丰满爆乳一区二区三区,挺进绝色老师的紧窄小肉六,成人无码A级毛片免费,色欲AV浪潮AV蜜臀AⅤ

十九大報(bào)告指出要加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2017年12月18日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

2018年政府工作報(bào)告提出了對(duì)2018年政府工作的建議，提出要更好解決群眾住房問(wèn)題。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

國(guó)家已多次提倡培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。這一要求給融資租賃行業(yè)提供了機(jī)遇，住房租賃市場(chǎng)也將成為一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者快速涌入的市場(chǎng)。

目前，內(nèi)資試點(diǎn)融資租賃公司、金融租賃公司可開(kāi)展此類業(yè)務(wù)，而外資融資租賃公司是否能進(jìn)入該領(lǐng)域一直飽受爭(zhēng)議。前不久商務(wù)部公布的《關(guān)于廢止和修改部分規(guī)章的決定》中廢止了《外商投資租賃業(yè)管理辦法》（商務(wù)部令2005年第5號(hào)），或?qū)橥赓Y融資租賃公司進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)打開(kāi)大門。

雖然在準(zhǔn)入方面，障礙或已破除，但融資租賃公司在開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)方面仍面臨多重困難，其中最主要的當(dāng)屬房地產(chǎn)領(lǐng)域稅負(fù)過(guò)重，以及金融租賃公司的資本充足率困擾。

我國(guó)金融租賃公司遵從《金融租賃公司管理辦法》，內(nèi)、外資融資租賃公司適用《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》、《外商投資租賃業(yè)管理辦法》。

以上各項(xiàng)管理辦法均對(duì)融資租賃企業(yè)的租賃物做了規(guī)定。根據(jù)《外商投資租賃業(yè)管理辦法》，外資融資租賃公司的租賃物可以為有形動(dòng)產(chǎn)、有條件的無(wú)形資產(chǎn)，但未包括不動(dòng)產(chǎn)；根據(jù)《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》，租賃物需權(quán)屬清晰、真實(shí)存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)；《金融租賃公司管理辦法》要求金融租賃公司的租賃物為適用于融資租賃交易的固定資產(chǎn)。

另外，《合同法》第237條中對(duì)融資租賃合同的概念進(jìn)行了界定，其本質(zhì)是融資與融物的結(jié)合。正是因?yàn)槿谫Y租賃公司開(kāi)展的“不動(dòng)產(chǎn)”項(xiàng)目往往達(dá)不到融物（即融資租賃公司獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)）的要求，致使不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的合同效力在實(shí)務(wù)中存在極大爭(zhēng)議。

2018年2月22日，商務(wù)部公布《關(guān)于廢止和修改部分規(guī)章的決定》（商務(wù)部令2018年第1號(hào)），其中廢止《外商投資租賃業(yè)管理辦法》（商務(wù)部令2005年第5號(hào)）。

《外商投資租賃業(yè)管理辦法》廢止，即廢止了其對(duì)于租賃財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，而根據(jù)《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》中租賃物需權(quán)屬清晰、真實(shí)存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)的要求，對(duì)于外資融資租賃公司開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的合規(guī)性障礙已被打破。

不能作為融資租賃標(biāo)的物的參考規(guī)定

國(guó)際租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——租賃（IFRS 16）的適用范圍為所有租賃業(yè)務(wù)（包括轉(zhuǎn)租中的使用權(quán)租賃），除了：（1）勘探或使用礦產(chǎn)、石油、天然氣及類似非再生資源的租賃；（2）IAS 41中由承租人持有的生物資產(chǎn)租賃；（3）IFRIC 12中的服務(wù)特許權(quán)協(xié)議；（4）IFRS 15中出租人讓渡的知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可證；（5）IAS 38中由承租人在許可協(xié)議下持有的權(quán)利，如電影、錄像、戲劇、手稿、專利和版權(quán)。

