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　　融資租賃作為一種集融資與融物、貿(mào)易與技術(shù)更新于一體的新型金融產(chǎn)業(yè)，在推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級、拓寬中小微企業(yè)融資渠道、帶動新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面發(fā)揮著重要作用。本文從我國住房租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，分析探討融資租賃能否參與住房租賃市場、如何參與住房租賃市場、可能的方向和面臨的風(fēng)險，并提出相關(guān)建議。

　　

　　一、我國住房租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀

　　

　?。ㄒ唬┱咄苿酉逻M入發(fā)展新時期。 隨著我國住房租賃市場快速發(fā)展，城市居民家庭通過租賃解決住房問題比例逐年上升，進城務(wù)工人員通過租賃方式解決住房問題的需求迫切，而與此同時，住房租賃市場供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善、供應(yīng)主體較單一等問題凸顯。為此，2015年1月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，明確提出“積極推進租賃服務(wù)平臺建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場”；2016年5月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，被視為是培育和發(fā)展住房租賃市場的頂層設(shè)計，《意見》提出“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展”；2017年7月，為解決當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ?，但租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮等問題，“九部委”聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，進一步貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，加快推進租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場。至此，我國住房租賃市場進入了有“頂層設(shè)計”推進的加快培育和發(fā)展的新時期。

　　

　　（二）住房租賃市場供應(yīng)體系不健全。 我國住房租賃市場房源主要有市場主導(dǎo)和政府主導(dǎo)兩大類，其中政府方面主要以公租房和廉租房為主的公共租賃住房體系，保障大部分低收入群體。市場化租賃房源主要以個人私房為主，由私人租賃和租賃中介機構(gòu)租賃，承租者和出租者直接或通過中介簽訂住房租賃協(xié)議，進行租賃活動。在新型城鎮(zhèn)化加快、城市化率不斷提高的背景下，城市吸聚人口提速。特別是部分人口凈流入的熱點城市，流動人口的持續(xù)增長帶來較大規(guī)模需求，而交易市場的供不應(yīng)求一定程度上影響租賃市場房源供給，房價持續(xù)上漲，推動部分房源轉(zhuǎn)租為售，導(dǎo)致住房租賃房源的減少，供求矛盾突出，尤其是小戶型、低總價房源的供不應(yīng)求，推動低端市場租金水平的持續(xù)上漲。

　　

　?。ㄈ┳》孔赓U市場需求旺盛。 我國流動人口規(guī)模較大，租賃住房是其解決居住問題的重要途徑。國家衛(wèi)生計生委流動人口司發(fā)布《中國流動人口發(fā)展報告2016》顯示，2015年我國流動人口規(guī)模達2.47億人，占總?cè)丝诘?8%，相當(dāng)于每六個人中有一個是流動人口。未來一二十年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進程，2020年我國仍有2億以上的流動人口。“十三五”時期，人口繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長，中部和西部地區(qū)省內(nèi)流動農(nóng)民工比重明顯增加。

　　

　　由此可見，我國的住房租賃市場尚處于初期發(fā)展階段，未來發(fā)展空間巨大，供應(yīng)主體單一與需求旺盛之間的矛盾是當(dāng)前我國住房租賃市場的主要問題。住房租賃市場的培育和發(fā)展事關(guān)民生福祉，是當(dāng)前供給側(cè)改革的重要著力點，也是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)部分城市房價居高不下、庫存高企的重要舉措之一。

　　

　　二、融資租賃參與住房租賃市場的可行性

　　

　　融資租賃是兼具融物與融資的雙重功能，以融物為形式，以融資為實質(zhì)。融資租賃能否參與到住房租賃市場，發(fā)揮其功能效應(yīng)，要從分析融資租賃獨特的交易結(jié)構(gòu)著手。

　　

