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在司法實踐中，租賃關(guān)系成立在查封、抵押之后的，不能對抗查封及抵押的效力。但先于查封、抵押成立的租賃同樣不能阻止法院強制執(zhí)行，齊精智律師提示租賃物被拍賣的，承租人有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同（阻止移交租賃物）或?qū)ψ赓U物主張優(yōu)先購買權(quán)，但該權(quán)利不能排除法院對租賃物的強制執(zhí)行。

 

本文不惴淺陋，分析如下：

 

一、租賃在先也不能解除法院查封。

 

裁判要旨：承租人以其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的租賃合同并已實際占有使用租賃物為由，請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，人民法院應(yīng)予支持。齊精智律師提示但若查封措施不會產(chǎn)生移交租賃物的現(xiàn)實風(fēng)險，無論是否有在先的租賃權(quán)，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

 

案件來源：最高人民法院：《福建福州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司華林支行與何勇生、肖莉等金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》【(2016)最高法執(zhí)監(jiān)397號】

 

二、強制執(zhí)行中，承租人不能同時主張優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，只能擇一行使。

 

裁判要旨：租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立時，租賃物被拍賣的，承租人有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同或?qū)ψ赓U物主張優(yōu)先購買權(quán)，但該權(quán)利不能排除法院對租賃物的強制執(zhí)行。齊精智律師提示在強制執(zhí)行中，承租人不能同時主張優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，只能擇一行使。

 

案件來源：最高法院：《青島利群投資有限公司等申請監(jiān)督案執(zhí)行裁定書》【（2013）執(zhí)監(jiān)字第67號】

 

三、以租賃形式抵償債務(wù)，不適用“買賣不破租賃”原則。

 

裁判要旨：《房屋使用權(quán)抵債合同》是債務(wù)人以其房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同。因此，一、二審判決認定英聯(lián)視公司與豪力投資公司之間簽訂的《房屋使用權(quán)抵債合同》為債權(quán)債務(wù)合同關(guān)系而非房屋租賃合同，并無不當。

 

案件來源：中華人民共和國最高人民法院  民 事 裁 定 書    (2014)民申字第215號。

 

四、案外人以租賃權(quán)為由提起執(zhí)行異議之訴，人民法院已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

 

裁判要旨：金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對被執(zhí)行人出租給案外人的租賃物強制執(zhí)行，案外人以其對該物享有租賃權(quán)為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除對租賃物執(zhí)行的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

 

案件來源：浙江德建機械有限公司與陳偉鋒、中國工商銀行股份有限公司諸暨支行等案外人執(zhí)行異議之訴一案  （2014）浙紹執(zhí)異終字第29號。

 

五、案外人以“買賣不破租賃”提出執(zhí)行異議阻止移交承租房產(chǎn)的，應(yīng)當以民訴法225條受理。

 

裁判要旨：根據(jù)“買賣不破租賃”原則，即使租賃物發(fā)生物權(quán)變動，承租人所能主張的也只是租賃物的買受人應(yīng)當受原租賃關(guān)系的約束，但并不能進一步主張租賃物在租賃期間內(nèi)不得發(fā)生物權(quán)變動，否則便構(gòu)成對出租人就租賃物所享合法處分權(quán)的過分限制。

 

依循案外人異議程序進行審查，就有可能出現(xiàn)實際執(zhí)行效果與實體法關(guān)于“買賣不破租賃原則”內(nèi)涵的矛盾。理由在于，啟動案外人異議審查，就意味著后續(xù)還可能衍生出執(zhí)行異議之訴。執(zhí)行異議之訴可能歷經(jīng)一審、二審程序，全案定讞的周期會很長，這勢必對法院強制處置不動產(chǎn)的工作造成嚴重影響。

 

案件來源：執(zhí)行復(fù)議：深圳市中級人民法院（2015）深中法執(zhí)復(fù)字第132號。

綜上，租賃先于查封、抵押設(shè)立的，承租人依法可以主張優(yōu)先購買權(quán)或拍賣不破租賃要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但無權(quán)阻止強制執(zhí)行。

　　齊精智律師：陜西明樂律師事務(wù)所高級合伙人，金融、合同、公司、借款、擔保、房產(chǎn)糾紛專業(yè)律師。