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　　酒店融資租賃項(xiàng)目運(yùn)作模式酒店融資租賃業(yè)務(wù)模式酒店行業(yè)情況分析酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀年，全國(guó)家星級(jí)酒店共有萬(wàn)家共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入億元，客房總數(shù)多萬(wàn)間，固定資產(chǎn)原值億元，從業(yè)人員多萬(wàn)，其中客房收入占比，餐飲收入占比。

　　

　　一、酒店融資租賃業(yè)務(wù)模式

　　

　　1、酒店行業(yè)情況分析

　　

　?。?）酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　

　　2012年，全國(guó)11706 家星級(jí)酒店（共有1.4萬(wàn)家）共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2461億元，客房總數(shù)150多萬(wàn)間，固定資產(chǎn)原值4600億元，從業(yè)人員150多萬(wàn)，其中客房收入占比44.4%，餐飲收入占比43.2%。其中，654家五星級(jí)酒店共實(shí)現(xiàn)771.5億元營(yíng)業(yè)收入，平均房?jī)r(jià)708元/間夜，平均出租率59.55%。

　　

　　平均出租率位居前10位的分別為長(zhǎng)沙（91%）、三亞（70%）、南京、蘭州、濟(jì)南、福州、南寧、廈門、珠海和深圳。五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)位居前10位的分別為三亞（1331元/間夜）、濟(jì)南、哈爾濱、上海、廣州、成都、北京、銀川、太原、長(zhǎng)春（772元/間夜）。

　　

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家旅游局《全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》

　　

　　五星級(jí)酒店超過(guò)10家以上的城市有：北京（62）、上海（55）、廣州（23）、杭州（20）、東莞（20）、深圳（17）、蘇州（17）、南京（16）、成都（13）、寧波（13）、天津（12）、三亞（12）、武漢（12）、廈門（11）、烏魯木齊（11）、大連（10）、青島（10）、長(zhǎng)沙（10）。

　　

　　目前已有40多個(gè)國(guó)際飯店管理集團(tuán)的70多個(gè)品牌落戶中國(guó)，在華經(jīng)營(yíng)和管理的飯店數(shù)量達(dá)1000多家，世界排名前10位的國(guó)際飯店管理集團(tuán)均已進(jìn)入中國(guó)。中國(guó)已經(jīng)成為全球飯店業(yè)中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆l(fā)展效益最好、綜合收益最高的市場(chǎng)之一，多年來(lái)外資飯店的年均利潤(rùn)率均維持在10%以上。

　　

　　（2）酒店行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

　　

　　2012年我國(guó)人均GDP已達(dá)6100美元，旅游消費(fèi)正處于快速增長(zhǎng)階段。美國(guó)2012 年旅游產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)GDP共1.3萬(wàn)億美元，占比8.7%，而我國(guó)旅游業(yè)占GDP比重為4%。隨著人均收入的提高，城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推動(dòng)居民休閑旅游消費(fèi)需求升級(jí)，旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步提升將保證行業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)空間。從生命周期看，國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)仍處于增長(zhǎng)期，長(zhǎng)期發(fā)展可期。

　　

　　高星級(jí)酒店的需求將緩慢上升，增長(zhǎng)穩(wěn)健，海南等地區(qū)過(guò)大的供給量造成高星級(jí)酒店面臨過(guò)剩隱憂，從而對(duì)高星級(jí)酒店盈利能力提升產(chǎn)生壓制。經(jīng)濟(jì)型酒店近年來(lái)發(fā)展快速，如家、七天等先后調(diào)整擴(kuò)張速度并向二三線城市擴(kuò)張，漢庭登陸納斯達(dá)克后加速跑馬圈地，經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分、品牌進(jìn)一步拓展將成未來(lái)的發(fā)展方向。

　　

　　我國(guó)酒店業(yè)未來(lái)連鎖化經(jīng)營(yíng)，集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)以及品牌化經(jīng)營(yíng)的大方向發(fā)展趨勢(shì)導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)兼并重組加快，一些規(guī)模較小、盈利能力較差的酒店將被不斷擴(kuò)張的行業(yè)領(lǐng)頭羊所吞并。

　　

