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房地產(chǎn)融資租賃的一般方式及業(yè)務(wù)合同公證探討


編輯:admin / 發(fā)布時(shí)間:2016-03-15 / 閱讀:536

  導(dǎo)讀
  
  中國(guó)房地產(chǎn)的重要宏觀調(diào)控分別發(fā)生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性調(diào)控政策包括國(guó)十六條、國(guó)八條、國(guó)六條、(新)國(guó)十條、23號(hào)文件、18號(hào)文件等。最近的一次發(fā)生在2010年4月27日,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”),被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。調(diào)控措施主要有:對(duì)開發(fā)商的緊縮信貸政策;對(duì)個(gè)人信貸調(diào)整控制;增加二手房交易稅費(fèi);征收房產(chǎn)稅;規(guī)范限制外資進(jìn)入;提高銀行存款準(zhǔn)備金;不斷加息等等。這使得整個(gè)行業(yè)的資金鏈偏緊,或者,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。
  
  房地產(chǎn)行業(yè)的融資也就非常重要了。能貸款的貸款,上市公司發(fā)新股,發(fā)債,借殼,信托……其實(shí),融資租賃也是一個(gè)很好的途徑。
  
  房地產(chǎn)融資租賃的一般方式:
  
  一、已建成商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)備回租
  
  商業(yè)地產(chǎn)中正常使用的電梯空調(diào)、供電供水、照明設(shè)施、消防安防、控制中心、LED屏幕等是一筆龐大的資產(chǎn),這些設(shè)備已安裝在不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)部,沒有債務(wù)或產(chǎn)權(quán)糾紛,并在正常使用,有或沒有折舊,資產(chǎn)總值調(diào)整或不調(diào)整,均可采取標(biāo)準(zhǔn)的模式進(jìn)行售后回租。此資產(chǎn)不移動(dòng),不影響正常使用。在租賃期間出租方向承租方收取租金,并把物件的使用權(quán)、收益權(quán)、占有權(quán)以及管理維護(hù)(包括質(zhì)量維修、保險(xiǎn)、安全和納稅)等權(quán)力和義務(wù)轉(zhuǎn)移給承租方,承租方在租賃期間,對(duì)租賃物件擁有使用權(quán),而所有權(quán)由出租人所有,并由承租人在租賃期滿后以名義價(jià)格(比如100元)留購(gòu)租賃物。
  
  對(duì)承租方來說,這些項(xiàng)目可以盤活沉淀的固定資產(chǎn)。
  
  對(duì)于大型房地產(chǎn)公司來講,在融資租賃公司看來,這是一筆龐大的容易套現(xiàn)的金融資產(chǎn)。目前這些資產(chǎn)基本都在那里沉淀著。
  
  二、在建項(xiàng)目的設(shè)備直接融資租賃(直租)
  
  商業(yè)地產(chǎn)在建時(shí),即對(duì)照明、電梯、空調(diào)等主體設(shè)備、設(shè)備附屬物、安裝調(diào)試、保險(xiǎn)運(yùn)輸、培訓(xùn)等費(fèi)用統(tǒng)一記入設(shè)備單價(jià)(或以總包價(jià)格),并以此價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行融資租賃,可以融入大部分資金。
  
  設(shè)立或不設(shè)立單獨(dú)的項(xiàng)目公司,融資租賃或者經(jīng)營(yíng)性租賃,根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計(jì)方案,以達(dá)到承租方的利益最大化,租賃公司的收益也得以保證。
  
  三、啟動(dòng)融資租賃公司的租賃模式
  
  在有些時(shí)候,融資租賃標(biāo)的物難以確定,沒有標(biāo)的物,融資租賃不能成立。這時(shí)可以開展類似沒有融資租賃牌照的一般租賃公司的租賃業(yè)務(wù),從而回避了融資租賃對(duì)標(biāo)的物的嚴(yán)格限制。此方式為創(chuàng)新,可以擴(kuò)大同一標(biāo)的物的融資規(guī)模。
  
  以融資租賃為平臺(tái),配合其他金融工具,可以發(fā)揮融資租賃的靈活性,可根據(jù)具體情況探討方案。目前融資租賃推廣度還是不夠,對(duì)很多行業(yè)來講,這還是一個(gè)陌生的名詞。
  
  在租賃方案的設(shè)計(jì)上要秉承合法合規(guī),經(jīng)得起檢查監(jiān)督的原則:經(jīng)得起稅務(wù)檢查、經(jīng)得起國(guó)資委檢查,經(jīng)得起銀監(jiān)會(huì)檢查,配合國(guó)家的宏觀調(diào)控,不碰紅線。通過密切溝通,了解實(shí)際情況,給承租方設(shè)計(jì)切實(shí)可行的優(yōu)化方案。
  
