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　　物流園區(qū)探索

　　

　　租賃經(jīng)營(yíng)

　　

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都包含著租賃關(guān)系，專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施出租人的角色已經(jīng)形成一定氣候！

　　

　　經(jīng)過(guò)最近十幾年的快速發(fā)展，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了突飛猛進(jìn)的變化。整個(gè)行業(yè)的社會(huì)化和專業(yè)化水平得到了很大的提高，除了自建自用類型的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施之外，其他絕大多數(shù)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都包含著租賃關(guān)系，專業(yè)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施出租人的角色已經(jīng)形成一定氣候。同時(shí)，越來(lái)越多的制造商、流通商和第三方物流企業(yè)也逐步摒棄了過(guò)去那種傳統(tǒng)的自建自用物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的發(fā)展模式，而是開(kāi)始通過(guò)租賃的方式來(lái)滿足自身對(duì)于物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需要。

　　

　　同時(shí)我們也應(yīng)該注意到，物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理是豐樹(shù)、安博、嘉民、麥格理、平安不動(dòng)產(chǎn)、普洛斯、安博、新熙地等絕大多數(shù)專業(yè)物流地產(chǎn)商的主流經(jīng)營(yíng)管理模式。

　　

　　也是Fedex、UPS、DHL、NAGEL、通用汽車、大眾、雀巢、寶潔、豐田、三星、本田等制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)滿足物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求的重要方式?？梢?jiàn)，租賃經(jīng)營(yíng)管理已經(jīng)成為物流地產(chǎn)行業(yè)的一種重要經(jīng)營(yíng)管理模式，值得我們?nèi)フJ(rèn)真研究。

　　
　??？什么是物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)?管理？

　　

　　物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理是指出租人出租物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施以獲取經(jīng)營(yíng)收入，承租人租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施以滿足自身需求。

　　

　　雖然對(duì)于每一處物業(yè)的租賃關(guān)系來(lái)說(shuō)，出租方和承租方的權(quán)利責(zé)任關(guān)系可能都各個(gè)不同。但是，為了便于掌握和理解，我們完全可以歸納總結(jié)出物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)管理框架。所謂物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)管理框架，就是指那些能夠概要性地反映出絕大多數(shù)物流地產(chǎn)項(xiàng)目中物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租賃經(jīng)營(yíng)管理的核心特質(zhì)。

　　

　　概括而言，物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理模式的主要框架由五個(gè)方面的內(nèi)容組成。一是出租方和承租方對(duì)于租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的界定（包括基本情況、用途、物業(yè)條件）；二是出租方和承租方對(duì)于租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)、抵押、轉(zhuǎn)讓及規(guī)劃用途的約定；三是出租方和承租方對(duì)于租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施交付的約定；四是出租方和承租方對(duì)于租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租賃期限和租金支付的約定；五是出租方和承租方對(duì)于租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施物業(yè)管理的約定。

　　

　　只要我們能夠真正掌握和理解了物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)管理框架，就能夠準(zhǔn)確地抓住物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)要素，就能夠提綱挈領(lǐng)，科學(xué)合理地認(rèn)識(shí)和處理各種復(fù)雜的物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題。

　　

　　正  文

　　

　　除了自建自用類型的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施之外，其他絕大多數(shù)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都包含著租賃關(guān)系，即出租人出租物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施以獲取經(jīng)營(yíng)收入，承租人租賃物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施以滿足自身需求。物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理框架概要性地反映了絕大多數(shù)物流地產(chǎn)項(xiàng)目中物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理的核心特質(zhì)。

　　

　　上圖為物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施基本情況及用途的主要方面

　　
  　一、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)界定

　　

　　在物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方首先應(yīng)該對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行界定。具體而言，一方面是對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的基本情況及用途進(jìn)行界定；另一方面是對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)條件進(jìn)行界定。

　　

　　1、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的基本情況及用途

　　

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對(duì)合作標(biāo)的坐落位置、坐落地塊的土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、土地使用權(quán)人、使用期限、租賃物業(yè)的組成部分、建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、計(jì)租面積、配套物業(yè)的情況，以及租賃物業(yè)的建筑規(guī)劃總平面圖、各層建筑平面圖、停車場(chǎng)平面圖等核心內(nèi)容進(jìn)行清晰界定。

　　

　　2、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)條件

　　

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方對(duì)合作標(biāo)的物業(yè)條件的界定，主要包括三個(gè)方面，一是基本條件；二是粗裝修條件；三是設(shè)施設(shè)備條件。

　　

　　首先，就物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的基本條件而言，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對(duì)合作標(biāo)的的倉(cāng)庫(kù)類型（含堆場(chǎng)、簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)、普通平房庫(kù)、普通樓房庫(kù)、高層貨架倉(cāng)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)）、樓層數(shù)量、層高、柱距、租賃物業(yè)建筑規(guī)劃總平面圖范圍內(nèi)配置的地上及地下停車場(chǎng)等設(shè)備設(shè)施等物業(yè)條件進(jìn)行清晰界定。

