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【案情】 

上訴人（原審原告）：天津同裕晟商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)同裕晟公司）。

上訴人（原審被告）：中國(guó)石油天然氣股份有限公司天津銷(xiāo)售分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中石油公司）、中國(guó)石油天然氣股份有限公司天津銷(xiāo)售分公司紅橋勤儉加油加氣站（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中石油加油站）。

案外人：張瀚、天津市燈泡二廠(chǎng)。

案外人天津市燈泡二廠(chǎng)所有的坐落于天津市紅橋區(qū)勤儉道東頭磚灰平房?jī)纱?，建筑面積195.99平方米，同時(shí)享有該房屋對(duì)應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)面積1084平方米。1998年10月8日，天津市燈泡二廠(chǎng)將上述房產(chǎn)占用的土地出租給天津市勤儉加油站（張瀚），用于建設(shè)、經(jīng)營(yíng)加油站，租期20年，租期前5年租金為24萬(wàn)元，后15年租金為25.5萬(wàn)元。之后，張瀚拆除了上述房屋，以天津市燈泡二廠(chǎng)的名義申請(qǐng)辦理加油站的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投資40萬(wàn)元建設(shè)了加油站。

張瀚利用國(guó)家對(duì)天津市燈泡二廠(chǎng)的補(bǔ)貼優(yōu)惠政策，出資25.9萬(wàn)元，將劃撥土地變性為出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)使用年限40年。地上物現(xiàn)狀發(fā)生變化后，張瀚未將有關(guān)加油站建設(shè)手續(xù)交付天津市燈泡二廠(chǎng)并辦理地上物權(quán)屬登記。因?yàn)闆](méi)有竣工驗(yàn)收手續(xù)，加油站的建設(shè)是否符合規(guī)劃，無(wú)法證明。

2000年8月8日，天津市燈泡二廠(chǎng)與張瀚簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將租賃合同的租期又延長(zhǎng)了21年。同年8月16日，中石油公司的原上級(jí)單位中油銷(xiāo)售華北有限公司從張瀚手中收購(gòu)了加油站，約定張瀚應(yīng)當(dāng)交付加油站建設(shè)手續(xù)，并保證中石油公司能夠接替天津市勤儉加油站（張瀚）繼續(xù)履行先前的租賃合同。天津市燈泡二廠(chǎng)同意中石油公司繼續(xù)租賃，經(jīng)營(yíng)加油站。中石油公司自此開(kāi)始使用租賃物，由中石油加油站實(shí)際經(jīng)營(yíng)，并辦理了新的營(yíng)業(yè)手續(xù)。按照收購(gòu)協(xié)議的約定，年租金最初由中石油公司交納20萬(wàn)元，其余租金由張瀚負(fù)責(zé)交納。至2006年4月13日，天津市燈泡二廠(chǎng)與中石油公司簽訂協(xié)議，約定年租金25.5萬(wàn)元全部由中石油公司交納。

2013年3月，天津市燈泡二廠(chǎng)公開(kāi)轉(zhuǎn)讓上述坐落地點(diǎn)房地產(chǎn)，同裕晟公司競(jìng)買(mǎi)，雙方于2013年4月23日簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同。同日，同裕晟公司向中石油公司發(fā)出終止租賃合同的通知，要求中石油公司向同裕晟公司返還租賃物。中石油公司于2013年4月24日收到通知，未在3個(gè)月內(nèi)以訴訟方式提出異議，也未將租賃物返還給同裕晟公司。期間同裕晟公司于2013年5月、7月兩次圍堵加油站，加油站停業(yè)至訴訟。

同裕晟公司起訴，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)雙方租賃合同于2013年4月24日解除；判令二被告將位于紅橋區(qū)丁字沽勤儉道東頭地上建筑物騰空，返還占用土地；判令二被告支付自2013年4月24日起至實(shí)際返還占用土地之日止的使用費(fèi)；判令二被告在返還占用土地及地上物的同時(shí)，將與地上物拆建相關(guān)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證等建設(shè)手續(xù)原件一并移交同裕晟公司。

 