2018年1月8日，財(cái)政部辦公廳下發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃（修訂）（征求意見(jiàn)稿）》，列示該準(zhǔn)則適用于所有租賃，除了：（1）承租人通過(guò)許可使用協(xié)議取得的電影、錄像、劇本、文稿、專利和版權(quán)等項(xiàng)目的權(quán)利；（2）出租人授予的知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可；勘探或使用礦產(chǎn)、石油、天然氣及類似非可再生資源的租賃，承租人承租生物資產(chǎn)以及采用建設(shè)經(jīng)營(yíng)移交等方式參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或運(yùn)營(yíng)不適用本準(zhǔn)則。

我國(guó)融資租賃公司的業(yè)務(wù)類型大多為融資性售后回租業(yè)務(wù)，直租及經(jīng)營(yíng)性租賃業(yè)務(wù)所占比重偏低，且經(jīng)營(yíng)性租賃業(yè)務(wù)中超八成為飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)。

融資租賃行業(yè)歷經(jīng)十年迅猛發(fā)展，企業(yè)數(shù)量及業(yè)務(wù)規(guī)模均已實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。無(wú)需太強(qiáng)專業(yè)性、易操作的售后回租業(yè)務(wù)是眾多租賃公司前期擴(kuò)張規(guī)模的首選，而隨著近兩年資金形勢(shì)趨緊，融資租賃公司自身也面臨著融資難度增加、融資成本上升的難題，故簡(jiǎn)單的售后回租顯然已經(jīng)滿足不了行業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求。

另外，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，包括飛機(jī)租賃、設(shè)備租賃、工程機(jī)械租賃、汽車租賃等均已接近充分競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)放緩，利潤(rùn)空間也受到擠壓。

在住房租賃業(yè)務(wù)方面，雖已有部分租賃公司通過(guò)售后回租的方式參與其中，但此種模式易使出租人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)突出，其交易結(jié)構(gòu)往往難以被認(rèn)定為融資租賃業(yè)務(wù)。

由此，融資租賃公司亟需轉(zhuǎn)型，開(kāi)展更接近租賃的經(jīng)營(yíng)性租賃業(yè)務(wù)。鑒于飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)一般只有資金實(shí)力強(qiáng)且專業(yè)性強(qiáng)的大型融資租賃企業(yè)開(kāi)展，故住房租賃無(wú)疑為更多融資租賃公司提供了開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性租賃業(yè)務(wù)的空間，可幫助企業(yè)培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

雖然國(guó)家多次鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃，但目前仍存在體制機(jī)制方面的多重障礙。對(duì)融資租賃行業(yè)而言，沉重的稅收負(fù)擔(dān)使想進(jìn)入該市場(chǎng)的融資租賃公司望而卻步，另外，金融租賃公司更受制于資本充足率要求，很少涉足住房租賃領(lǐng)域。

稅負(fù)過(guò)重

融資租賃公司開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)要承擔(dān)多項(xiàng)的稅目且稅負(fù)極重，包括購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)繳納的契稅、印花稅，持有環(huán)節(jié)產(chǎn)生租金后繳納的房產(chǎn)稅，出售環(huán)節(jié)繳納的土地增值稅等。

根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，住房租賃業(yè)務(wù)需繳納房產(chǎn)稅的稅率為12%。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，并按司機(jī)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，適用稅率分為30%、40%、50%、60%。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

來(lái)源：融資租賃三十人論壇（天津）研究院整理

根據(jù)1997年7月7日頒布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)），在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為3%-5%，適用稅率則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。

2012年12月6日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于企業(yè)已售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號(hào)），規(guī)定對(duì)金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。由此，對(duì)于金融租賃公司的不動(dòng)產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)僅征一道契稅，稅負(fù)較之前減半。

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于融資租賃合同有關(guān)印花稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕144號(hào)），融資租賃合同（含融資性售后回租），統(tǒng)一按其所載明的租金總額依照“借款合同”稅目，按萬(wàn)分之零點(diǎn)五（0.05‰）的稅率計(jì)稅貼花；在融資性售后回租業(yè)務(wù)中，對(duì)承租人、出租人因出售租賃資產(chǎn)及購(gòu)回租賃資產(chǎn)所簽訂的合同，不征收印花稅。