　　

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　　其次，就物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的粗裝修條件而言，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對(duì)合作標(biāo)的外立面廣告位的使用權(quán)歸屬、價(jià)格確定和改造費(fèi)用歸屬；旗桿設(shè)置的施工責(zé)任和要求；室外廣場(chǎng)、道路、停車場(chǎng)、劃線、綠化、路燈的施工責(zé)任和要求；電梯間、消防疏散用樓梯間、衛(wèi)生間墻面、地面、吊頂、衛(wèi)生潔具、蹲位隔斷等的用材用料、施工責(zé)任和要求；室內(nèi)地面、外墻采光通風(fēng)窗等的用材用料、施工責(zé)任和要求進(jìn)行清晰界定。

　　

　　最后，就物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的設(shè)施設(shè)備條件而言，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對(duì)合作標(biāo)的電源（含總配電箱、配電室、配電柜、電纜、電纜橋架、布線等）、消防工程（含強(qiáng)排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）、電動(dòng)直升梯與貨梯、公用給排水設(shè)施、雨污水管及上、下水管道、弱電（含電話、網(wǎng)絡(luò)WIFI）、監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的安裝施工責(zé)任和要求進(jìn)行清晰界定。

　　

　　二、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)約定

　　

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)約定主要是指出租方和承租方對(duì)于合作標(biāo)的的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、抵押、轉(zhuǎn)讓及規(guī)劃用途等四個(gè)方面內(nèi)容的約定。

　　

　　首先，就合作標(biāo)的的物業(yè)產(chǎn)權(quán)而言，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方應(yīng)該保證租賃物業(yè)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是完整和充分的，不存在任何產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛。承租人對(duì)于租賃物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不會(huì)受到任何產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛影響。

　　

　　其次，就合作標(biāo)的的物業(yè)抵押而言，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方應(yīng)該保證在與承租方正式達(dá)成合作前未對(duì)租賃物業(yè)設(shè)定任何抵押。在出租方和承租方正式達(dá)成合作后，出租方對(duì)租賃物業(yè)設(shè)定抵押前應(yīng)該事先書(shū)面通知承租方并確保承租方權(quán)益不受任何損害。

　　

　　再次，就合作標(biāo)的的物業(yè)轉(zhuǎn)讓而言，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方在租賃期內(nèi)對(duì)租賃物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出售必須提前書(shū)面通知承租方，在同等條件下承租方具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果未經(jīng)承租方同意，出租方一般不得采取分割產(chǎn)權(quán)的方式向公眾出售租賃物業(yè)。

　　

　　上圖為物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的交付條件

　　

　　最后，就合作標(biāo)的規(guī)劃用途而言，出租方應(yīng)該保證租賃物業(yè)的規(guī)劃用途為物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施業(yè)態(tài)。另外，租賃物業(yè)交付后出租方在租賃物業(yè)用地范圍內(nèi)進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建工程，或?qū)ψ赓U物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行更新改造必須與承租方商議一致。

　　

　　三、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的交付約定

　　

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的交付約定主要是指出租方和承租方對(duì)合作標(biāo)的的交付條件、交割事項(xiàng)和法律憑證三個(gè)方面內(nèi)容的約定。

　　

　　首先，就合作標(biāo)的的交付條件而言，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方應(yīng)該按照事先與承租方約定的交付時(shí)間按時(shí)向承租方交付租賃物業(yè)。出租方向承租方正式交付的租賃物業(yè)除了達(dá)到雙方約定的物業(yè)條件外，還必須滿足以下交付條件。對(duì)于新建物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施來(lái)說(shuō)，出租方在交付物業(yè)時(shí)需要提供租賃物業(yè)的竣工驗(yàn)收手續(xù)（包括建筑主體、消防、配電工程、給排水工程及電梯工程的驗(yàn)收手續(xù)）。

　　

　　對(duì)于已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施來(lái)說(shuō)，出租方在交付物業(yè)時(shí)需要完成原有客戶的清場(chǎng)工作。若租賃物業(yè)的水、強(qiáng)弱電氣等各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)在交付時(shí)已無(wú)法滿足正常使用功能，則出租方應(yīng)該對(duì)上述系統(tǒng)更新改造并驗(yàn)收合格后再行交付承租方使用。

　　

　　其次，就合作標(biāo)的的交割事項(xiàng)而言，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方在向承租方交付租賃物業(yè)時(shí)，應(yīng)該將租賃物業(yè)的物業(yè)設(shè)備設(shè)施（指停車場(chǎng)、總配電室、空調(diào)機(jī)房總控制間、消防控制室等）及租賃物業(yè)的竣工圖紙（包括電子版）一并移交給承租方。同時(shí)，出租方還應(yīng)該將水、電、氣等各類公用事業(yè)費(fèi)過(guò)戶到承租方名下，在此之前發(fā)生的公用事業(yè)費(fèi)由出租方支付，在此之后發(fā)生的公用事業(yè)費(fèi)由承租方支付。

　　