【審判】

天津市紅橋區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，同裕晟公司已經(jīng)概括受讓了租賃合同的出租方的權(quán)利、義務(wù)，自2013年4月起，與中石油公司形成租賃合同關(guān)系。同裕晟公司有權(quán)以合同主體身份提出解除合同，同時(shí)也承受對(duì)方行使異議權(quán)所產(chǎn)生的法律效力。

 合同法第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同，并要求賠償損失。”土地使用權(quán)租賃合同的承租人正確使用租賃物的方法是依法辦理地上建筑物各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)，并將建設(shè)手續(xù)中的有關(guān)審批文件提供給出租人。中石油公司未能將建設(shè)手續(xù)和審批文件提供給出租人，屬于不正確使用租賃物，雙方的租賃合同關(guān)系已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)維持，合同目的已不可能實(shí)現(xiàn)，同裕晟公司享有合同解除權(quán)。

解除權(quán)是形成權(quán)，依照法律程序一經(jīng)行使即可發(fā)生法律效力，無(wú)需對(duì)方當(dāng)事人同意，通知的理由正確與否、明確與否不影響合同解除的法律效果。合同法第九十六條規(guī)定了相對(duì)方可以行使異議權(quán)，通過(guò)行使異議權(quán)可以消除、修正解除權(quán)的法律效力，實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的權(quán)利制衡和利益均衡。依照最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《合同法司法解釋二》）第24條的規(guī)定，異議權(quán)人應(yīng)當(dāng)在解除通知到達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)行使異議權(quán)。行使異議權(quán)的期限屆滿(mǎn)，異議權(quán)人怠于行使異議權(quán)的，人民法院則無(wú)權(quán)也無(wú)需對(duì)發(fā)出解除通知時(shí)是否具有正當(dāng)事由作出裁判，合同無(wú)爭(zhēng)議地解除。

 合同法第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償。”因此，出租人應(yīng)將新建地上物的建設(shè)費(fèi)用返還給被告方，實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的恢復(fù)原狀，作為物理狀態(tài)無(wú)法恢復(fù)、不宜恢復(fù)的替代方法。返還的具體費(fèi)用，按照加油站所占用土地的使用年限地上物的使用壽命，加上加油站的建設(shè)成本等，也應(yīng)由同裕晟公司折算后返還中石油公司。

天津市紅橋區(qū)人民法院依照合同法第九十六條、第九十七條、第二百一十九條的規(guī)定，判決如下：一、確認(rèn)同裕晟公司與中石油公司坐落于天津市紅橋區(qū)丁字沽勤儉道東頭（加油站）土地使用權(quán)租賃合同關(guān)系于2013年4月24日解除；二、判決生效后15日內(nèi)，中石油公司和中石油加油站騰空坐落于天津市紅橋區(qū)丁字沽勤儉道東頭（加油站）的地上建筑物，清理地上、地下油料及其他易燃易爆物品，將地上和地下的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施連同加油站占用的土地移交同裕晟公司；三、判決生效后15日內(nèi)，同裕晟公司給付中石油公司395400元；四、駁回同裕晟公司其他訴訟請(qǐng)求。

一審判決作出后，三方均不服該判決，上訴至天津市第一中級(jí)人民法院。

天津市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，同裕晟公司與天津市燈泡二廠(chǎng)2013年4月23日簽訂的產(chǎn)權(quán)交易合同表明，天津市燈泡二廠(chǎng)在向同裕晟公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，同時(shí)具有概括轉(zhuǎn)讓租賃合同出租方權(quán)利、義務(wù)的意思表示，且因中石油公司同意向同裕晟公司交納租金，說(shuō)明中石油公司及其加油站同意出租方權(quán)利、義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓?zhuān)ｊ梢殉蔀樽赓U合同的出租方。

具備了出租人資格并不意味著就可以隨意解除合同，只有在法律規(guī)定的解除合同情形出現(xiàn)后，出租人才可以單方面解除租賃合同。本案同裕晟公司2013年4月23日、5月12日兩次發(fā)函要求解除租賃合同時(shí)，理由只是內(nèi)部資產(chǎn)整合，并未按照合同法第九十六條的規(guī)定行使解除權(quán)。而2013年7月23日同裕晟公司以無(wú)法辦理所有權(quán)與土地使用權(quán)的變更事項(xiàng)為由第三次致函中石油公司要求解除合同、配合恢復(fù)原狀，符合合同法規(guī)定的行使解除權(quán)的方式，又因中石油公司在收到解除租賃合同通知3個(gè)月內(nèi)未提起訴訟行使異議權(quán)，雙方租賃合同于通知到達(dá)日2013年7月25日解除。因此，一審法院判決解除租賃合同并騰交土地和相關(guān)設(shè)施是正確的，但認(rèn)定解除時(shí)間有誤，應(yīng)予調(diào)整。

