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　　近期很多知名房企紛紛傳出轉(zhuǎn)型融資租賃或與融資租賃合作，表明房地產(chǎn)行業(yè)正在尋求其他突破點。那么房地產(chǎn)與融資租賃的結(jié)合是否可行呢？

　　

　　一、房地產(chǎn)融資租賃的概念及其優(yōu)勢

　　

　　要了解房地產(chǎn)融資租賃首先要了解什么是融資租賃。簡而言之，融資租賃就是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物后提供給承租人使用，由承租人向出賣人支付租金的交易方式。而房地產(chǎn)融資租賃就是租賃物為房地產(chǎn)的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區(qū)別：

　　

　　1、租賃物

　　

　　一般的融資租賃的標的物即租賃物是以各類設(shè)備為主，或者是飛機、船舶等大型運輸工具。而房地產(chǎn)融資租賃的標的物則是房屋即不動產(chǎn)，不同于傳統(tǒng)的融資租賃的標的物。傳統(tǒng)的融資租賃的標的物本身的價值是逐步遞減的，房屋的價值一般會出現(xiàn)增加的情況，有時更會有較大的波動。

　　

　　2、所有權(quán)的轉(zhuǎn)移

　　

　　一般的融資租賃的租賃期屆滿后，租賃物的所有權(quán)可轉(zhuǎn)移給承租人，也可能不轉(zhuǎn)移，仍屬出租人所有。但是在房地產(chǎn)融資租賃中，房屋的所有權(quán)一般在租賃期屆滿后，都轉(zhuǎn)移給承租人。所以，房地產(chǎn)融資租賃，即是把房地產(chǎn)商品作為融資租賃的標的物，房地產(chǎn)商品的需求者作為承租方向出租方融資租入房地產(chǎn)商品的一種租賃方式。

　　

　　二、當前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢為融資租賃業(yè)創(chuàng)造機遇

　　

　　經(jīng)過近幾年持續(xù)的宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開始慢慢轉(zhuǎn)型，同時也為房地產(chǎn)融資租賃業(yè)的發(fā)展提供了機遇。概括起來，大致有三個方面：

　　

　　1、近幾年全國房價快速增長的趨勢一直未能明顯抑制，全國房價呈現(xiàn)加快上揚態(tài)勢。這導致越來越多的人買不起房子，但中國人又不習慣長期租房住，因此“先租后買”的住宅融資租賃市場前景看好。

　　

　　2、目前我國房地產(chǎn)業(yè)的一個重點是住房保障，國務院文件明確界定了住房保障的群體是低收入家庭。以前還有資格享受經(jīng)濟適用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔離出去，而中等偏下收入家庭是無法承受商品住宅價格的，通融資租賃可以為其提供合適的“準產(chǎn)權(quán)”住宅。

　　

　　3、我國金融體系，包括房地產(chǎn)金融體系不健全，房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品遠遠沒有發(fā)達國家那么豐富，這也是我國今后必然盡快補足的短板，而房地產(chǎn)融資租賃就是一個很好的金融工具，有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

　　

　　三、房地產(chǎn)融資租賃的政策性風險

　　

　　按照慣例，融資租賃只適用于動產(chǎn)租賃。目前我國法院也是這樣掌握的，且在司法實踐中已經(jīng)這樣執(zhí)行。原因是：融資租賃的政策是給設(shè)備制造領(lǐng)域的。設(shè)備生產(chǎn)能創(chuàng)造價值，房地產(chǎn)是消費品，在使用中不能給社會創(chuàng)造價值；設(shè)備是不斷貶值的產(chǎn)品，房地產(chǎn)是價格在不斷變化的產(chǎn)品，主流趨向是升值的。因此不能享受融資租賃的政策待遇，不受《合同法》保護?！督鹑谧赓U公司管理辦法》中規(guī)定租賃物件的范圍是固定資產(chǎn)。金融租賃公司做這個項目或許還有規(guī)可尋，但在司法上是否能得到保護就很難說了。

　　

　　四、房地產(chǎn)融資租賃的具體操作

　　

　　1、在國家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，可以通過現(xiàn)有融資租賃平臺，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、融資租賃公司與股份制商業(yè)銀行的三方合作。

　　

　　2、與政府、銀行合作，進行住宅的公共租賃。

　　

　　3、與單位、銀行合作，進行單位的房地產(chǎn)融資租賃。

　　

　　1998年以來，我國住宅市場化之所以飛速發(fā)展，住房按揭功不可沒，而從消費形態(tài)上看，透支現(xiàn)象突出，大量“房奴”出現(xiàn)，部分年輕人把住房按揭政策用過了頭，想要立刻讓其由買轉(zhuǎn)租，又談何容易！從企業(yè)角度分析，開發(fā)商資金緊張，同時項目銷售速度放緩。從資源效用層面考慮，近幾年住房空置率一直居高不下，社會資源浪費嚴重。房地產(chǎn)融資租賃該出場了。融資租賃可不是一個跑龍?zhí)椎男〗巧?。在發(fā)達國家，融資租賃已成為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，比如在美國的固定資產(chǎn)投資中，融資租賃與銀行、證券分庭抗禮，形成三分天下的融資格局。簡單地說，融資租賃就是“以租代買”或“先租后買”，一般多針對房產(chǎn)、汽車、電器等大件商品，在合同期內(nèi)物品所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按殘值購入物品，擁有物品的所有權(quán)。房地產(chǎn)融資租賃是啟動房地產(chǎn)市場刺激內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長的一項有效舉措，它對于解決我國商品房銷售，改善人民生活條件，促進國家經(jīng)濟發(fā)展都有很大的促進作用。

　　

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