　　最后，就合作標(biāo)的的交割憑證而言，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行正式交接驗(yàn)收，在租賃物業(yè)符合交付要求的條件下，雙方共同簽署《租賃物業(yè)交付備忘錄》，《租賃物業(yè)交付備忘錄》是確認(rèn)物業(yè)交付時(shí)間及租賃物業(yè)計(jì)租面積的唯一法律憑證。

　　

　　四、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租期與租金約定

　　

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租期與租金約定主要是指出租方和承租方對(duì)于合作標(biāo)的租賃期、裝修籌備期及免租期的租期約定，以及對(duì)于合作標(biāo)的租金標(biāo)準(zhǔn)和租金支付方式的約定。

　　

　　首先，就合作標(biāo)的租期約定來(lái)看，一般而言，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的承租方希望盡可能拉長(zhǎng)租賃物業(yè)的租賃期，縮短租賃物業(yè)的裝修籌備期，爭(zhēng)取到更長(zhǎng)的租賃物業(yè)的免租期。簡(jiǎn)而言之，租賃期一般是從租賃物業(yè)交付之日起開(kāi)始計(jì)算。免租期一般也是從租賃物業(yè)交付之日起開(kāi)始計(jì)算，免租期內(nèi)承租方無(wú)需向出租方支付租金。裝修籌備期是指在物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施開(kāi)業(yè)前的裝修和招商階段，一般起始于租賃物業(yè)的交付之日，結(jié)束于租賃物業(yè)的免租期內(nèi)。

　　

　　上圖為物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施出租方和承租方的物業(yè)管理責(zé)任劃分

　　

　　其次，就合作標(biāo)的租金約定來(lái)看，一般而言，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的承租方在租賃物業(yè)的免租期結(jié)束后即開(kāi)始向出租方繳納租金。租金標(biāo)準(zhǔn)一般按照逐年遞增方式來(lái)確定。租金一般可以按月支付或者按季度支付，每期應(yīng)付租金數(shù)量應(yīng)該按照實(shí)際天數(shù)計(jì)算。

　　

　　五、 物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)管理約定

　　

　　租賃物業(yè)交付承租方后,一般應(yīng)該由承租方負(fù)責(zé)物業(yè)管理。因此，在物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的出租方向承租方交付物業(yè)時(shí)，應(yīng)該一并將所有土建安裝及物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)情況整理出清單（包括維修保養(yǎng)單位、聯(lián)系人、維修保養(yǎng)費(fèi)金額）移交給承租方。

　　

　　在征得出租方同意后，承租方在維修保養(yǎng)期內(nèi)可以直接與維修保養(yǎng)單位溝通處理維修保養(yǎng)事宜。如果維修保養(yǎng)單位不能及時(shí)提供維修保養(yǎng)服務(wù)，承租方可以直接組織維修保養(yǎng)，發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該由出租方從維修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)費(fèi)中劃撥給承租方，也可以從承租方應(yīng)該支付給出租方的租金中予以扣除。

　　

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的房屋結(jié)構(gòu)、消防系統(tǒng)、供水供電系統(tǒng)等各項(xiàng)屬于出租方投入的物業(yè)設(shè)備設(shè)施的更新改造應(yīng)該由出租方負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。承租方應(yīng)該對(duì)上述設(shè)施及時(shí)保養(yǎng)、檢修、年檢，確保其正常使用。因承租方原因?qū)е律鲜鲈O(shè)施損壞和減少設(shè)備設(shè)施使用年限而發(fā)生的費(fèi)用及損失應(yīng)該由承租方負(fù)責(zé)。屬于承租方自行投入的各種設(shè)備設(shè)施的更新改造應(yīng)該由承租方負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。

　　

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)物流地產(chǎn)的隱形挑戰(zhàn)

　　

　　今天“互聯(lián)網(wǎng)”對(duì)傳統(tǒng)物流產(chǎn)業(yè)的影響正在逐漸蔓延。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)太“重”，互聯(lián)網(wǎng)很難滲透入這種“重”的行業(yè)。

　　

　　于是一個(gè)預(yù)期就出現(xiàn)了，如果這樣的業(yè)務(wù)有一天被市場(chǎng)認(rèn)可并占據(jù)了主導(dǎo)地位，我們熟知的物流地產(chǎn)的出租模式是不是會(huì)因?yàn)榉孔馐找孢^(guò)低而被這樣的運(yùn)營(yíng)商放棄了呢？如果這樣還會(huì)有物流地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)存在嗎？因?yàn)檎l(shuí)也不知道這樣的挑戰(zhàn)會(huì)不會(huì)真的發(fā)生，所以暫時(shí)把它稱為“隱形”的挑戰(zhàn)；但是互聯(lián)網(wǎng)這把高懸的達(dá)摩克里斯之劍總會(huì)有落下的一天，誰(shuí)還能輕松地說(shuō)“互聯(lián)網(wǎng)+”跟物流地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系！

　　

　　轉(zhuǎn)自：海納物流聯(lián)盟

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