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　　齊精智：律師陜西明樂律師事務(wù)所高級合伙人，金融、合同、公司糾紛專業(yè)律師，北大法學院北大法寶學堂特約講師

　　

　　抵押是以抵押物的交換價值來擔保主債權(quán)的實現(xiàn)，與抵押物的權(quán)利人是誰無關(guān)。齊精智律師提示抵押權(quán)有效登記后，抵押物確權(quán)為他人所有的，抵押權(quán)人仍可就轉(zhuǎn)讓后的抵押物追及行使抵押權(quán)。依據(jù)《物權(quán)法》第一百七十七條的規(guī)定，抵押物所有權(quán)人的變動不是抵押權(quán)消滅的法定原因。

　　

　　本文不惴淺陋，分析如下：

　　

　　一、   撤銷房屋所有權(quán)登記不影響抵押權(quán)登記。

　　

　　裁判要旨：抵押權(quán)屬物權(quán)，在當事人針對抵押登記民事基礎(chǔ)的《借款抵押合同》所提訴訟未被法院支持且房屋登記機關(guān)作出的抵押登記合法的情況下，《房屋所有權(quán)證》被撤銷的法律效果并不及于抵押權(quán)的效力。

　　

　　本案中，田野、羅勁在申請對涉案房屋進行抵押權(quán)設(shè)立登記時，提交了上述法律、規(guī)章確定應(yīng)當提交的材料，因此在審查申請材料的完備性方面，房屋登記機關(guān)作出的抵押登記合法。同時，根據(jù)本案在案證據(jù)，田鋼針對田野和羅勁簽訂的《借款抵押合同》，已經(jīng)提起民事訴訟，要求確認該合同無效，但兩審民事判決均未支持田鋼的訴訟請求。因此，在田鋼針對涉案抵押登記民事基礎(chǔ)的《借款抵押合同》所提訴訟未被法院支持且房屋登記機關(guān)作出的抵押登記合法的情況下，對于田鋼的訴訟請求，本院無法支持。關(guān)于涉案《房屋所有權(quán)證》被撤銷的法律效果是否及于該抵押權(quán)效力問題，本院同意一審法院的認定意見。

　　

　　案件來源：北京市第三中級人民法院行政判決書(2017)京03行終754號。

　　

　　二、 被訴轉(zhuǎn)移登記行為的撤銷，并不涉及涉案房屋下抵  押登記的合法性

　　

　　裁判要旨：本案系典型的房屋虛假登記案件，房屋的無

　　

　　權(quán)處分人通過偽造房屋買賣合同等虛假材料，騙取房屋轉(zhuǎn)移登記后，將房屋設(shè)定抵押進行借款，抵押權(quán)人基于對房屋權(quán)屬登記的公示公信發(fā)放借款，后房屋真實權(quán)利人起訴要求撤銷房屋登記，而抵押權(quán)人主張取得房屋抵押權(quán)而阻止撤銷房屋登記，此類案件關(guān)涉房屋真實權(quán)利人和抵押權(quán)人的利益平衡與保護。首先，應(yīng)審查轉(zhuǎn)移登記行為的合法性，轉(zhuǎn)移登記所依據(jù)的材料系虛假的，被訴登記行為行為因缺乏事實依據(jù)而不具有合法性，屬于“主要證據(jù)不足，應(yīng)當予以撤銷”的情形。其次，應(yīng)審查是否具有撤銷登記行為的阻卻事由，即撤銷登記會造成公共利益的重大損失或房屋已為第三人善意取得，具有阻卻事由的，判決確認被訴行為違法；不具有阻卻事由的，判決撤銷登記行為。

　　

　　需要注意的是，被訴轉(zhuǎn)移登記行為的撤銷，并不涉及涉案房屋下抵押登記的合法性，抵押權(quán)人仍有權(quán)主張抵押權(quán)的善意取得以尋求救濟，不必然需要通過申請再審達到實現(xiàn)抵押權(quán)的目的。