　　區(qū)域發(fā)展方面：我國(guó)星級(jí)酒店主要分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利地區(qū)或者風(fēng)景名勝地區(qū)。主要是經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的北京、廣東、上海、江蘇、浙江、山東，以及風(fēng)景名勝集中的四川、云南、海南等地。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)東部地區(qū)酒店將達(dá)到一定的飽和程度，而大量的新建項(xiàng)目將在中、西部地區(qū)發(fā)展。

　　

　　2、酒店租賃標(biāo)的分析

　　

　　（1）融資租賃資產(chǎn)特性

　　

　　酒店投資金額一般較大，五星級(jí)酒店投資額動(dòng)輒數(shù)億元，部分高端酒店項(xiàng)目投資額超過(guò)10億元的也不在少數(shù)。酒店經(jīng)營(yíng)從建設(shè)開業(yè)到成熟盈利，需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間，酒店投資回收期普遍較長(zhǎng)，業(yè)主的資金沉淀較多，從銀行獲得的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款在運(yùn)營(yíng)前期還本付息壓力較大，通過(guò)融資租賃可以盤活資產(chǎn)。

　　

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)擬在建項(xiàng)目網(wǎng)

　　

　　酒店與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)聯(lián)度高，呈現(xiàn)出明顯的季節(jié)性特征。酒店與旅游行業(yè)息息相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)直接影響居民消費(fèi)進(jìn)而傳導(dǎo)到旅游市場(chǎng)上，間接決定酒店經(jīng)營(yíng)狀況的好壞；另一方面，旅游消費(fèi)非剛性需求，而維持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需固定成本大，故經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響明顯。季節(jié)上而言，二季度隨著旅游旺季的來(lái)臨酒店?duì)I收上升，四季度會(huì)展經(jīng)濟(jì)的繁榮推動(dòng)酒店收入達(dá)到峰值。

　　

　　酒店設(shè)備的融資租賃與其他設(shè)備類動(dòng)產(chǎn)租賃項(xiàng)目類同，而酒店整體資產(chǎn)租賃屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃范疇，具有特定的屬性。相對(duì)于其他設(shè)備類融資租賃資產(chǎn)處于貶值通道中，酒店資產(chǎn)具有明顯的資產(chǎn)升值效應(yīng)，隨著運(yùn)營(yíng)的成熟、品牌效應(yīng)的發(fā)揮以及土地升值的影響，酒店資產(chǎn)的價(jià)值一般處于上升通道。

　　

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家旅游局《全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》

　　

　　酒店的收入來(lái)源主要是兩大塊：客房收入、餐飲收入，兩者占比百分之八九十。除此之外，會(huì)展服務(wù)收入、車輛出租收入、酒吧歌廳等娛樂(lè)休閑收入、紀(jì)念品食品銷售收入、代理服務(wù)收入等。所有這些收入均基于客流情況，客房入住率情況直接決定酒店收入，進(jìn)而影響酒店盈虧和現(xiàn)金流情況，以酒店為融資租賃標(biāo)的物的業(yè)務(wù)中，客房入住率是考核酒店還款能力的核心指標(biāo)。

　　

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家旅游局《全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》

　　

　?。?）酒店資產(chǎn)收益率情況

　　

　　總體而言，酒店行業(yè)具有較高的投資收益率，低星級(jí)酒店投資資產(chǎn)收益率高于低星級(jí)酒店。由于單位客房成本遠(yuǎn)低于星級(jí)酒店而且入住率普遍較高，經(jīng)濟(jì)型酒店的投資收益率更高。民生銀行2011年推出一款以“旅游酒店”為主題的理財(cái)產(chǎn)品（山東信托恒裕1號(hào)），前兩年的年化收益率最高達(dá)12.5%，后半年的年化收益率最高達(dá)14.5%。鄭州煤電擬投資1.09億元購(gòu)買三星級(jí)酒店珍崗大廈，項(xiàng)目總投資1.09億元，資產(chǎn)收益率前三年將為13%左右。平安信托投資北京上地快捷酒店項(xiàng)目，作價(jià)1.35億元，稅后回報(bào)率約14%；投資北京東直門假日快捷酒店項(xiàng)目，投資1.45億元，回報(bào)率近11%。7天連鎖酒店一家分店的資金門檻在400-600萬(wàn)元，平均3年至4.5年能收回成本，每年的投資收益率25%至35%。

　　

　?。?）主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析

　　

