丰满爆乳一区二区三区,挺进绝色老师的紧窄小肉六,成人无码A级毛片免费,色欲AV浪潮AV蜜臀AⅤ

租賃經(jīng)營(yíng)——物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)模式研究


編輯:admin / 發(fā)布時(shí)間:2016-06-27 / 閱讀:568

  物流園區(qū)探索
  
  租賃經(jīng)營(yíng)
  
  物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都包含著租賃關(guān)系,專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施出租人的角色已經(jīng)形成一定氣候!
  
  經(jīng)過(guò)最近十幾年的快速發(fā)展,我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了突飛猛進(jìn)的變化。整個(gè)行業(yè)的社會(huì)化和專業(yè)化水平得到了很大的提高,除了自建自用類型的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施之外,其他絕大多數(shù)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都包含著租賃關(guān)系,專業(yè)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施出租人的角色已經(jīng)形成一定氣候。同時(shí),越來(lái)越多的制造商、流通商和第三方物流企業(yè)也逐步摒棄了過(guò)去那種傳統(tǒng)的自建自用物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的發(fā)展模式,而是開(kāi)始通過(guò)租賃的方式來(lái)滿足自身對(duì)于物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需要。
  
  同時(shí)我們也應(yīng)該注意到,物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理是豐樹(shù)、安博、嘉民、麥格理、平安不動(dòng)產(chǎn)、普洛斯、安博、新熙地等絕大多數(shù)專業(yè)物流地產(chǎn)商的主流經(jīng)營(yíng)管理模式。
  
  也是Fedex、UPS、DHL、NAGEL、通用汽車、大眾、雀巢、寶潔、豐田、三星、本田等制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)滿足物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求的重要方式??梢?jiàn),租賃經(jīng)營(yíng)管理已經(jīng)成為物流地產(chǎn)行業(yè)的一種重要經(jīng)營(yíng)管理模式,值得我們?nèi)フJ(rèn)真研究。
  
 ???什么是物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)?管理?
  
  物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理是指出租人出租物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施以獲取經(jīng)營(yíng)收入,承租人租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施以滿足自身需求。
  
  雖然對(duì)于每一處物業(yè)的租賃關(guān)系來(lái)說(shuō),出租方和承租方的權(quán)利責(zé)任關(guān)系可能都各個(gè)不同。但是,為了便于掌握和理解,我們完全可以歸納總結(jié)出物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)管理框架。所謂物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)管理框架,就是指那些能夠概要性地反映出絕大多數(shù)物流地產(chǎn)項(xiàng)目中物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租賃經(jīng)營(yíng)管理的核心特質(zhì)。
  
  概括而言,物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理模式的主要框架由五個(gè)方面的內(nèi)容組成。一是出租方和承租方對(duì)于租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的界定(包括基本情況、用途、物業(yè)條件);二是出租方和承租方對(duì)于租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)、抵押、轉(zhuǎn)讓及規(guī)劃用途的約定;三是出租方和承租方對(duì)于租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施交付的約定;四是出租方和承租方對(duì)于租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租賃期限和租金支付的約定;五是出租方和承租方對(duì)于租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施物業(yè)管理的約定。
  
  只要我們能夠真正掌握和理解了物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)管理框架,就能夠準(zhǔn)確地抓住物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)要素,就能夠提綱挈領(lǐng),科學(xué)合理地認(rèn)識(shí)和處理各種復(fù)雜的物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題。
  
  正  文
  
  除了自建自用類型的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施之外,其他絕大多數(shù)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都包含著租賃關(guān)系,即出租人出租物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施以獲取經(jīng)營(yíng)收入,承租人租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施以滿足自身需求。物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理框架概要性地反映了絕大多數(shù)物流地產(chǎn)項(xiàng)目中物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理的核心特質(zhì)。
  