根據(jù)合同法第九十七條的規(guī)定，合同解除后，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因此，本案合同解除后，雙方當(dāng)事人均擁有損害賠償請(qǐng)求權(quán)。本案中，同裕晟公司作為原審原告，對(duì)合同解除的法律后果，僅主張了恢復(fù)原狀和占地使用費(fèi)，對(duì)方當(dāng)事人也未就涉訴不動(dòng)產(chǎn)恢復(fù)原狀后的補(bǔ)救措施及賠償問(wèn)題提起反訴，而此問(wèn)題應(yīng)當(dāng)結(jié)合前后合同的約定及相關(guān)法律規(guī)定，在分析各方導(dǎo)致合同解除的過(guò)錯(cuò)程度的基礎(chǔ)上，綜合考量，宜在當(dāng)事人主張損害賠償請(qǐng)求權(quán)時(shí)，一并解決。此外，根據(jù)合同法第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限超過(guò)20年的部分無(wú)效。因此，一審法院判決第三項(xiàng)超出當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求，且未考慮原租賃合同租賃期限超出法定租賃年限，對(duì)該判項(xiàng)二審法院予以撤銷(xiāo)，可另案待天津市燈泡二廠(chǎng)和張瀚參加訴訟后一并處理。至于同裕晟公司要求支付占地使用費(fèi)一節(jié)，因其圍堵加油站已導(dǎo)致加油站不具備經(jīng)營(yíng)并產(chǎn)生利益的可能，故該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不予支持。

天津市第一中級(jí)人民法院依據(jù)合同法第九十六條第一款、第九十七條、第二百一十四條第一款，民事訴訟法第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一、維持一審判決第二、四項(xiàng)；二、撤銷(xiāo)一審判決第一、三項(xiàng)及案件受理費(fèi)部分；三、確認(rèn)同裕晟公司與中石油公司關(guān)于坐落于本市紅橋區(qū)丁字沽勤儉道東頭（加油站）的土地使用權(quán)租賃合同關(guān)系于2013年7月25日解除。

 

【評(píng)析】

一、租賃物所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移條件下買(mǎi)受人能否取得出租人資格

物權(quán)法第三十九條規(guī)定，所有人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。當(dāng)事人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)取得租賃物所有權(quán)后，再將租賃物出租，系行使所有權(quán)項(xiàng)下的使用和收益權(quán)能，其具備出租人資格，應(yīng)無(wú)疑義。本案的特殊之處在于，作為租賃物買(mǎi)受人的同裕晟公司，因承租人不能提供加油站的有關(guān)資料，不能辦理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記手續(xù)，其欲以租賃物所有權(quán)人的身份取得出租人資格，存在障礙。由此引申出租賃物所有權(quán)是否可以與所謂出租權(quán)相分離的問(wèn)題。

在租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，畢竟買(mǎi)受人尚未成為租賃物的所有權(quán)人，其依據(jù)什么取得出租人資格呢？

王澤鑒先生在評(píng)論臺(tái)灣地區(qū)1981年臺(tái)上字第1366號(hào)判決時(shí)認(rèn)為，“出租人于轉(zhuǎn)移租賃物所有權(quán)之際同時(shí)讓與所謂出租權(quán)，實(shí)質(zhì)上固無(wú)意義。但在‘轉(zhuǎn)移租賃物所有權(quán)’之前，使買(mǎi)受人先行取得‘出租人地位’，具有實(shí)益時(shí)，得以‘契約承擔(dān)’之方式為之，自不待言”。[1]也就是說(shuō)，租賃物的所有權(quán)人在與買(mǎi)受人簽訂租賃物買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，無(wú)需在合同中就讓與出租人資格進(jìn)行單獨(dú)的特別約定，只要買(mǎi)受人成為了新的所有權(quán)人，就當(dāng)然地取得了出租人資格，但在買(mǎi)受人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，其可以通過(guò)受讓租賃合同權(quán)利義務(wù)的途徑取得出租人資格，因?yàn)樵谧赓U物買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中，就已經(jīng)包含了概括轉(zhuǎn)移租賃合同權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容。此處所謂契約承擔(dān)，也即我國(guó)合同法上的合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)移）。