　　

　　案件來源：一審：北京市朝陽區(qū)人民法院（2014）朝行初字第525號申訴審查：北京市第三中級人民法院（2016）京03行申6號。

　　

　　三、抵押物因調(diào)解書發(fā)生物權(quán)變動的,不影響抵押權(quán)的效力。

　　

　　裁判要旨：導致抵押物物權(quán)變動的調(diào)解書只能在抵押人和新的物權(quán)人之間產(chǎn)生確定的拘束力，而不能產(chǎn)生對抗債權(quán)人依據(jù)現(xiàn)有抵押登記狀況申請執(zhí)行抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)男Я?，不能產(chǎn)生以此對抗執(zhí)行法院對抵押物強制執(zhí)行的效力。

　　

　　案件來源：貴州康泰房地產(chǎn)有限責任公司與中國農(nóng)業(yè)銀行貴陽市新華支行、徐克亮、劉永梅執(zhí)行案復議裁定書[最高人民法院（2012）執(zhí)復字第11號]。

　　

　　四、抵押權(quán)成立后抵押標的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的并不影響抵押效力。

　　

　　裁判要旨：債務(wù)人將其向第三人購買的房產(chǎn)，為其與債權(quán)人之間的借款合同提供了抵押擔保。第三人亦作為借款保證人承擔連帶保證責任，三方為上述抵押擔保辦理了抵押登記，該抵押擔保合法有效。因債務(wù)人并未按期歸還欠款，債權(quán)人向法院起訴，經(jīng)法院生效判決，執(zhí)行法院對上述房產(chǎn)開始執(zhí)行。雖在法院審理期間，債務(wù)人的部分房產(chǎn)所有權(quán)歸第三人所有，但該行為并不會對法院執(zhí)行上述抵押全部財產(chǎn)產(chǎn)生影響，該行為僅在第三人與債務(wù)人內(nèi)部產(chǎn)生法律效力。

　　

　　案件來源：最高人民法院(2012)執(zhí)復字第11號。

　　

　　五、抵押財產(chǎn)已被法院另案強制執(zhí)行,抵押權(quán)人仍享有對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

　　

　　裁判要旨：已辦理抵押登記的抵押房產(chǎn)雖被法院執(zhí)行，但法院對抵押物的執(zhí)行行為并不影響抵押權(quán)人依法對抵押物行使優(yōu)先受償權(quán)，且法院的執(zhí)行行為并不能導致優(yōu)先受償權(quán)喪失。

　　

　　案件來源：遼寧軍豐物資有限公司與錦州市土產(chǎn)雜品總公司日用雜品分公司、錦州市土產(chǎn)雜品總公司借款合同糾紛二審民事判決書[遼寧省高級人民法院（2014）遼民二終字第00066號]。

　　

　　六、抵押物已確權(quán)為他人所有，抵押權(quán)人仍可就轉(zhuǎn)讓后的抵押物追及行使抵押權(quán)。

　　

　　裁判要旨：產(chǎn)權(quán)確認行為發(fā)生在本抵押合同簽訂之后，根據(jù)法律事實發(fā)生的前后順序，本案抵押登記行為在先，法院出具的調(diào)解書行為在后，因抵押行為無瑕疵，抵押權(quán)人五過錯，即使抵押物已確權(quán)為他人所有，抵押權(quán)人仍可就轉(zhuǎn)讓后的抵押物追及行使抵押權(quán)。

　　

　　案件來源：最高法院（2004）民二終字第70號判決書。

　　

　　綜上，抵押權(quán)有效登記后，抵押物確權(quán)為他人所有的，抵押權(quán)人仍可就轉(zhuǎn)讓后的抵押物追及行使抵押權(quán)。依據(jù)《物權(quán)法》第一百七十七條的規(guī)定，抵押物所有權(quán)人的變動不是抵押權(quán)消滅的法定原因。