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　　導(dǎo)讀
　　
　　本文介紹了融資租賃的起源、促進(jìn)融資租賃行業(yè)發(fā)展的稅收政策，對(duì)目前中國(guó)融資租賃行為發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行梳理，較為全面的分析了融資租賃業(yè)務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程，并通過(guò)具體案例詳細(xì)介紹了融資租賃評(píng)估業(yè)務(wù)的依據(jù)和原理，并通過(guò)與常見的抵押價(jià)值評(píng)估對(duì)比分析，進(jìn)一步闡述了房地產(chǎn)融資租賃買方價(jià)格評(píng)估方法。
　　
　　目前廣東、天津、上海、陜西、重慶、成都等省市出臺(tái)政策更好地發(fā)揮融資租賃服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型升級(jí)的作用。
　　
　　近年來(lái)稅收政策的優(yōu)化促進(jìn)了融資租賃行業(yè)的發(fā)展。
　　 　　
　　估價(jià)項(xiàng)目背景：
　　
　　某金融租賃公司因融資性售后回租業(yè)務(wù)的需要，委托我公司對(duì)擬買入承租人所屬位于貴州省仁懷市某酒廠廠區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，包括土地使用權(quán)、廠房以及釀酒的窖池等，土地房屋均已辦理產(chǎn)權(quán)證并正常使用。
　　
　　估價(jià)項(xiàng)目的處理：
　　
　　融資租賃服務(wù)，具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃活動(dòng)。出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號(hào)、性能等條件購(gòu)入有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購(gòu)入租賃物，以擁有其所有權(quán)。融資租賃有直接租賃、轉(zhuǎn)租賃、售后回租、委托租賃、聯(lián)合租賃等形式。售后回租是指承租人將自有物件出賣給出租人，同時(shí)與出租人簽訂融資租賃合同，再將該物件從出租人處租回的融資租賃形式。售后回租業(yè)務(wù)是承租人和供貨人為同一人的融資租賃方式。
　　
　　《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》第二十一條規(guī)定，融資租賃企業(yè)應(yīng)充分考慮并客觀評(píng)估售后回租資產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)標(biāo)的物的買入價(jià)格應(yīng)有合理的、不違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的定價(jià)依據(jù)作為參考，不得低值高買。本項(xiàng)目融資租賃的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)具有不同于機(jī)器設(shè)備易于在交易市場(chǎng)上詢價(jià)的特殊性，融資租賃公司為有效控制風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了的估價(jià)需要。
　　
　　公司受理委托后，估價(jià)人員與委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查了解有關(guān)租賃情況，租賃公司參考評(píng)估價(jià)格買入承租人現(xiàn)有在用不動(dòng)產(chǎn)（酒廠物業(yè)），將不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶到租賃公司名下，再將不動(dòng)產(chǎn)返租給承租人3-5年，承租人按年支付租金，租賃期結(jié)束后不動(dòng)產(chǎn)再過(guò)戶到承租人，租賃期間承租人將儲(chǔ)備的基酒抵押給租賃公司作為擔(dān)保。融資租賃公司認(rèn)為買入不動(dòng)產(chǎn)不是為了取得不動(dòng)產(chǎn)，買入是為了符合融資租賃的法律形式，他們更看重抵押物基酒的品質(zhì)和市場(chǎng)前景。
　　
　　《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》3.03規(guī)定，估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法確定，并應(yīng)明確界定其財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。結(jié)合該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)行為目的，估價(jià)人員將價(jià)值定義為房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益融資租賃買方價(jià)格評(píng)估，其房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益融資租賃買方價(jià)格評(píng)估結(jié)果不僅包含房地產(chǎn)價(jià)格，還包含利用該房地產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)特資源（如窖池、水資源等）價(jià)格。我們認(rèn)為本次估價(jià)是站在委托人立場(chǎng)的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，而非站在中立立場(chǎng)上進(jìn)行評(píng)估，本項(xiàng)目不一定完全遵循獨(dú)立客觀公正的估價(jià)原則。
　　
　　《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》第十條規(guī)定：融資租賃企業(yè)開展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬清晰、真實(shí)存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)的租賃物為載體。第二十條規(guī)定：融資租賃企業(yè)不應(yīng)接受承租人無(wú)處分權(quán)的、已經(jīng)設(shè)立抵押的、已經(jīng)被司法機(jī)關(guān)查封扣押的或所有權(quán)存在其他瑕疵的財(cái)產(chǎn)作為售后回租業(yè)務(wù)的標(biāo)的物。估價(jià)人員在完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，會(huì)同承租人去當(dāng)?shù)貒?guó)土房管登記部門查詢不動(dòng)產(chǎn)登記狀況，調(diào)查核實(shí)估價(jià)對(duì)象權(quán)利限制情況。
　　
　　依據(jù)估價(jià)目的和收集資料的情況，估價(jià)人員采用收益法進(jìn)行估價(jià)。
　　
　　估價(jià)人員對(duì)委托方提供的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行必要的核實(shí)、分析，合理預(yù)測(cè)收入、成本費(fèi)用。調(diào)查同行業(yè)上市公司平均利潤(rùn)水平，合理確定商業(yè)經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和行業(yè)發(fā)展前景考慮風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。通過(guò)專業(yè)的分析測(cè)算，估價(jià)結(jié)果得到了委托人的認(rèn)可。
　　
　　我們將本案中房地產(chǎn)融資租賃買方價(jià)格評(píng)估與常見的抵押價(jià)值評(píng)估對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)不同目的的估價(jià)存在如下差異：
　　
　　在經(jīng)歷過(guò)這個(gè)估價(jià)案例之后，我們對(duì)估價(jià)立場(chǎng)有一些新的認(rèn)識(shí)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)展，估價(jià)業(yè)務(wù)也將多樣化，估價(jià)人員將經(jīng)濟(jì)行為目的和不動(dòng)產(chǎn)的特殊性結(jié)合起來(lái)才能做到符合市場(chǎng)的估價(jià)。

培訓(xùn)公告
9月23-24日	蘇州-南亞賓館	融資租賃資產(chǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)防控與法律實(shí)務(wù)操作高級(jí)培訓(xùn)班
歡迎垂詢 133-3106-9587   楊志軍
或登陸http://m.aboutyourself.net了解課程詳情。