屬于經(jīng)營(yíng)租賃合同的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》，包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等財(cái)產(chǎn)租賃合同，按租賃金額千分之一（1‰）貼花。

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅；其征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。

國(guó)務(wù)院于1986年9月15日頒發(fā)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)），后于2011年1月8日根據(jù)國(guó)務(wù)院令第588號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂。

根據(jù)該《條例》第三、四條，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》于1993年12月13日發(fā)布，自1994年1月1日起執(zhí)行；后根據(jù)2011年1月8日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂。

根據(jù)該《條例》，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

1994年1月1日發(fā)布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》給出了土地增值稅稅額的具體計(jì)算公式（公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)）：

(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%

(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%

土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%

(四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%

金融租賃公司受資本充足率約束

我國(guó)金融租賃公司接受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，遵循《商業(yè)銀行資本管理辦法》及《金融租賃公司管理辦法》。

在資本充足率監(jiān)管指標(biāo)上，要求金融租賃公司資本凈額不得低于風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)的8%；而開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)時(shí)需按照12.5倍的權(quán)重計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)。如果嚴(yán)格按照該監(jiān)管指標(biāo)，將降低金融租賃公司資本充足率，較大影響其他業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展。

關(guān)于金融租賃公司開(kāi)展住房租賃計(jì)12.5倍風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的指標(biāo)，目前業(yè)內(nèi)存在較大爭(zhēng)議，普遍認(rèn)為房產(chǎn)應(yīng)視為金融租賃公司的租賃物，而非投資不動(dòng)產(chǎn)，故不應(yīng)依照該指標(biāo)計(jì)算。持反對(duì)意見(jiàn)的原因在于，認(rèn)為金融租賃公司作為受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，理應(yīng)嚴(yán)格遵守《商業(yè)銀行資本管理辦法》。

政策方面的不明朗，致使開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)極大的占用了金融租賃公司的資本，因而金融租賃公司較少進(jìn)入該領(lǐng)域。

由于融資租賃公司開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的稅負(fù)較重，因此在業(yè)務(wù)進(jìn)程中很難獲取可觀的收益，主要收益將來(lái)自于房產(chǎn)出售之后的增值部分。

在實(shí)際業(yè)務(wù)開(kāi)展中，一些融資租賃公司為了避免繳納契稅，一般不辦理過(guò)戶登記手續(xù)，而是以“網(wǎng)簽+抵押”的模式，出租人實(shí)際上并未取得租賃物的所有權(quán)。此種模式雖然使租賃公司免去了3%的契稅，但同時(shí)也大大增加了自身風(fēng)險(xiǎn)。融資租賃公司減輕契稅負(fù)擔(dān)還可通過(guò)拉長(zhǎng)租賃期限的方式，雖然整體上并未降低總的契稅成本，但可使均攤到每期的成本降低，適當(dāng)緩解租賃公司稅務(wù)壓力。

另外，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)），內(nèi)、外資融資租賃公司可通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式出售地產(chǎn)所有權(quán)，以部分規(guī)避土地增值稅。金融租賃公司由于受監(jiān)管約束，不可隨意下設(shè)子公司，故不適用此種模式。

綜上，過(guò)高的稅收負(fù)擔(dān)是各類融資租賃公司繞開(kāi)住房租賃業(yè)務(wù)的首要原因。未來(lái)融資租賃公司如果要進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，還需與地方政府共同探討可行的業(yè)務(wù)模式，地方政府也可給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政扶持，降低租賃公司稅務(wù)成本，推動(dòng)住房租賃業(yè)務(wù)陸續(xù)開(kāi)展。

附：相關(guān)政策文件列表

作者：CFL30康茜  來(lái)源：融資租賃三十人論壇（天津）研究院整理