　　監(jiān)管政策風(fēng)險(xiǎn)：商務(wù)部《外商投資租賃業(yè)管理辦法》規(guī)定的租賃財(cái)產(chǎn)明細(xì)全部為動(dòng)產(chǎn)，并未明確指出包括不動(dòng)產(chǎn)。另外，銀監(jiān)會(huì)已叫停了金融租賃公司的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，商務(wù)部監(jiān)管的外商投資租賃公司和內(nèi)資試點(diǎn)租賃公司并不在此次叫停之列，但是，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，以及控制金融企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的直接投資，房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)被監(jiān)管部門禁止的政策性風(fēng)險(xiǎn)將長(zhǎng)期存在。

　　

　　法律風(fēng)險(xiǎn)：雖然在德國(guó)、韓國(guó)等國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)租賃都是融資租賃的對(duì)象，但是在我國(guó)，2006年《融資租賃法草案》第三次征求意見稿中，把融資租賃物件鎖定在“機(jī)器設(shè)備等非消耗性動(dòng)產(chǎn)”方面，房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的融資租賃就不在受法律保護(hù)范圍。與此同時(shí)，2013年3月《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋（征求意見稿）》中，雖指出一種意見“有限允許不動(dòng)產(chǎn)如商業(yè)地產(chǎn)、廠房作為融資租賃的租賃物，土地使用權(quán)、住宅等不能作為租賃物”，但其傾向性意見是“以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)或以基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)權(quán)等無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)益作為租賃物，不構(gòu)成融資租賃關(guān)系”。也就意味著，在司法實(shí)踐中事實(shí)上否定了不動(dòng)產(chǎn)可以作為融資租賃物。如果合同無(wú)效，融資租賃公司所購(gòu)的房產(chǎn)將可能無(wú)法交付，抵質(zhì)押擔(dān)保也可能無(wú)效，租賃公司的租賃債權(quán)將有懸空危險(xiǎn)。

　　

　　稅收風(fēng)險(xiǎn)：目前正試點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅改增值稅改革，由于不動(dòng)產(chǎn)租賃不在改革試點(diǎn)行列，因此無(wú)法享受增值稅實(shí)際征收3%以上部分即征即退的優(yōu)惠，這意味著如果非銀行系租賃公司繼續(xù)從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，需按一般納稅人繳納17%的稅。稅務(wù)部門沒有直接否定不動(dòng)產(chǎn)租賃的有效性，只是采用不支持的態(tài)度，來(lái)限制租賃行業(yè)開展不動(dòng)產(chǎn)租賃，17%的稅率直接影響融資租賃公司的資金成本。

　　

　　經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：酒店的經(jīng)營(yíng)狀況取決于酒店位置、市場(chǎng)定位、服務(wù)水平、管理水平等一系列因素，若這些因素管理不得當(dāng)導(dǎo)致客房入住率低迷，酒店經(jīng)營(yíng)收入不理想，現(xiàn)金流狀況不足以覆蓋融資租賃的每期租金，則將帶來(lái)對(duì)融資租賃公司的租金違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　房產(chǎn)暴跌風(fēng)險(xiǎn)：日本最大的融資租賃公司——日本國(guó)際租賃公司就是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)房地產(chǎn)租賃、參與房地產(chǎn)炒作、脫離租賃主業(yè)，而導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。酒店的資產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定，如果升值其好處不會(huì)給租賃公司，如果酒店資產(chǎn)暴跌到50%以下，風(fēng)險(xiǎn)全部加載到融資租賃公司身上，因此，酒店屬于風(fēng)險(xiǎn)非可控的融資租賃項(xiàng)目。

　　

　　物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：酒店資產(chǎn)售后回租交易中，涉及到房地產(chǎn)的過(guò)戶問(wèn)題，作為出租方的融資租賃公司要交納土地增值稅和契稅，為了避免過(guò)戶產(chǎn)生的土地增值稅和契稅，融資租賃公司往往和承租方另行簽訂協(xié)議約定權(quán)屬而不進(jìn)行酒店資產(chǎn)的實(shí)際過(guò)戶，這樣雖規(guī)避了稅負(fù)，但同時(shí)也隱藏了物權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　3、同行操作酒店租賃項(xiàng)目

　　

　　目前公開資料可查詢的不動(dòng)產(chǎn)租賃交易較少，而酒店資產(chǎn)方面只有幾單酒店設(shè)備融資租賃業(yè)務(wù)，酒店整體資產(chǎn)融資租賃只有當(dāng)年德隆集團(tuán)旗下上海新世紀(jì)金融租賃公司操作過(guò)的一筆。