　　（一）融資租賃的交易結(jié)構(gòu)。 融資租賃的交易模式有十多種，目前在中國應(yīng)用最多的是直接租賃和售后回租兩種。其中直接融資租賃的交易結(jié)構(gòu)為：出租人（融資租賃企業(yè)）根據(jù)承租人（租賃需求方）對租賃物和供貨人（生產(chǎn)廠商）的選擇或認可，將其從供貨人處取得的租賃物按合同約定出租給承租人占有、使用，并根據(jù)融資租賃合同安排向承租人收取租金。

　　

　　融資租賃的交易結(jié)構(gòu)涉及到“一個標(biāo)的物”，即租賃物；“兩個合同”，即《買賣合同》和《融資租賃合同》；“三方當(dāng)事人”，即出租方、承租方。供貨方。售后回租業(yè)務(wù)中，承租方和供貨方為同一方。融資租賃與銀行信貸的根本區(qū)別在于融資租賃交易結(jié)構(gòu)中必須有明確、合法、合規(guī)的標(biāo)的物件，對標(biāo)的物管理與處置能力亦是融資租賃公司的核心競爭力之一。

　　

　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物的可行性。 融資租賃參與住房租賃市場，必定會將不動產(chǎn)作為交易標(biāo)的物，對于不動產(chǎn)能否作為融資租賃業(yè)務(wù)標(biāo)的物，業(yè)界一直存在爭議，但從相關(guān)政策、司法實踐和具體業(yè)務(wù)運行現(xiàn)實看，不動產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物仍具有一定的操作空間，應(yīng)理應(yīng)對待、審慎支持。首先，三類融資租賃公司適用的管理辦法并未限制不動產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物，由中國銀監(jiān)會批準(zhǔn)設(shè)立的金融租賃公司，適用規(guī)章為《金融租賃公司管理辦法》，其中第四條規(guī)定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會另有規(guī)定的除外”；由商務(wù)部和國家稅負總局審批和監(jiān)管的內(nèi)資租賃公司，適用規(guī)章為《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》，其中第十條規(guī)定“融資租賃企業(yè)開展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)的租賃物為載體”；由省級商務(wù)部門審批并報商務(wù)部備案的外資融資租賃公司，適用辦法為《外商投資租賃業(yè)管理辦法》及其補充規(guī)定，其中第六條規(guī)定“本辦法所稱租賃財產(chǎn)包括：(一)生產(chǎn)設(shè)備、通信設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、科研設(shè)備、檢驗檢測設(shè)備、工程機械設(shè)備、辦公設(shè)備、信息技術(shù)設(shè)備等各類動產(chǎn)；(二)飛機、汽車、船舶等各類交通工具；(三)工業(yè)廠房、倉儲用房、商用地產(chǎn)、附著于不動產(chǎn)的其他設(shè)備(如電梯、空調(diào)系統(tǒng)等)等其他用于生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)；(四)本條(一)、(二)、(三)項附帶的軟件、技術(shù)等無形資產(chǎn)，但附帶的無形資產(chǎn)價值不得超過租賃財產(chǎn)價值的三分之二。”；其次，我國尚未出臺專門的融資租賃法，現(xiàn)有《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也未對租賃物的范圍進行明確界定，現(xiàn)有關(guān)于契稅、房產(chǎn)稅、增值稅的相關(guān)財稅政策也對不動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的納稅問題進行了規(guī)定，按照“法無禁止即可為”原則，不動產(chǎn)可以作為融資租賃標(biāo)的物；再次，房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)大量存在，甚至成為一些租賃公司的主要業(yè)務(wù)及利潤來源，況且目前房地產(chǎn)登記公示制度健全，是最安全的租賃物。如果認定不動產(chǎn)融資租賃合同無效，將會帶來巨大的金融風(fēng)險。

　　

　?。ㄈ┱咧С窒伦》孔赓U市場空間巨大。 流動人口數(shù)量攀升、城鎮(zhèn)化進程加速、房地產(chǎn)庫存高企、房價居高不下是推動中國住房租賃需求的主要驅(qū)動因素，在中央及地方相關(guān)政策的支持下，未來中國住房租賃市場空間巨大。鏈家研究院發(fā)布的報告顯示，我國住房租賃市場規(guī)模約為1.1萬億元，房屋交易市場大約15萬億元，房屋租賃占交易市場比重僅有7%。這與美國、日本等成熟市場相比差距很大，美國的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過40%。鏈家研究院預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。