 

同裕晟公司在一審起訴時(shí)援引合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)移）制度，稱(chēng)其“依據(jù)產(chǎn)權(quán)交易合同約定繼受天津市燈泡二廠(chǎng)有關(guān)全部權(quán)利義務(wù)，同裕晟公司依照合同法第八十八條、八十九條、二百二十九條關(guān)于合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移和買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)定，與中石油公司形成租賃合同關(guān)系，同裕晟公司是出租方，中石油公司是承租方”，對(duì)其中合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移的說(shuō)法，兩審法院均予以認(rèn)可。

二、對(duì)合同解除權(quán)及異議權(quán)的司法審查

在大陸法系，合同的解除方法主要有3種：一是法國(guó)式的解除方法，即債權(quán)人解除合同應(yīng)向法院提出，法院得根據(jù)情況給予被告一定期限。二是德國(guó)式的解除方法，即解除合同應(yīng)以意思表示向他方當(dāng)事人為之。同時(shí)債權(quán)人可以在解除合同和請(qǐng)求損害賠償之間選擇，前提是需向?qū)Ψ酱吒媛男?。三是日本式的解除方法，即?dāng)解除權(quán)的條件具備時(shí)，合同當(dāng)然、自動(dòng)地解除，無(wú)需當(dāng)事人的意思表示。[2]我國(guó)合同法第九十六條規(guī)定了合同解除權(quán)及異議權(quán)的行使方式，即解約方需就約定解除或者法定解除向相對(duì)方發(fā)出解約通知，相對(duì)方若有異議，必須以提起訴訟或者仲裁的方式提出。

 

合同法第九十六條規(guī)定了合同解除權(quán)及異議權(quán)的行使方式，僅限于約定解除和法定解除，因?yàn)閰f(xié)議解除是合同當(dāng)事人即時(shí)合意的結(jié)果，一般不存在一方當(dāng)事人行使解除權(quán)的問(wèn)題。本案中，同裕晟公司依照合同法第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定行使法定解除權(quán)，主張因中石油公司違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，通知其解除合同，中石油公司未按照《合同法司法解釋?zhuān)ǘ芬?guī)定的方式，在3個(gè)月內(nèi)提起訴訟，合同自解約通知到達(dá)中石油公司時(shí)解除。兩審法院歸納的合同解除方面的爭(zhēng)議焦點(diǎn)實(shí)際上指向一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面：一是合同一方當(dāng)事人以對(duì)方違約為由發(fā)出解約通知，對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有依法行使異議權(quán)，是否發(fā)生解除合同的效力？二是法院在判斷合同是否已經(jīng)解除時(shí)是否對(duì)解約方的解除權(quán)人資格（相對(duì)方是否違約）進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查？這種類(lèi)型的案件在司法實(shí)務(wù)中是比較典型的，因此在理論界和實(shí)務(wù)界產(chǎn)生了比較大的爭(zhēng)議，學(xué)者持不同觀(guān)點(diǎn)的論文甚多。