　　

　　2004年，中央宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，央行收緊銀根，滬上各大銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房貸的控制趨勢(shì)趨嚴(yán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)銀行直接融資變得相當(dāng)困難。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目資本金“門檻”的比例由20％上升到35％及以上，而購(gòu)買土地的款項(xiàng)又不計(jì)入資本金，使得不少開發(fā)企業(yè)的自有資本匱乏，解決融資渠道迫在眉睫。在這樣的背景下，上海新世紀(jì)租賃成功運(yùn)作國(guó)內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)“售后回租＋保理”融資項(xiàng)目——滬上一家大型房地產(chǎn)公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給新世紀(jì)租賃，并簽定5年的“售后回租”合同；新世紀(jì)租賃又與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國(guó)內(nèi)保理業(yè)務(wù)”合同，將房地產(chǎn)售后回租形成的租金應(yīng)收款賣給銀行，新世紀(jì)租賃在不動(dòng)用自有資金情形下幫房地產(chǎn)公司一次性完成融資金額6億元。在直接向銀行辦理抵押貸款受到諸多限制的情況下，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過(guò)‘售后回租＋保理’項(xiàng)目，雖然在融資成本上有所提高，但最大的利益在于，房產(chǎn)變現(xiàn)的資金可以作為新開發(fā)項(xiàng)目的資本金。

　　

　　2012年，香港金榜集團(tuán)控股的融眾租賃訂立一份酒店設(shè)備融資租賃合同，以8000萬(wàn)元人民幣向承租人采購(gòu)酒店設(shè)備，再以8930萬(wàn)元人民幣租回予承租人，為期九個(gè)月。同時(shí)，與公司擔(dān)保人訂立財(cái)務(wù)顧問(wèn)合同，融眾租賃收取顧問(wèn)費(fèi)用870萬(wàn)元人民幣。

　　

　　2011年，中國(guó)誠(chéng)通發(fā)展集團(tuán)（香港上市公司）間接全資附屬公司誠(chéng)通租賃與上海嘉福悅國(guó)際大酒店訂立租賃協(xié)議，誠(chéng)通租賃以5000萬(wàn)元從嘉福悅酒店購(gòu)買設(shè)備，并回租，為期3個(gè)月。酒店于期限屆滿時(shí)支付租賃款項(xiàng)共5117.25萬(wàn)元，租賃利息按年9.38%計(jì)算，租賃期結(jié)束酒店有權(quán)按名義購(gòu)買價(jià)100元購(gòu)買設(shè)備。上海家合（主做房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)）就酒店的責(zé)任向租賃公司提供相關(guān)物業(yè)抵押，北京世紀(jì)為酒店的責(zé)任向租賃公司作出擔(dān)保。

　　

　　2011年，海南國(guó)際旅游產(chǎn)業(yè)融資租賃股份有限公司成立，注冊(cè)資本1000萬(wàn)美元，除了傳統(tǒng)業(yè)務(wù)外，積極開拓游艇、水上飛機(jī)、房車、過(guò)山車、索道、摩天輪、酒店等旅游產(chǎn)業(yè)融資租賃業(yè)務(wù)。

　　

　　4、酒店融資租賃模式

　　

　?。?）在建酒店設(shè)備直租模式

　　

　　商業(yè)地產(chǎn)在建時(shí)，即對(duì)照明、電梯、空調(diào)等主體設(shè)備、設(shè)備附屬物、安裝調(diào)試、保險(xiǎn)運(yùn)輸、培訓(xùn)等費(fèi)用統(tǒng)一記入設(shè)備單價(jià)（或以總包價(jià)格），并以此價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行融資租賃，可以融入大部分資金。

　　

　?。?）酒店整體直接租賃模式

　　

　　經(jīng)濟(jì)型酒店一般采取租用老舊樓房進(jìn)行翻新改造，能以較低的投資成本進(jìn)行快速的連鎖擴(kuò)張，融資租賃公司可以在該環(huán)節(jié)為經(jīng)濟(jì)型酒店集團(tuán)提供融資租賃服務(wù)。該模式屬于直接租賃業(yè)務(wù)中的自營(yíng)租賃，即融資租賃公司用自身資金代替承租人購(gòu)買所需的酒店資產(chǎn)，然后將之出租給承租人使用，定期向承租人收取租金，租賃期滿后根據(jù)租賃公司與承租人的事先約定，既可由租賃公司收回酒店，也可由承租人向租賃公司支付象征性價(jià)款取得該酒店所有權(quán)。

