)在近年取得了巨大的發(fā)展，大量投資推動(dòng)了的旅游景區(qū)的建設(shè)，大大小小的旅游景區(qū)也積淀了巨額的資產(chǎn)。如何通過(guò)金融創(chuàng)新盤活這些資產(chǎn)，使其重新服務(wù)于旅游景區(qū)的建設(shè)成為當(dāng)下旅游業(yè)的重要課題。旅游景區(qū)建設(shè)本身具有的前期投資金額大、投資周期長(zhǎng)、投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定等特點(diǎn)，使得旅游景區(qū)資產(chǎn)非常符合融資租賃業(yè)務(wù)的要求。新的背景下，旅游景區(qū)融資租賃市場(chǎng)可謂小荷才露尖尖角，充滿著機(jī)遇，同時(shí)也蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　一、旅游景區(qū)資產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物的可能性與風(fēng)險(xiǎn)

　　

　?。ㄒ唬┞糜尉皡^(qū)內(nèi)動(dòng)植物、設(shè)施設(shè)備資產(chǎn)符合融資租賃標(biāo)的物的基本要求

　　

　　目前，國(guó)內(nèi)旅游景區(qū)資產(chǎn)中能夠轉(zhuǎn)移所有權(quán)、開展融資租賃業(yè)務(wù)的主要為動(dòng)植物、設(shè)施設(shè)備資產(chǎn)兩大類。從目前國(guó)內(nèi)關(guān)于融資租賃的相關(guān)法律規(guī)定看，以動(dòng)植物、設(shè)施設(shè)備資產(chǎn)作為標(biāo)的物開展融資租賃業(yè)務(wù)，符合基本要求。同時(shí)，國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于加快融資租賃業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于促進(jìn)金融租賃行業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》都肯定了應(yīng)當(dāng)穩(wěn)步探索動(dòng)植物等生物資產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物。

　　

　　（二）以旅游景區(qū)資產(chǎn)開展融資租賃業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

　　

　　1. 以旅游景區(qū)內(nèi)動(dòng)植物開展融資租賃業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

　　

　?。?）涉及產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題等法律問(wèn)題。以景區(qū)內(nèi)動(dòng)植物為融資租賃標(biāo)的物涉及產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題?！段餀?quán)法》第49條規(guī)定“法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源，屬于國(guó)家所有。”景區(qū)內(nèi)的動(dòng)植物屬于野生動(dòng)植物的情況下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，其所有權(quán)歸屬于國(guó)家，景區(qū)所有者或景區(qū)運(yùn)營(yíng)者無(wú)權(quán)處分，也當(dāng)然地?zé)o法作為融資租賃標(biāo)的物。

　　

　?。?）缺乏實(shí)現(xiàn)租賃物擔(dān)保功能進(jìn)而影響融資租賃合同性質(zhì)的問(wèn)題。融資租賃合同的特點(diǎn)在于融資與租物相結(jié)合，租賃物承擔(dān)物權(quán)擔(dān)保的功能。以景區(qū)內(nèi)動(dòng)物作為融資租賃物，在實(shí)現(xiàn)租賃物擔(dān)保功能時(shí)，動(dòng)物的特定化及追回存在一定障礙。以景區(qū)內(nèi)植物作為融資租賃物，因《森林法》等法律法規(guī)對(duì)森林、林木采伐和更新造林做了相關(guān)規(guī)定，在實(shí)現(xiàn)租賃物擔(dān)保功能時(shí)，林木等植物的變現(xiàn)存在一定的障礙。若因上述障礙導(dǎo)致租賃物無(wú)法實(shí)現(xiàn)擔(dān)保功能，則可能被認(rèn)定為只有融資沒有融物，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第1條，融資租賃合同會(huì)被認(rèn)定為名為融資實(shí)為借貸的借貸合同。

　　

　?。?）存在租賃物變化大、評(píng)估價(jià)格難確定的問(wèn)題。景區(qū)內(nèi)的動(dòng)植物是在不斷變化過(guò)程中的，特別是植物在特定的山水環(huán)境中擁有相應(yīng)的景觀價(jià)值，該植物作為租賃物變現(xiàn)之后會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的景觀價(jià)值產(chǎn)生巨大變化。該問(wèn)題也會(huì)導(dǎo)致租賃物擔(dān)保功能受限，進(jìn)而產(chǎn)生合同效力問(wèn)題。