韓世遠(yuǎn)教授在談到對(duì)異議期間的限制時(shí)指出，“若有異議期間限制，在違約方對(duì)解除提出異議時(shí)，裁判機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行形式審查便可容易地裁決是否駁回起訴；若無(wú)異議期間的限制，則需予以實(shí)質(zhì)審查解除權(quán)的有無(wú)，實(shí)質(zhì)審查解除效力是否已經(jīng)發(fā)生，成本要高昂得多”。[3]在司法實(shí)踐中，有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，只要解約方不享有解除權(quán)，即使相對(duì)方超過(guò)法定期間提出異議，法院也不應(yīng)確認(rèn)解除通知發(fā)生解除效力。其主要理由是，合同法第九十六條的適用條件之一是通知人享有解除權(quán)，如果當(dāng)事人不享有解除權(quán)，則所謂的解除合同通知只能視作一方當(dāng)事人要求解除合同的要約，除非對(duì)方承諾，否則不發(fā)生合同解除的效果；就社會(huì)效果而言，若不論當(dāng)事人是否享有解除權(quán)，其發(fā)出的解除通知都需要相對(duì)人在法定期間內(nèi)提起異議，否則即發(fā)生合同解除的法律效果，則人為地增加了相對(duì)人的訴訟成本。上述觀(guān)點(diǎn)，主要被上海市、江蘇省、福建省等地法院案例采納。另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，不論解約方是否享有解除權(quán)，只要相對(duì)方超出法定期間提起異議，法院均應(yīng)確認(rèn)解除通知發(fā)生解除效力。其主要理由是，解約方發(fā)出解除通知后，雙方合同關(guān)系處于不確定狀態(tài)，如果相對(duì)人不在期間內(nèi)提出異議，實(shí)際上是對(duì)這種不確定狀態(tài)的放任；如果該條規(guī)定不適用于解約方無(wú)解除權(quán)的情況，實(shí)際上是將判斷有無(wú)解除權(quán)的權(quán)利賦予了相對(duì)方，故當(dāng)事人發(fā)出解除通知時(shí)，只要其解除事由形式上符合法定或約定的解除要件，就應(yīng)當(dāng)適用異議期間的規(guī)定，而不應(yīng)事前進(jìn)行實(shí)體審查。否則，若不論相對(duì)方是否在期間內(nèi)提出異議，合同均不能被解除，這實(shí)際上等于架空了《合同法司法解釋?zhuān)ǘ逢P(guān)于異議期間的規(guī)定。上述觀(guān)點(diǎn)的相關(guān)案例，主要見(jiàn)于河南省、海南省、廣東省等地法院。

筆者認(rèn)同第二種觀(guān)點(diǎn)，即解約方依據(jù)合同法第九十六條條行使解除權(quán)時(shí)，法院只需考察其是否系以第九十三條第二款或者第九十四條的規(guī)定為基礎(chǔ)，主張約定解除或法定解除，而無(wú)需對(duì)相對(duì)方是否真的構(gòu)成足以導(dǎo)致合同解除的根本違約等進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查；相對(duì)方只要沒(méi)有在法定異議期間內(nèi)提起訴訟或者仲裁，解約通知即生效，而實(shí)體上是否真的發(fā)生了違約等，此時(shí)則在所不論。

解除權(quán)人在解約通知到達(dá)相對(duì)方后，有3個(gè)月的等待期。在3個(gè)月內(nèi)，一般不宜認(rèn)為合同已經(jīng)解除而采取下一步行動(dòng)，因?yàn)橄鄬?duì)方是否行使異議權(quán)尚不可知。倘若相對(duì)方在3個(gè)月內(nèi)行使了異議權(quán)，合同是否解除就要聽(tīng)從裁判機(jī)構(gòu)的裁判，這時(shí)裁判機(jī)構(gòu)就要對(duì)合同是否已經(jīng)解除作出明確的確認(rèn)了。對(duì)此，最高法院的法官認(rèn)為，“如果法院判決合同不解除，則非違約方根據(jù)合同已經(jīng)解除狀態(tài)所采取的行動(dòng)就須恢復(fù)原狀。因此，為了防止造成不必要的損失，應(yīng)當(dāng)規(guī)定在法院判決未下達(dá)前，合同不產(chǎn)生解除的效力”。[5]過(guò)了3個(gè)月的等待期，解除權(quán)人即可按照合同自到達(dá)對(duì)方時(shí)解除采取行動(dòng)，相對(duì)方再以訴訟或仲裁的方式提出異議，已經(jīng)得不到支持了。這才是合同法第九十六條及其《合同法司法解釋?zhuān)ǘ返?4條的應(yīng)有之意。

當(dāng)然，如果解約方提出解約的理由與合同法第九十三條第二款或者第九十四條規(guī)定的約定解除或者法定解除無(wú)關(guān)，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其主張不屬于合同法第九十六條和《合同法司法解釋?zhuān)ǘ返?4條的調(diào)整范圍。