　　

　?。?）已建成酒店設(shè)備回租模式

　　

　　已建成酒店中正常使用的電梯、空調(diào)系統(tǒng)、車輛、消防系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)組、大樓安防系統(tǒng)及照明設(shè)施、LED電視、信息化控制系統(tǒng)等是一筆龐大的資產(chǎn)，這些設(shè)備已安裝在不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)部，沒有債務(wù)或產(chǎn)權(quán)糾紛，并在正常使用，有或沒有折舊，資產(chǎn)總值調(diào)整或不調(diào)整，均可采取標(biāo)準(zhǔn)的模式進(jìn)行售后回租。此資產(chǎn)不移動(dòng)，不影響正常使用。在租賃期間出租方向承租方收取租金，并把物件的使用權(quán)、收益權(quán)、占有權(quán)以及管理維護(hù)（包括質(zhì)量維修、保險(xiǎn)、安全和納稅）等權(quán)力和義務(wù)轉(zhuǎn)移給承租方，承租方在租賃期間，對(duì)租賃物件擁有使用權(quán)，而所有權(quán)由出租人所有，并由承租人在租賃期滿后以名義價(jià)格（比如100元）留購(gòu)租賃物。融資租賃公司可以就此向銀行申請(qǐng)應(yīng)收租賃款質(zhì)押貸款。

　　

　?。?）酒店售后回租+銀行保理模式

　　

　　房地產(chǎn)企業(yè)與金融租賃公司簽訂《房產(chǎn)購(gòu)買合同》及《房產(chǎn)回租合同》將房產(chǎn)按造價(jià)或評(píng)估價(jià)折價(jià)出售給金融租賃公司。房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限、金額等支付租金。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶與融資租賃公司，融資租賃公司再把房產(chǎn)回租給房地產(chǎn)企業(yè)，期限屆滿后房地產(chǎn)企業(yè)再回購(gòu)房產(chǎn)。融資租賃公司與商業(yè)銀行簽訂

　　

　　《保理合同》將房地產(chǎn)企業(yè)的租金應(yīng)收款賣給商業(yè)銀行，商業(yè)銀行獲得了合同規(guī)定的租金應(yīng)收款收款權(quán)，同時(shí)也將房地產(chǎn)抵押權(quán)拿在手上。

　　

　?。?）酒店節(jié)能改造租賃模式

　　

　　節(jié)能服務(wù)公司為酒店實(shí)施節(jié)能改造，融資租賃公司可以通過(guò)與節(jié)能服務(wù)商合作開展或有租金交易。租賃公司委托節(jié)能服務(wù)公司采購(gòu)節(jié)能設(shè)備并將節(jié)能改造工程總包給它，同時(shí)將節(jié)能系統(tǒng)出租給酒店，節(jié)能提供商承擔(dān)節(jié)能量是否達(dá)標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。租金為節(jié)能收益的分成部分，如節(jié)能量未達(dá)預(yù)期最低收益，節(jié)能提供商承擔(dān)差額部分的不足；如節(jié)能量超過(guò)預(yù)期效果由承租人、出租人和節(jié)能提供商分成。

　　

　?。?）酒店售后回租+信托模式

　　

　　租賃公司為了盤活酒店資產(chǎn)，可將一個(gè)或多個(gè)租賃項(xiàng)目未來(lái)的租金收入形成租賃資產(chǎn)的收益權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，信托公司通過(guò)發(fā)行租賃資產(chǎn)收益權(quán)受讓集合信托計(jì)劃，以信托資金折價(jià)受讓該租賃資產(chǎn)的收益權(quán)，信托期滿由租賃公司溢價(jià)回購(gòu)租賃資產(chǎn)的收益權(quán)，以達(dá)到投資者獲取穩(wěn)定信托收益的目的。

　　

　?。?）酒店售后回租+基金模式

　　

　　接受多個(gè)法人的委托租賃資金，由融資租賃公司作為受托人管理委托租賃資金，運(yùn)用于酒店售后回租項(xiàng)目，讓社會(huì)法人的資金參與酒店項(xiàng)目以獲得較高投資收益。