  2007年底,金融租賃的資產(chǎn)規(guī)模大約只有200億元,2008年底資產(chǎn)規(guī)模就達(dá)到800多億元。到2010年底已達(dá)3156億元。
  
  2010年,銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的17家金融租賃公司新增租賃投放2048億元;據(jù)外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)租賃業(yè)委員會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)屈延凱的估計(jì),商務(wù)部監(jiān)管的內(nèi)外資融資租賃公司2010年新增投放在2200億元左右。兩者新增投放合計(jì)超過4200億元。大項(xiàng)目占總金額的80%左右,其中相當(dāng)一部分是資金運(yùn)作,通過簽署嚴(yán)格的保密協(xié)議,封閉運(yùn)行,故很少見諸報(bào)端。
  
  房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)合同公證探討:
  
  一、以房地產(chǎn)作為標(biāo)的開展回租賃業(yè)務(wù)的合法性
  
  進(jìn)行房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)中所遇到的最大困惑是:是否有規(guī)避法律之虞?
  
  很多人會(huì)認(rèn)為融資租賃公司現(xiàn)在開展很多業(yè)務(wù),其所訂立的融資租賃合同是:行融資租賃之名,為放貸收息之實(shí)。這樣的融資租賃合同是否應(yīng)受法律保護(hù)
  
  本公證員以為,如果承租人以其自有的房地產(chǎn)出售給租賃公司,由租賃公司享有房地產(chǎn)所有權(quán)的同時(shí)出租給承租人使用,并由承租人根據(jù)融資租賃合同支付租金的,構(gòu)成融資回租賃法律關(guān)系,符合商務(wù)部關(guān)于印發(fā)《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》的通知【商流通發(fā)[2013]337號(hào)】中第八條的規(guī)定。
  
  因回租賃是承租人和供貨人為同一人的特殊融資租賃方式。融資租賃合同雖兼有融物與融資的功能,但其融物的最終目的是為了融資。而回租賃業(yè)務(wù)的指向性則更為明確地傾向于融資。即使其與借貸的相關(guān)特征發(fā)生重疊,也不能指責(zé)其不符合融資租賃的特征。所以,這樣的業(yè)務(wù)完全可以受融資租賃合同法律規(guī)范調(diào)整。相反,如果因?yàn)槿谫Y租賃的購(gòu)買類似放貸、支付租金類似支付利息,而將其看作借貸,是沒有深刻理解融資租賃和回租賃。正如可以把所有的法律關(guān)系都認(rèn)為是買賣關(guān)系一樣。
  
  二、所涉房地產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,合同效力問題
  
  出于融資租賃公司的稅收、業(yè)務(wù)流程等綜合考慮,回租賃業(yè)務(wù)項(xiàng)下的租賃物,在租賃期間不會(huì)實(shí)際過戶至出租人名下。如果進(jìn)行房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù),同樣如此。那么所產(chǎn)生的第二個(gè)問題是,租賃期間的標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)依舊在承租人名下,其合同效力如何?
  
  雖然,我國(guó)《土地管理法》第十二條規(guī)定:“依法改變土地權(quán)屬和用途的,應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)”,并且《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第二款規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記。”
  
  可以,房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓或變更時(shí),申請(qǐng)辦理變更登記手續(xù),是嗣后發(fā)生的物權(quán)法律行為。
  
  但是,法律和行政法規(guī)并沒有將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變更登記作為合同生效要件加以規(guī)定?!段餀?quán)法》第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”
  
  這表明是否變更登記與合同是否有效完全屬于兩個(gè)法律問題。不能因?yàn)樗煤笊形崔k理變更登記而否定之前簽訂的合同是無效的。
  
  至于有人會(huì)提出,依舊登記于承租人名下的已經(jīng)合同協(xié)議歸出租人所有的標(biāo)的房地產(chǎn),會(huì)使出租人承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn),因該風(fēng)險(xiǎn)存在,恐怕所簽訂的合同無效。這樣的說法根本毫無依據(jù)。
  
  三、司法實(shí)踐中對(duì)于房地產(chǎn)融資租賃的認(rèn)定
  
  司法實(shí)踐中,對(duì)于以房地產(chǎn)作為標(biāo)的進(jìn)行融資租賃業(yè)務(wù),也多有法院作出積極的判決。
  
  上海市高級(jí)人民法院的(2003)滬高民二(商)終字第53號(hào)判決中,就對(duì)于房地產(chǎn)融資租賃作出支持的判決(而且,本案是上海市高院維持了上海市第一中級(jí)人民法院(1999)滬一中經(jīng)初字第1043號(hào)的初審判決)。
  
  上海市浦東新區(qū)人民法院的(2009)浦民二(商)初字第303號(hào)裁定,雖是對(duì)于管轄權(quán)異議作出裁定,但依然提及:“盡管融資租賃合同的標(biāo)的物是房產(chǎn),但其基礎(chǔ)法律關(guān)系是融資租賃合同。”
  