  上圖為物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施基本情況及用途的主要方面
  
   一、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)界定
  
  在物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方首先應(yīng)該對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行界定。具體而言,一方面是對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的基本情況及用途進(jìn)行界定;另一方面是對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)條件進(jìn)行界定。
  
  1、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的基本情況及用途
  
  物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對(duì)合作標(biāo)的坐落位置、坐落地塊的土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、土地使用權(quán)人、使用期限、租賃物業(yè)的組成部分、建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、計(jì)租面積、配套物業(yè)的情況,以及租賃物業(yè)的建筑規(guī)劃總平面圖、各層建筑平面圖、停車場(chǎng)平面圖等核心內(nèi)容進(jìn)行清晰界定。
  
  2、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)條件
  
  物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方對(duì)合作標(biāo)的物業(yè)條件的界定,主要包括三個(gè)方面,一是基本條件;二是粗裝修條件;三是設(shè)施設(shè)備條件。
  
  首先,就物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的基本條件而言,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對(duì)合作標(biāo)的的倉(cāng)庫(kù)類型(含堆場(chǎng)、簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)、普通平房庫(kù)、普通樓房庫(kù)、高層貨架倉(cāng)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù))、樓層數(shù)量、層高、柱距、租賃物業(yè)建筑規(guī)劃總平面圖范圍內(nèi)配置的地上及地下停車場(chǎng)等設(shè)備設(shè)施等物業(yè)條件進(jìn)行清晰界定。
  

  其次,就物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的粗裝修條件而言,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對(duì)合作標(biāo)的外立面廣告位的使用權(quán)歸屬、價(jià)格確定和改造費(fèi)用歸屬;旗桿設(shè)置的施工責(zé)任和要求;室外廣場(chǎng)、道路、停車場(chǎng)、劃線、綠化、路燈的施工責(zé)任和要求;電梯間、消防疏散用樓梯間、衛(wèi)生間墻面、地面、吊頂、衛(wèi)生潔具、蹲位隔斷等的用材用料、施工責(zé)任和要求;室內(nèi)地面、外墻采光通風(fēng)窗等的用材用料、施工責(zé)任和要求進(jìn)行清晰界定。

  
  最后,就物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的設(shè)施設(shè)備條件而言,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對(duì)合作標(biāo)的電源(含總配電箱、配電室、配電柜、電纜、電纜橋架、布線等)、消防工程(含強(qiáng)排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等)、電動(dòng)直升梯與貨梯、公用給排水設(shè)施、雨污水管及上、下水管道、弱電(含電話、網(wǎng)絡(luò)WIFI)、監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的安裝施工責(zé)任和要求進(jìn)行清晰界定。
  
  二、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)約定
  
  物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)約定主要是指出租方和承租方對(duì)于合作標(biāo)的的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、抵押、轉(zhuǎn)讓及規(guī)劃用途等四個(gè)方面內(nèi)容的約定。
  
  首先,就合作標(biāo)的的物業(yè)產(chǎn)權(quán)而言,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方應(yīng)該保證租賃物業(yè)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是完整和充分的,不存在任何產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛。承租人對(duì)于租賃物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不會(huì)受到任何產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛影響。
  
  其次,就合作標(biāo)的的物業(yè)抵押而言,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方應(yīng)該保證在與承租方正式達(dá)成合作前未對(duì)租賃物業(yè)設(shè)定任何抵押。在出租方和承租方正式達(dá)成合作后,出租方對(duì)租賃物業(yè)設(shè)定抵押前應(yīng)該事先書(shū)面通知承租方并確保承租方權(quán)益不受任何損害。
  
  再次,就合作標(biāo)的的物業(yè)轉(zhuǎn)讓而言,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方在租賃期內(nèi)對(duì)租賃物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出售必須提前書(shū)面通知承租方,在同等條件下承租方具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果未經(jīng)承租方同意,出租方一般不得采取分割產(chǎn)權(quán)的方式向公眾出售租賃物業(yè)。
  