　　

　?。?）租賃收益權(quán)資產(chǎn)證券化模式

　　

　　租賃公司以名下某一酒店租金收益權(quán)或若干酒店租金收益權(quán)組成的租金收益池為基礎(chǔ)資產(chǎn)，與證券公司合作發(fā)起設(shè)立酒店租金收益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，通過(guò)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等外部增信手段運(yùn)作后，在資本市場(chǎng)上公開募集資金，并將從酒店業(yè)主償還的租金按參與份額分配給資管計(jì)劃投資者。簽署債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，租賃公司將與基礎(chǔ)資產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益、風(fēng)險(xiǎn)或控制權(quán)一并轉(zhuǎn)移給專項(xiàng)計(jì)劃。

　　

　　2006年遠(yuǎn)東租賃發(fā)起國(guó)內(nèi)首期租賃資產(chǎn)支持收益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃；2012年9月中信證券民生租賃專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品獲監(jiān)管部門受理，同年12月工銀租賃專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃獲證監(jiān)會(huì)通過(guò)，但未獲銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)如期發(fā)行；2013年恒信金融租賃與中金公司合作的融資租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品正在證監(jiān)會(huì)受理。

　　

　?。?）酒店建設(shè)項(xiàng)目打包融資模式

　　

　　一些大型酒店項(xiàng)目希望通過(guò)銀團(tuán)或其他方式整體解決融資問(wèn)題，通過(guò)租賃可以將項(xiàng)目整體打包作為租賃物，由租賃公司整體購(gòu)買后租給項(xiàng)目公司使用。通過(guò)集團(tuán)出具回購(gòu)承諾，一方面避免占用集團(tuán)擔(dān)保資源，另一方面可在項(xiàng)目建設(shè)初期落實(shí)整個(gè)項(xiàng)目資金來(lái)源。

　　

　　二、酒店融資租賃運(yùn)作辦法

　　

　　1、資金來(lái)源

　　

　　融資租賃公司通過(guò)調(diào)節(jié)保證金比例來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)資金的占用比例，提高自身資金利用率，同時(shí)積極與銀行、信托、基金、證券公司等機(jī)構(gòu)保持合作，使用多元化和結(jié)構(gòu)化的融資方式來(lái)減少對(duì)自有資金的依賴性。

　　

　　在與銀行合作方面，除信用貸款、擔(dān)保貸款外，開展直接租賃保理和售后回租保理融資，并充分拓展優(yōu)質(zhì)融資資產(chǎn)的再融資，實(shí)施資產(chǎn)抵押貸款、應(yīng)收租賃款質(zhì)押貸款，此外設(shè)計(jì)基于租賃資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)化融資模式，降低自有資金出資額。在酒店設(shè)備采購(gòu)中，通過(guò)開信用證、銀行承兌匯票等方式，進(jìn)一步減少融資租賃公司的實(shí)際資金投放量。從銀行融資成本一般是基準(zhǔn)利率上浮10%-20%（部分股份制商業(yè)銀行需再加上融資額度0.3%-1%的保理費(fèi)率）。

　　

　　在與信托公司合作方面，主要有融資租賃集合信托計(jì)劃和租賃資產(chǎn)收益權(quán)受讓集合信托計(jì)劃兩種模式。前者由信托公司募集資金貸給租賃公司用于購(gòu)買酒店資產(chǎn)或酒店設(shè)備，租賃給承租人使用并收取租金；后者由信托公司發(fā)行租賃資產(chǎn)收益權(quán)受讓集合信托計(jì)劃，以信托資金受讓該租賃資產(chǎn)；在與證券公司合作方面，由券商以融資租賃公司應(yīng)收租；在與基金合作方面，產(chǎn)業(yè)基金募集資金委托融資租賃公司，以信托資金受讓該租賃資產(chǎn)的收益權(quán)，租賃公司由此將已形成的租賃資產(chǎn)、租賃債權(quán)通過(guò)信托得以變現(xiàn)。2012年發(fā)行的幾款融資租賃集合資金信托計(jì)劃年化收益率在7% -10%，融資成本在此基礎(chǔ)上再加上信托公司0.1%左右的傭金率、加上租賃公司利潤(rùn)率，處于較高的水平。

　　