　　

　　二、融資租賃公司開發(fā)旅游景區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地資源業(yè)務(wù)的可能性與風(fēng)險(xiǎn)

　　

　　（一）通過(guò)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地制度開發(fā)旅游景區(qū)土地資源具備可能性

　　

　　農(nóng)村土地制度改革背景下，融資租賃公司通過(guò)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地制度開發(fā)旅游景區(qū)土地資源具備可能性。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市是目前農(nóng)村土地改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，2014年12月，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會(huì)議審議了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”），農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市進(jìn)入試點(diǎn)階段。此后，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)的相關(guān)規(guī)定[1]相繼頒布。

　　

　　“經(jīng)營(yíng)性用途”范圍的理解是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是否適用于某一行業(yè)的關(guān)鍵，各試點(diǎn)區(qū)域?qū)Υ死斫獠灰?。從現(xiàn)有規(guī)定看，認(rèn)為“旅游”屬于“經(jīng)營(yíng)性用途”范圍并將其規(guī)定在試點(diǎn)辦法中的地區(qū)包括北流市、德清市、金寨縣、文昌市、義烏市。也因此，在部分地區(qū)，融資租賃公司通過(guò)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地制度開發(fā)旅游景區(qū)土地資源的業(yè)務(wù)具備可能性。

　　

　?。ǘ┺r(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的利用存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　

　　1. 各試點(diǎn)地區(qū)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的租賃制度設(shè)計(jì)較粗

　　

　?。?）各試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市須符合入市條件、方式、程序

　　

　　《物權(quán)法》第60條規(guī)定我國(guó)代表農(nóng)民集體行使所有權(quán)、使用權(quán)的主體為村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)、村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織。試點(diǎn)地區(qū)在實(shí)踐中也規(guī)定有權(quán)主體作出決議是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的前提條件。

　　

　　《意見》規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的入市方式包括出讓、租賃、入股，后續(xù)的具體規(guī)定[2]和實(shí)踐，還包含了抵押。融資租賃業(yè)務(wù)主要涉及租賃、抵押兩種入市方式。關(guān)于租賃，各試點(diǎn)區(qū)域?qū)r(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的租賃持認(rèn)可態(tài)度，但對(duì)具體的租賃制度設(shè)計(jì)均較粗，具體操作上缺乏支持。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　

　　（2）各試點(diǎn)地區(qū)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的具體規(guī)定不同

　　

　　關(guān)于有權(quán)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市作出決議的主體，各試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定不一，實(shí)踐中各試點(diǎn)地區(qū)制定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度的主體包括：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村股份經(jīng)濟(jì)合作社、鎮(zhèn)級(jí)土地合作社、鎮(zhèn)土地聯(lián)營(yíng)公司、鎮(zhèn)資產(chǎn)管理公司、村民委員會(huì)。在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的方式、程序方面，各試點(diǎn)單位的主要規(guī)定相似，但具體規(guī)定細(xì)節(jié)方面依然不盡相同。

　　

　　2.融資租賃業(yè)務(wù)中，村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的利用存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　