　　

　　三、融資租賃參與住房租賃市場的可能方向

　　

　　從目前融資租賃行業(yè)的運行現(xiàn)實來看，融資租賃的客戶群主要為企事業(yè)法人，開展的業(yè)務(wù)類似商業(yè)銀行對公信貸，而針對個人的融資租賃業(yè)務(wù)目前開展較少，但不可否認，隨著科技手段、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，個人租賃將會是融資租賃行業(yè)未來的發(fā)展方向之一。融資租賃參與住房租賃市場，應(yīng)從現(xiàn)有政策出發(fā)，在判斷住房租賃市場發(fā)展方向的基礎(chǔ)上，挖掘可能的市場空間，探索可能的操作模式。

　　

　?。ㄒ唬┳》孔赓U市場未來發(fā)展方向。 從《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）以及《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）等相關(guān)文件來看，未來中國的住房租賃市場將會呈現(xiàn)如下趨勢：（1）房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快推進，購租并舉住房制度逐步建立，住房交易市場在中國住房租賃體系中一枝獨秀的局面逐漸改變，住房保障、住房租賃加快發(fā)展；（2）住房租賃市場供應(yīng)主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展局面，一批國有、民營的大、中、小住房租賃專營企業(yè)將會誕生，一批拓展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)子公司將會誕生；（3）新建租賃住房供應(yīng)量將會增加，房地產(chǎn)市場為賣而建的模式逐漸向為租而建與為賣而建相結(jié)合的模式發(fā)展；（4）存量待售房產(chǎn)或閑置房產(chǎn)將逐漸改為或改建為租賃住房，住房租賃市場的去庫存效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

　　

　?。ǘ┤谫Y租賃參與住房租賃市場的可能方向。 融資租賃的本質(zhì)是以物融資，如何將融資租賃的交易結(jié)構(gòu)嫁接到住房租賃市場，筆者認為有如下幾個方向：（1）與住房專營企業(yè)合作，以融資租賃的方式拓展住房租賃企業(yè)的房源，解決住房租賃企業(yè)放款一次性支付與租金分期收回不匹配問題；（2）與國企合作，參與國企閑置房產(chǎn)改租賃房和新建租賃房建設(shè)，解決資金問題；（3）與政府合作，參與政府公租房向市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)變的PPP項目；（4）與房地產(chǎn)企業(yè)合作，參與房地產(chǎn)企業(yè)存量待售房產(chǎn)改租賃房，降低房地產(chǎn)庫存；（5）與開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)合作，共同對租賃住房項目提供金融綜合解決方案。上述只是對融資租賃參與住房市場的方向進行簡單探析，而針對每個方向運用何種交易模式，是直租、回租抑或是杠桿租賃，都是基于對具體項目的風(fēng)險、收益權(quán)衡后的設(shè)計，其本質(zhì)都離不開對不動產(chǎn)作為租賃物的合法、合規(guī)性和交易成本等因素的考慮。目前，行業(yè)應(yīng)用較多的模式為直租、回租以及回租與保理結(jié)合三種。

　　

　　四、融資租賃企業(yè)開拓住房租賃市場面臨的主要風(fēng)險

　　

　　風(fēng)險控制的重要性對融資租賃企業(yè)而言不言而喻。融資租賃企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨多重風(fēng)險，具體到住房租賃市場，筆者認為要著重考慮以下幾個方面：

　　

　?。ㄒ唬┱唢L(fēng)險。 目前我國法律對租賃物界定不明確，各監(jiān)管部門、立法機關(guān)、行政執(zhí)法部門對該問題的認知也不一致，影響融資租賃合同、抵押合同有效性判定，租賃債權(quán)有懸空風(fēng)險。