  上圖為物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的交付條件
  
  最后,就合作標(biāo)的規(guī)劃用途而言,出租方應(yīng)該保證租賃物業(yè)的規(guī)劃用途為物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施業(yè)態(tài)。另外,租賃物業(yè)交付后出租方在租賃物業(yè)用地范圍內(nèi)進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建工程,或?qū)ψ赓U物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行更新改造必須與承租方商議一致。
  
  三、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的交付約定
  
  物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的交付約定主要是指出租方和承租方對(duì)合作標(biāo)的的交付條件、交割事項(xiàng)和法律憑證三個(gè)方面內(nèi)容的約定。
  
  首先,就合作標(biāo)的的交付條件而言,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方應(yīng)該按照事先與承租方約定的交付時(shí)間按時(shí)向承租方交付租賃物業(yè)。出租方向承租方正式交付的租賃物業(yè)除了達(dá)到雙方約定的物業(yè)條件外,還必須滿足以下交付條件。對(duì)于新建物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施來(lái)說(shuō),出租方在交付物業(yè)時(shí)需要提供租賃物業(yè)的竣工驗(yàn)收手續(xù)(包括建筑主體、消防、配電工程、給排水工程及電梯工程的驗(yàn)收手續(xù))。
  
  對(duì)于已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施來(lái)說(shuō),出租方在交付物業(yè)時(shí)需要完成原有客戶的清場(chǎng)工作。若租賃物業(yè)的水、強(qiáng)弱電氣等各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)在交付時(shí)已無(wú)法滿足正常使用功能,則出租方應(yīng)該對(duì)上述系統(tǒng)更新改造并驗(yàn)收合格后再行交付承租方使用。
  
  其次,就合作標(biāo)的的交割事項(xiàng)而言,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方在向承租方交付租賃物業(yè)時(shí),應(yīng)該將租賃物業(yè)的物業(yè)設(shè)備設(shè)施(指停車場(chǎng)、總配電室、空調(diào)機(jī)房總控制間、消防控制室等)及租賃物業(yè)的竣工圖紙(包括電子版)一并移交給承租方。同時(shí),出租方還應(yīng)該將水、電、氣等各類公用事業(yè)費(fèi)過(guò)戶到承租方名下,在此之前發(fā)生的公用事業(yè)費(fèi)由出租方支付,在此之后發(fā)生的公用事業(yè)費(fèi)由承租方支付。
  
  最后,就合作標(biāo)的的交割憑證而言,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行正式交接驗(yàn)收,在租賃物業(yè)符合交付要求的條件下,雙方共同簽署《租賃物業(yè)交付備忘錄》,《租賃物業(yè)交付備忘錄》是確認(rèn)物業(yè)交付時(shí)間及租賃物業(yè)計(jì)租面積的唯一法律憑證。
  
  四、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租期與租金約定
  
  物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租期與租金約定主要是指出租方和承租方對(duì)于合作標(biāo)的租賃期、裝修籌備期及免租期的租期約定,以及對(duì)于合作標(biāo)的租金標(biāo)準(zhǔn)和租金支付方式的約定。
  
  首先,就合作標(biāo)的租期約定來(lái)看,一般而言,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的承租方希望盡可能拉長(zhǎng)租賃物業(yè)的租賃期,縮短租賃物業(yè)的裝修籌備期,爭(zhēng)取到更長(zhǎng)的租賃物業(yè)的免租期。簡(jiǎn)而言之,租賃期一般是從租賃物業(yè)交付之日起開(kāi)始計(jì)算。免租期一般也是從租賃物業(yè)交付之日起開(kāi)始計(jì)算,免租期內(nèi)承租方無(wú)需向出租方支付租金。裝修籌備期是指在物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施開(kāi)業(yè)前的裝修和招商階段,一般起始于租賃物業(yè)的交付之日,結(jié)束于租賃物業(yè)的免租期內(nèi)。
  
  上圖為物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施出租方和承租方的物業(yè)管理責(zé)任劃分
  