　?。?）合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地有兩方面的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，一是因違反金融監(jiān)管規(guī)定產(chǎn)生的合規(guī)性問(wèn)題，二是因違反農(nóng)村土地管理規(guī)定產(chǎn)生的合規(guī)性問(wèn)題。前者對(duì)應(yīng)的是融資租賃業(yè)務(wù)本身所具有的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。后者則是因農(nóng)村土地管理規(guī)定所具有的特殊性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，我國(guó)農(nóng)村土地制度經(jīng)歷十分復(fù)雜的歷史變遷過(guò)程，該過(guò)程給土地權(quán)屬關(guān)系帶來(lái)諸多難以厘清的歷史遺留問(wèn)題，這增加了對(duì)農(nóng)村土地制度不甚了解的融資租賃企業(yè)在開發(fā)農(nóng)村土地業(yè)務(wù)的過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革正處于不斷完善過(guò)程中，頂層設(shè)計(jì)的規(guī)定位階較低，各試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定不一，這也增加了金融創(chuàng)新中合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　（2）資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　如上文介紹，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市需符合一定的入市條件，遵循一定的入市程序。但由于入市尚處于實(shí)踐過(guò)程中，各試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定不一，金融企業(yè)在嘗試結(jié)合該類土地進(jìn)行金融創(chuàng)新過(guò)程中，首先需要了解各試點(diǎn)地區(qū)的具體規(guī)定，避免出現(xiàn)因農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不符合當(dāng)?shù)厝胧袟l件、入市程序而產(chǎn)生的資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　（3）其他風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　因農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的開發(fā)尚處于試點(diǎn)階段，除了入市條件、入市程序之外，還有諸多問(wèn)題亟待解決。如農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市流轉(zhuǎn)的期限與屆滿處置問(wèn)題，入市的收益分配、土地增值收益調(diào)節(jié)金約定問(wèn)題等。上述問(wèn)題缺乏統(tǒng)一規(guī)定，各地實(shí)踐不一，對(duì)權(quán)利義務(wù)影響巨大，故對(duì)于上述問(wèn)題都是需要在簽署農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的相關(guān)合同中進(jìn)行具體的談判措施并依靠具有針對(duì)性的條款進(jìn)行特別約定的。

　　

　　三、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

　　

　?。ㄒ唬┞糜尉皡^(qū)資產(chǎn)作為租賃物產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

　　

　　旅游景區(qū)資產(chǎn)作為租賃物產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，與租賃物本身法律性質(zhì)及融資租賃合同約定有關(guān)，故對(duì)該部分風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施應(yīng)主要以預(yù)防為主。對(duì)于租賃物本身，融資租賃企業(yè)要進(jìn)行充分的調(diào)查，在業(yè)務(wù)開展之前保證租賃物本身不存在開展融資租賃業(yè)務(wù)的合法性問(wèn)題。對(duì)于合同約定，融資租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)個(gè)案設(shè)計(jì)，針對(duì)租賃物的特性，對(duì)租賃物的取回等進(jìn)行特別的約定。

　　

　　（二）旅游景區(qū)土地資源的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

　　

　　針對(duì)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)，需要融資租賃企業(yè)對(duì)融資租賃行業(yè)和農(nóng)村土地制度兩方面的法律規(guī)定和監(jiān)管政策有全面的了解和掌握，在金融創(chuàng)新的頂層設(shè)計(jì)中，始終提高警惕，防止因違反相關(guān)規(guī)定產(chǎn)生合規(guī)性問(wèn)題。

　　

　　針對(duì)資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，融資租賃企業(yè)在具體業(yè)務(wù)開展過(guò)程中需要對(duì)當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行充分的咨詢和調(diào)查，全面了解當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定，特別是各試點(diǎn)地區(qū)的窗口指導(dǎo)意見，并針對(duì)性地對(duì)個(gè)別業(yè)務(wù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

　　

　　針對(duì)業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中可能出現(xiàn)的其他個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)，融資租賃企業(yè)需要在充分調(diào)查和談判的基礎(chǔ)上，在制定交易文件過(guò)程中加入針對(duì)性的條款加以約定，防止雙方后期產(chǎn)生相關(guān)糾紛。

　　

　　結(jié)語(yǔ)

　　

　　當(dāng)前，融資租賃市場(chǎng)方興未艾，各類產(chǎn)品創(chuàng)新不斷，在當(dāng)前金融改革與農(nóng)村土地制度改革的雙重背景下，旅游景區(qū)融資租賃市場(chǎng)的產(chǎn)品正待開發(fā)，農(nóng)村土地流動(dòng)性增強(qiáng)也為旅游景區(qū)融資租賃產(chǎn)品提供了更多的可能性。在充分掌握監(jiān)管政策、產(chǎn)品合規(guī)的前提下，進(jìn)行金融創(chuàng)新，是融資租賃公司能夠在旅游景區(qū)這片藍(lán)海搶占先機(jī)的重要手段。

　　

　　注釋：

　　

　　[1]《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》、《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則的通知》、《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》。

　　

　　[2]《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》第5條規(guī)定“具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款”。

　　

　　THE END