最高法院研究室就對(duì)《合同法司法解釋?zhuān)ǘ返?4條的理解給浙江省高院的答復(fù)（2013年6月4日法研〔2013〕79號(hào)）稱(chēng)：“當(dāng)事人根據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定通知對(duì)方要求解除合同的，必須具備合同法第九十三條或者第九十四條規(guī)定的條件，才能發(fā)生解除合同的法律效力。”何謂具備合同法第九十三條或者第九十四條規(guī)定的條件？筆者對(duì)此的理解是，解約方向相對(duì)方所發(fā)解約通知，應(yīng)當(dāng)以合同法第九十三條或者第九十四條規(guī)定的約定解除或者法定解除為依據(jù)，否則，不屬于“具備合同法第九十三條或者第九十四條規(guī)定的條件”。正如本案，同裕晟公司第一次向中石油公司發(fā)解約通知是在2013年4月23日，也就是其購(gòu)買(mǎi)租賃物的當(dāng)天，中石油公司于次日收到通知。同裕晟公司在解約通知中的理由并非對(duì)方違約，而是其已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了租賃物，內(nèi)部要進(jìn)行資產(chǎn)整合，要求承租人撤出。后又于同年5月12日以原理由第二次發(fā)出解約通知。一審判決認(rèn)為：“法院注意到該通知闡述的終止合同履行的理由并不充分，但解除權(quán)是形成權(quán)，依照法律程序一經(jīng)行使即可發(fā)生法律效力，無(wú)需對(duì)方當(dāng)事人的同意，也無(wú)需對(duì)方當(dāng)事人認(rèn)同解除合同的理由，通知的理由正確與否、明確與否不影響合同解除的法律效果，此時(shí)中石油公司完全可以通過(guò)行使異議權(quán)來(lái)消滅解除合同的效力。”據(jù)此認(rèn)定雙方租賃關(guān)系于2014年4月24日解除。

終審判決對(duì)雙方租賃關(guān)系于2014年4月24日解除并不認(rèn)可，認(rèn)為“同裕晟公司2013年4月23日、5月12日兩次發(fā)函要求解除租賃合同時(shí)，理由只是內(nèi)部資產(chǎn)整合，并未按照合同法第九十六條的規(guī)定，依照該法第九十三條第二款或第九十四條的規(guī)定行使解除權(quán)。而2013年7月20日同裕晟公司收到天津市紅橋區(qū)房地產(chǎn)管理局不予登記通知書(shū)，無(wú)法辦理所有權(quán)與土地使用權(quán)的變更事項(xiàng)的情形出現(xiàn)，2013年7月23日同裕晟公司委托律師以無(wú)法辦理所有權(quán)與土地使用權(quán)的變更事項(xiàng)為由第三次致函中石油公司要求解除合同、配合恢復(fù)原狀，符合合同法規(guī)定的行使解除權(quán)的方式，又因中石油公司在收到解除租賃合同通知3個(gè)月內(nèi)未提起訴訟行使異議權(quán)，雙方租賃合同于通知到達(dá)日2013年7月25日解除。”

一審判決認(rèn)定合同于2014年4月24日解除，存在兩個(gè)方面的問(wèn)題，一是忽視了適用合同法第九十六條和《合同法司法解釋?zhuān)ǘ返?4條的前提，即具備合同法第九十三條或者第九十四規(guī)定的條件；二是在法院注意到該通知闡述的終止合同履行的理由并不充分的情況下，對(duì)中石油公司是否違約進(jìn)行了實(shí)質(zhì)審查并得出了肯定的結(jié)論。而終審判決僅對(duì)同裕晟公司是否符合法定解除的形式要件進(jìn)行了審查，據(jù)此得出合同解除的結(jié)論，糾正了合同解除的時(shí)間，對(duì)當(dāng)事人是否構(gòu)成違約等問(wèn)題，留待當(dāng)事人行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)時(shí)，結(jié)合前后合同的約定及相關(guān)法律規(guī)定，綜合分析各方當(dāng)事人在導(dǎo)致合同解除的過(guò)錯(cuò)程度的基礎(chǔ)上，一并處理，在理論上和實(shí)踐中都是妥當(dāng)?shù)摹?/span>

