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　　不動(dòng)產(chǎn)租賃收入是申報(bào)增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，其最大節(jié)稅空間在于正確分解或降低計(jì)稅基礎(chǔ)。

　　

　　全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅(下稱(chēng)“營(yíng)改增”)試點(diǎn)方案以來(lái)，連續(xù)出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)租賃相關(guān)稅收優(yōu)惠新政策，納稅人應(yīng)當(dāng)通過(guò)合法的稅收籌劃，合理的適用稅收政策，進(jìn)而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目的。

　　

　　需要提醒納稅人的是，雖然納稅籌劃可以給企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅利益，但同時(shí)也存在著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)納稅籌劃時(shí)，應(yīng)在遵循稅收政策的前提下，合理地規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　出租不動(dòng)產(chǎn)五種應(yīng)稅行為，可選簡(jiǎn)易計(jì)稅

　　

　　從稅制適用而言，一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。適用增值稅稅率為11%，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。簡(jiǎn)易征收適用5%的征收率，而實(shí)際征收率會(huì)小于5%，因?yàn)樵谡鞫悤r(shí)房租等內(nèi)容會(huì)剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅征收的稅費(fèi)要低于5%，從而達(dá)到節(jié)稅效果。

　　

　　1.一般納稅人將2016年4月30日之前承租的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)稅;一般納稅人承租方的租賃合同簽訂日期在營(yíng)改增試點(diǎn)前的，轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)按照納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

　　

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　

　　3.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　

　　4.2016年4月30日前開(kāi)工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　

　　5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　

　　利用非應(yīng)稅項(xiàng)目

　　

　　增值稅非應(yīng)稅項(xiàng)目，是指提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程。增值稅的非應(yīng)稅項(xiàng)目，指的是不交增值稅的項(xiàng)目。非應(yīng)稅項(xiàng)目是一個(gè)相對(duì)的概念，對(duì)于增值稅來(lái)說(shuō)，非應(yīng)稅項(xiàng)目指的是不交增值稅的項(xiàng)目。非應(yīng)稅項(xiàng)目是指對(duì)某一稅種來(lái)說(shuō)不需要繳納的項(xiàng)目，即不屬于該稅種的征稅范圍的項(xiàng)目，而不是減稅或免稅的項(xiàng)目。比如，《關(guān)于體育場(chǎng)館房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》第二條規(guī)定，經(jīng)費(fèi)自理事業(yè)單位、體育社會(huì)團(tuán)體、體育基金會(huì)、體育類(lèi)民辦非企業(yè)單位擁有并運(yùn)營(yíng)管理的體育場(chǎng)館，同時(shí)符合下列條件的，其用于體育活動(dòng)的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅：向社會(huì)開(kāi)放，用于滿足公眾體育活動(dòng)需要;體育場(chǎng)館取得的收入主要用于場(chǎng)館的維護(hù)、管理和事業(yè)發(fā)展;擁有體育場(chǎng)館的體育社會(huì)團(tuán)體、體育基金會(huì)及體育類(lèi)民辦非企業(yè)單位，除當(dāng)年新設(shè)立或登記的以外，前一年度登記管理機(jī)關(guān)的檢查結(jié)論為“合格”。

　　

　　納稅人對(duì)特殊情況可以減免稅的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出申優(yōu)惠，符合條件的用于體育活動(dòng)的房產(chǎn)，可以免征房產(chǎn)稅 和城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　

　　分別核算應(yīng)稅與非應(yīng)稅項(xiàng)目

　　

　　按照房產(chǎn)余值計(jì)稅的情況下，不構(gòu)成應(yīng)稅房產(chǎn)的部分盡量分開(kāi)核算，不計(jì)入納稅基數(shù)。

　　

　　納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷(xiāo)售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。從值計(jì)稅的情況下，計(jì)稅房產(chǎn)原值包括房產(chǎn)、土地的價(jià)值，不構(gòu)成房產(chǎn)的建筑、占用的土地，也就不計(jì)算房產(chǎn)稅。

　　

　　具體操作時(shí)，需注意將應(yīng)稅項(xiàng)目、非應(yīng)稅項(xiàng)目獨(dú)立核算，應(yīng)稅項(xiàng)目，應(yīng)按規(guī)定計(jì)入納稅，避免滯納金、罰款;非應(yīng)稅項(xiàng)目不計(jì)算房產(chǎn)稅，避免多繳稅。對(duì)于常見(jiàn)不構(gòu)成房產(chǎn)的非應(yīng)稅項(xiàng)目，計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)注意剔除。

　　

　　不構(gòu)成房產(chǎn)的項(xiàng)目通常包括：獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如：圍墻、道路、綠化、景觀、停車(chē)場(chǎng)、露天游泳池、噴水池等;可隨意移動(dòng)的或獨(dú)立于房屋之外的各種設(shè)備、軟件系統(tǒng)，如：室外消火栓、室外給排水設(shè)施，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等;不屬于房產(chǎn)原值的工程部分的費(fèi)用，如：相關(guān)的設(shè)計(jì)費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)等;房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估增值的，仍按照歷史成本即調(diào)整前的房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅;特殊土地價(jià)值：非應(yīng)稅房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值、劃撥取得的土地、租地建房的土地租金。

　　

　　分別核算兼營(yíng)行為

　　

　　納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額;未分別核算的，從高適用稅率。

　　

　　納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷(xiāo)售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。

　　

　　試點(diǎn)納稅人銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額，未分別核算銷(xiāo)售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：兼有不同稅率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率;兼有不同征收率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用征收率;兼有不同稅率和征收率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。

　　

　　兼營(yíng)行為的納稅人銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)之間沒(méi)有因果關(guān)系和內(nèi)在聯(lián)系，兼營(yíng)應(yīng)視為多項(xiàng)應(yīng)稅行為。根據(jù)稅法規(guī)定，兼營(yíng)應(yīng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額，未分別核算的，從高適用稅率或征收率。

　　

　　因此，企業(yè)發(fā)生兼營(yíng)行為的，應(yīng)分別核算適用不同稅率或者征收率應(yīng)稅行為的銷(xiāo)售額，避免被從高適用稅率或者征收率。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)從核算系統(tǒng)、定價(jià)機(jī)制及合同文本等方面入手，將不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)與其他應(yīng)稅行為分開(kāi)核算。

　　

　　分清房屋出租與建筑物出租

　　

　　房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋，房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)存物資的場(chǎng)所。

　　

　　獨(dú)立于房屋之外的建筑物，例如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油罐等均不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。

　　

　　出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時(shí)，對(duì)出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明，這樣可以達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。

　　

　　例如，出租人既出租房屋也出租機(jī)器設(shè)備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價(jià)款和非房屋租賃價(jià)款的，只需就房屋租賃價(jià)款部分按12%繳納房產(chǎn)稅即可。企業(yè)實(shí)事求是地對(duì)價(jià)款進(jìn)行劃分，是合理的納稅籌劃行為，不存在稅收風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　但是，出租人從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價(jià)款，壓低房屋出租的價(jià)款的，則存在納稅風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　對(duì)此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定最低租金計(jì)稅價(jià)格，此時(shí)，企業(yè)必須按照地稅機(jī)關(guān)的最低租金計(jì)稅價(jià)格繳納房產(chǎn)稅。

　　

　　來(lái)源：中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)