　　在與證券公司合作方面，由券商以融資租賃公司應(yīng)收租金為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)起專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，將租賃資產(chǎn)進(jìn)行證券化，吸納保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)購(gòu)買。專項(xiàng)計(jì)劃利率介于存貸款利率之間，成本相比信托低，但是審批時(shí)間較長(zhǎng)，一般需要3-6個(gè)月。

　　

　　在與基金合作方面，產(chǎn)業(yè)基金募集資金委托融資租賃公司投資酒店項(xiàng)目建設(shè)或酒店資產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)，并從中獲取投資溢價(jià)，租賃公司得到中間收入。

　　

　　2、風(fēng)險(xiǎn)控制

　　

　?。?）對(duì)于合同等法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)密切關(guān)注政策動(dòng)向：2006年《融資租賃法草案》公開征求意見至今未出臺(tái)正式法案，傾向于先由最高法出司法解釋，而今年3月份的司法解釋征求意見稿中傾向于否定不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物。在法律尚不明確情形下，只能慎重選擇酒店租賃項(xiàng)目，嚴(yán)控租賃違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　?。?）仔細(xì)分析酒店租賃項(xiàng)目可行性：對(duì)酒店項(xiàng)目所處區(qū)位、客房入住情況、市場(chǎng)定位及管理服務(wù)水平進(jìn)行調(diào)研評(píng)價(jià)，判斷酒店的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力情況。

　　

　　（3）對(duì)酒店租賃項(xiàng)目嚴(yán)格評(píng)估、審查：綜合評(píng)估酒店經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)狀況，承租人資信情況和管理能力，強(qiáng)化第一還款來(lái)源的綜合評(píng)判；對(duì)項(xiàng)目成本、效益進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，判斷盈利能力，分析租金的償還期限。在操作項(xiàng)目后注意跟蹤酒店經(jīng)營(yíng)進(jìn)展情況。

　　

　?。?）在擔(dān)保方式方面，應(yīng)采用以酒店資產(chǎn)作足值抵押的擔(dān)保方式，金額較大的要求其股東提供連帶責(zé)任還款保證。在售后回租業(yè)務(wù)中，應(yīng)讓承租人及關(guān)聯(lián)方出具回購(gòu)承諾。

　　

　　三、酒店融資租賃實(shí)操案例

　　

　　1、酒店項(xiàng)目背景

　　

　　“廬山天地溫泉假日酒店”項(xiàng)目位于江西省廬山南麓，東距秀峰景區(qū)7公里，鄱陽(yáng)湖景區(qū)15公里；離南昌市90公里，九江機(jī)場(chǎng)25公里，交通便利。由江西省廬山天地投資開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目總投資4.5億元。項(xiàng)目主體公司2003年成立，注冊(cè)資金5100萬(wàn)元，由浙江寧波天地房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司和寧波新江南房地產(chǎn)銷售代理有限公司出資成立。項(xiàng)目于2004年4月正式動(dòng)工，一期工程酒店客房229間（另包括室內(nèi)外溫泉、中西餐飲、棋牌室、娛樂(lè)、咖啡廳、會(huì)議室、宴會(huì)廳、商務(wù)中心等酒店設(shè)施）已全部竣工驗(yàn)收，取得房產(chǎn)證，全面對(duì)外試營(yíng)業(yè);二期客房68間及獨(dú)棟總統(tǒng)套房，均已竣工驗(yàn)收，取得房產(chǎn)證。

　　

　　“廬山天地溫泉旅游項(xiàng)目”總體規(guī)劃目標(biāo)為——“融溫泉、療養(yǎng)、休閑娛樂(lè)、旅游觀光、會(huì)議接待、豪華度假別墅和國(guó)際品牌酒店服務(wù)的大型綜合性旅游度假村”。項(xiàng)目與全球著名的酒店管理集團(tuán)洲際集團(tuán)進(jìn)行合作并冠以假日品牌，自開業(yè)起持續(xù)10年期間委托洲際集團(tuán)管理酒店。是廬山風(fēng)景區(qū)內(nèi)第一家按照國(guó)際5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的酒店，將在開業(yè)一年后申請(qǐng)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2008年7－11月份一期酒店試運(yùn)營(yíng)期間，整體客房入住率達(dá)到60%，單月收入超過(guò)150萬(wàn)元。為推進(jìn)項(xiàng)目二期和三期的建設(shè)，計(jì)劃融資金額1.6億元，主要資金用途為：完成酒店二期客房和總統(tǒng)套房的內(nèi)部裝修；進(jìn)行溫泉項(xiàng)目的改造，使之成為獨(dú)樹一幟的特色旅游項(xiàng)目；進(jìn)行夜總會(huì)、酒吧等娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。