  其次,就合作標(biāo)的租金約定來(lái)看,一般而言,物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的承租方在租賃物業(yè)的免租期結(jié)束后即開(kāi)始向出租方繳納租金。租金標(biāo)準(zhǔn)一般按照逐年遞增方式來(lái)確定。租金一般可以按月支付或者按季度支付,每期應(yīng)付租金數(shù)量應(yīng)該按照實(shí)際天數(shù)計(jì)算。
  
  五、 物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)管理約定
  
  租賃物業(yè)交付承租方后,一般應(yīng)該由承租方負(fù)責(zé)物業(yè)管理。因此,在物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方向承租方交付物業(yè)時(shí),應(yīng)該一并將所有土建安裝及物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)情況整理出清單(包括維修保養(yǎng)單位、聯(lián)系人、維修保養(yǎng)費(fèi)金額)移交給承租方。
  
  在征得出租方同意后,承租方在維修保養(yǎng)期內(nèi)可以直接與維修保養(yǎng)單位溝通處理維修保養(yǎng)事宜。如果維修保養(yǎng)單位不能及時(shí)提供維修保養(yǎng)服務(wù),承租方可以直接組織維修保養(yǎng),發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該由出租方從維修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)費(fèi)中劃撥給承租方,也可以從承租方應(yīng)該支付給出租方的租金中予以扣除。
  
  物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的房屋結(jié)構(gòu)、消防系統(tǒng)、供水供電系統(tǒng)等各項(xiàng)屬于出租方投入的物業(yè)設(shè)備設(shè)施的更新改造應(yīng)該由出租方負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。承租方應(yīng)該對(duì)上述設(shè)施及時(shí)保養(yǎng)、檢修、年檢,確保其正常使用。因承租方原因?qū)е律鲜鲈O(shè)施損壞和減少設(shè)備設(shè)施使用年限而發(fā)生的費(fèi)用及損失應(yīng)該由承租方負(fù)責(zé)。屬于承租方自行投入的各種設(shè)備設(shè)施的更新改造應(yīng)該由承租方負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。
  
  “互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)物流地產(chǎn)的隱形挑戰(zhàn)
  
  今天“互聯(lián)網(wǎng)”對(duì)傳統(tǒng)物流產(chǎn)業(yè)的影響正在逐漸蔓延。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)太“重”,互聯(lián)網(wǎng)很難滲透入這種“重”的行業(yè)。
  
  于是一個(gè)預(yù)期就出現(xiàn)了,如果這樣的業(yè)務(wù)有一天被市場(chǎng)認(rèn)可并占據(jù)了主導(dǎo)地位,我們熟知的物流地產(chǎn)的出租模式是不是會(huì)因?yàn)榉孔馐找孢^(guò)低而被這樣的運(yùn)營(yíng)商放棄了呢?如果這樣還會(huì)有物流地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)存在嗎?因?yàn)檎l(shuí)也不知道這樣的挑戰(zhàn)會(huì)不會(huì)真的發(fā)生,所以暫時(shí)把它稱為“隱形”的挑戰(zhàn);但是互聯(lián)網(wǎng)這把高懸的達(dá)摩克里斯之劍總會(huì)有落下的一天,誰(shuí)還能輕松地說(shuō)“互聯(lián)網(wǎng)+”跟物流地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系!
  
  轉(zhuǎn)自:海納物流聯(lián)盟
培訓(xùn)公告
7月23-24日 上海—金水灣大酒店 融資租賃業(yè)務(wù)操作流程、項(xiàng)目評(píng)審與風(fēng)險(xiǎn)管控實(shí)務(wù)操作高級(jí)培訓(xùn)班
歡迎垂詢 133-3106-9587   楊志軍
或登陸http://m.aboutyourself.net了解課程詳情。



上一篇:融資租賃的盡職調(diào)查
下一篇:在汽車租賃中如何加強(qiáng)對(duì)出租人的物權(quán)保護(hù)