　　

　?。ㄈ┒愂诊L(fēng)險。 不動產(chǎn)融資租賃交易過程中涉及增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等，在一定程度上壓縮了融資租賃企業(yè)的盈利空間，稅負過重已是不動產(chǎn)融資租賃發(fā)展的一大障礙，如果為避稅而采取假過戶方式，可能面臨房產(chǎn)的重復(fù)出售和抵押風(fēng)險。

　　

　?。ㄈ┬庞蔑L(fēng)險。 住房租賃企業(yè)需要龐大資金鏈的支撐，需要運用資金購置或建設(shè)房源，然后通過出租以分期收取資金的方式回籠資金，資金使用與來源存在期限錯配風(fēng)險，一旦租賃市場行情不理想，會產(chǎn)生租金逾期或不能正常收回的信用風(fēng)險。

　　

　?。ㄋ模┎呗燥L(fēng)險。 住房租賃市場在我國尚處于起步階段，相關(guān)政策出臺時間短，尚未形成市場化和一定體量的市場參與主體，而且住房租賃市場的發(fā)展必定呈現(xiàn)出一定的區(qū)域性，人口凈流入的熱點城市，住房租賃市場會呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢。融資租賃企業(yè)的市場策略和區(qū)域定位應(yīng)不準(zhǔn)確，會產(chǎn)生策略風(fēng)險。

　　

　　五、相關(guān)建議

　　

　　實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居“安居夢”的重要途徑。對融資租賃參與住房租賃市場建設(shè)，筆者有如下建議：

　　

　?。ㄒ唬╆P(guān)注立法進程，把握政策方向，依法合規(guī)開展開拓住房租賃市場。 融資租賃企業(yè)應(yīng)持續(xù)關(guān)注立法進程，研究梳理各地司法機關(guān)對不動產(chǎn)租賃的司法判定案例，有效防范法律風(fēng)險。同時，應(yīng)遵循監(jiān)管導(dǎo)向，杜絕以參與住宅租賃市場之名，違規(guī)進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

　　

　　（二）創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，提升服務(wù)效率，實現(xiàn)融資租賃與住房租賃的有效嫁接。 未來中國住房租賃市場會出現(xiàn)多層次的供應(yīng)主體，各種專營住房租賃的國企、民企會誕生。融資租賃企業(yè)應(yīng)在分析這些企業(yè)盈利模式、運行特點的基礎(chǔ)行，創(chuàng)新交易模式，提高服務(wù)效率，有效支持住房租賃市場發(fā)展。

　　

　?。ㄈ┘訌娛袌龇治?，聚焦熱點城市，提高業(yè)務(wù)拓展與營銷的針對性。 住房租賃市場空間很大，但必定會呈現(xiàn)出區(qū)域分化的現(xiàn)象。應(yīng)加強市場分析，研究區(qū)域經(jīng)濟特點，聚焦一些人口凈流入的熱點城市，提高營銷的精準(zhǔn)性和針對性。

　　

　　（四）強化內(nèi)部管理，提高專業(yè)水平，合理設(shè)置內(nèi)部機構(gòu)。 中國經(jīng)濟已經(jīng)進入新常態(tài)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)增長乏力，新興產(chǎn)業(yè)動能集聚尚不明顯，破局“資產(chǎn)荒”難題已為行業(yè)所共同關(guān)注。筆者認為住宅租賃市場或成為融資租賃行業(yè)的下一個風(fēng)口，融資租賃企業(yè)應(yīng)從強化內(nèi)部管理出發(fā)，堅守服務(wù)實體、服務(wù)國家戰(zhàn)略的本源，不斷提升專業(yè)化水平，適時設(shè)置專門的住房租賃業(yè)務(wù)部，積極融入和服務(wù)住房租賃市場發(fā)展。

　　

　　作者：范琨，金融學(xué)博士，高級CSERM，重慶金融學(xué)院兼職教授。