  最高人民法院的(1997)經(jīng)終字第344號(hào)雖以調(diào)解結(jié)案,但在調(diào)解書中提及,原審法院判決本案租賃物房屋歸融資租賃公司所有。
  
  四、中央政府部門及地方政府的認(rèn)可和支持
  
  關(guān)于融資租賃企業(yè)以房地產(chǎn)作為標(biāo)的開展回租賃業(yè)務(wù),法律雖未作明確規(guī)定,但有關(guān)中央政府部門在建立部門規(guī)章時(shí)對(duì)此類業(yè)務(wù)表現(xiàn)出了習(xí)慣。
  
  比如,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于中國(guó)信達(dá)等四家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》【財(cái)稅[2001]10號(hào)】中規(guī)定,三、資產(chǎn)公司收購(gòu)、承接、處置不良資產(chǎn)可享受以下稅收優(yōu)惠政策:1、對(duì)資產(chǎn)公司接受相關(guān)國(guó)有銀行的不良債權(quán),借款方以貨物。不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價(jià)證券和票據(jù)等抵充貸款本息的,免征資產(chǎn)公司銷售轉(zhuǎn)讓該貨物、不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價(jià)證券、票據(jù)以及利用該貨物、不動(dòng)產(chǎn)從事融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅。
  
  此外,一些地方政府也對(duì)此表示支持,比如:舟山市人民政府下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市融資租賃業(yè)發(fā)展的若干意見》【舟政辦發(fā)〔2015〕3號(hào)】中規(guī)定,各類融資租賃公司開展不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù),出售資產(chǎn)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅征收范圍,不征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅,以其向承租者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除出租方承擔(dān)的出租不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)的實(shí)際成本(包括對(duì)外支付的借款利息、發(fā)行債券利息)后的余額為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。
  
  雖然,我們認(rèn)為上述政府規(guī)章中的“不動(dòng)產(chǎn)”與本文所要討論的“房地產(chǎn)”并非同一個(gè)概念。但是,很清楚的是,“房地產(chǎn)”是包含于“不動(dòng)產(chǎn)”這個(gè)總概念項(xiàng)下的。
  
  五、公證制度中合同公證業(yè)務(wù)的概況
  
  《公證法》第11條規(guī)定了“合同”是公證機(jī)構(gòu)辦理公證的主要事項(xiàng)之一。但在辦理合同公證時(shí),往往會(huì)發(fā)生遭遇不同公證機(jī)構(gòu)或同一公證機(jī)構(gòu)不同公證員,對(duì)于不同合同的公證是否可以公證或如何公證給出不同答案,而造成上述原因最大的桎梏,無過于合同中的“合法性”問題。
  
  在論及合同公證的“合法性”時(shí),可能存在如下意見:有人認(rèn)為,合同的合法性是在不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定原則下,由當(dāng)事人行使私法意思自治的契約自由權(quán)利;有人認(rèn)為,合法性就是要具有與之相匹配的法律規(guī)范,如沒有相關(guān)法律規(guī)范的,則將當(dāng)事人的合同置于一個(gè)既不完全認(rèn)為其違法、又不敢承認(rèn)其合法的“灰色地帶”;更有人認(rèn)為,合法性就是要與法律條文內(nèi)容甚至字眼一一對(duì)應(yīng),如不滿足上述近乎機(jī)械的條件則直接視之為“不合法”。無論如何,各人在衡量“合法性”的標(biāo)準(zhǔn)時(shí),竟然可以呈現(xiàn)出如此眾多的見仁見智,而不加論證說理、隨意地求衷于一是未免缺乏客觀性、科學(xué)性。
  
  “依法治國(guó)”主導(dǎo)的時(shí)代背景下,試圖在法律帝國(guó)中占據(jù)舉足輕重一隅之地的公證制度,在面對(duì)紛繁復(fù)雜的各式合同時(shí),縱然受到固有的公證體質(zhì)及其他因素的限制與影響,而單單抱有“沒有法律規(guī)定就不能辦理”的作法未免輕率。
  
  實(shí)踐中,也有不少公證執(zhí)業(yè)者在面對(duì)一些合同公證時(shí),簡(jiǎn)單地對(duì)合同進(jìn)行簽名或(和)印鑒屬實(shí)公證。對(duì)相關(guān)文書停留于形式上的審查并限定公證人自身責(zé)任地證明當(dāng)事人的簽名或(和)印鑒屬實(shí),除在美、英等普通法系國(guó)家盛行外,亦在大陸法系國(guó)家廣泛地存在。
  
  文章轉(zhuǎn)自:新浪網(wǎng)-龍華的博客、計(jì)兮網(wǎng)


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