三、合同解除的法律后果及其與訴權(quán)的關(guān)系

合同解除的法律后果與溯及力有關(guān)。大陸法系均認(rèn)為合同解除對(duì)于非連（繼）續(xù)性合同有溯及力，對(duì)于連續(xù)性合同沒(méi)有溯及力。[6]不動(dòng)產(chǎn)租賃合同屬于連續(xù)性合同，合同解除對(duì)于租賃合同沒(méi)有溯及力。合同法第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。”對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同而言，恢復(fù)原狀不可能意味著恢復(fù)到簽訂租賃合同之前的自然狀態(tài)，而僅僅是將現(xiàn)有的租賃物返還出租人。至于現(xiàn)有租賃物與簽訂合同時(shí)租賃物在價(jià)值上的差異，承租人在租賃物上的添附，守約方因?qū)Ψ竭`約而遭受的損失，因過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的賠償責(zé)任等，都有待當(dāng)事人主張損害賠償請(qǐng)求權(quán)予以解決，原告可以在本案中有此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，被告可以在本案中反訴，也可以另訴。李永軍教授認(rèn)為，因合同解除而產(chǎn)生的返還義務(wù)，準(zhǔn)用關(guān)于同時(shí)履行抗辯權(quán)的規(guī)定，即一方在返還時(shí)可以要求對(duì)方同時(shí)返還。[7]筆者認(rèn)為，結(jié)合程序法的規(guī)定，返還租賃物一方請(qǐng)求對(duì)待給付的請(qǐng)求權(quán)，也應(yīng)當(dāng)通過(guò)反訴或者另訴的方式行使。

本案原告同裕晟公司的訴訟請(qǐng)求是返還租賃物和有關(guān)租賃物占用費(fèi)，并無(wú)損害賠償?shù)脑V請(qǐng)，對(duì)此，被告中石油公司的抗辯是合同沒(méi)有解除，不同意返還，并未提起反訴。一審法院在判決返還租賃物的同時(shí)，還判決原告同裕晟公司給付被告中石油公司返還的具體費(fèi)用。終審判決對(duì)此進(jìn)行了改判，理由是，從實(shí)體法的角度來(lái)講，一是返還的具體費(fèi)用的計(jì)算，離不開(kāi)對(duì)當(dāng)事人違約責(zé)任、導(dǎo)致合同解除的過(guò)錯(cuò)責(zé)任的分析，必須在當(dāng)事人提起的財(cái)產(chǎn)損害賠償之訴中加以解決；二是一審判決沒(méi)有考慮租賃期限超出20年部分無(wú)效這一因素，以土地使用年限40年為基礎(chǔ)計(jì)算，其結(jié)果必然是站不住腳的。從程序法的角度來(lái)講，一是分析違約責(zé)任也好，過(guò)錯(cuò)責(zé)任也罷，都牽涉原出租人天津市燈泡二廠(chǎng)和原承租人張瀚，在他們不是本案當(dāng)事人的情況下，任何分析和判斷都與他們有利害關(guān)系；二是一審判決超出了當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。合同法第九十六條規(guī)定的3種合同解除后果的處理，都要以當(dāng)事人的訴權(quán)為基礎(chǔ)，不能超訴請(qǐng)裁判。

 

【注釋】

 [1]王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第6輯，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第202頁(yè)。

 

 [2]李永軍：《合同法原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第615-616頁(yè)。

 

 [3]韓世遠(yuǎn)、【日】下森定主編：《履行障礙法研究》，法律出版社2006年版，第257-258頁(yè)。 

 

 [4]李文奇：“解除權(quán)異議期間的適用范圍”，載微信公眾號(hào)天同訴訟圈，“天同下午茶”欄           目，2014年12月28日訪(fǎng)問(wèn)。 

 

 [5]宋曉明、朱海年、王闖、張雪楳：“民商事審判若干疑難問(wèn)題——合同法”，載中外民商          裁判網(wǎng)，2009年9月20日訪(fǎng)問(wèn)。 

 

[6]李永軍：《合同法原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第618頁(yè)。 

 

 [7]李永軍：《合同法原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第619頁(yè)。

 作者：邢小鵬，馬曉瀛，尹春海，劉俊  來(lái)源：《人民司法·案例》