　　

　　2、租賃業(yè)務(wù)方案內(nèi)容

　　

　　融資總額租賃物租賃期限租賃方式租金支付方式保證金 1.6億元廬山天地溫泉假日酒店一期 3年售后回租+銀行保理按月付租，按每月末等額支付租金 1600萬(wàn)元8.96%。江西廬山天地投資開發(fā)有限公司將旗下廬山天地溫泉假日酒店一期出售給某租賃公司融資租賃公司，并簽定3年的“售后回租”合同；某租賃公司又與平安銀行簽訂“國(guó)內(nèi)保理業(yè)務(wù)”合同，將酒店售后回租形成的租金應(yīng)收款賣給銀行，同時(shí)由項(xiàng)目公司的母公司寧波天地房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司提供連帶擔(dān)保，融資1.6億，酒店抵押到銀行名下，廬山天地投資開發(fā)公司按月支付租金。

　　

　?。?）租金及融資利率等的定價(jià)依據(jù)

　　

　　該項(xiàng)目中，從平安銀行融資成本為3年期基準(zhǔn)利率上浮10%，某租賃公司給承租人報(bào)價(jià)時(shí)按市場(chǎng)保守行情加按上浮40%計(jì)，獲取1.92%的利差。另外，按3%的比例收取融資租賃手續(xù)費(fèi)，符合業(yè)內(nèi)行規(guī)。融資利率隨央行貸款基準(zhǔn)利率同方向調(diào)整。

　　

　?。?）租賃項(xiàng)目特殊說(shuō)明事項(xiàng)

　　

　　鑒于售后回租業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)過(guò)戶需兩次繳納土地增值稅和契稅，為合理規(guī)避這部分稅負(fù)，某租賃公司與廬山天地投資開發(fā)有限公司另外簽署協(xié)議，約定酒店資產(chǎn)權(quán)屬及到期關(guān)系，而不實(shí)際到相關(guān)部門辦理過(guò)戶登記手續(xù)。若通過(guò)此方法操作，在向銀行申請(qǐng)保理業(yè)務(wù)時(shí)，由于酒店未過(guò)戶、酒店所有權(quán)人的法律效力不嚴(yán)謹(jǐn)（銀行要求酒店在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保銀行為抵押物第一抵押權(quán)人），銀行在審批酒店資產(chǎn)融資租賃保理項(xiàng)目時(shí)，可能基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮難以通過(guò)審批。

　　

　?。?）風(fēng)險(xiǎn)及保證措施

　　

　　A、按融資總金額收取10%的保證金，在簽訂融資租賃合同時(shí)一次性支付，用于某期租金不能按時(shí)支付時(shí)抵扣，如約履行時(shí)用于抵扣最后期租金；

　　

　　B、要求項(xiàng)目公司的母公司寧波天地房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司提供連帶擔(dān)保；

　　

　　C、要求項(xiàng)目公司在某租賃公司指定的銀行開立與融資額度匹配的承租人回款賬戶，保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入優(yōu)先用于償還租金；

　　

　　D、要求對(duì)酒店辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)受益權(quán)；

　　

　?。?）項(xiàng)目融資租賃收益

　　

　　本筆融資租賃業(yè)務(wù)除賺取貸款利差外，還收取3%的手續(xù)費(fèi)，3年期內(nèi)預(yù)計(jì)可獲租金1.83億元（按月付租方式估算），即獲取2300萬(wàn)的收益。

　　

　?。?）租賃項(xiàng)目涉及的全部融資方案

　　

　　酒店、廠房、寫字樓、商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，由于具有較好的抵押物和現(xiàn)金流，一般可直接向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，期限在8-10年，可用于擴(kuò)建及裝修等日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)資金、或置換負(fù)債性資金和建造物業(yè)時(shí)超過(guò)項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的的合規(guī)比例負(fù)債資金，但不能用于房地產(chǎn)開發(fā)或國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域。一般抵押率50%，綜合融資成本12%。

文章來(lái)源：租賃視界