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　　1、以租賃形式抵償債務(wù)，不適用“買賣不破租賃”原則

　　

　　一、 何謂“買賣不破租賃”?

　　

　　所謂買賣不破租賃，系指除非法律另有規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力(法律依據(jù)：《合同法》第229條)。即租賃物的所有權(quán)被出租人以贈送或出售等方式轉(zhuǎn)移給他人的，受讓租賃物的人須繼續(xù)履行該租賃物上的已經(jīng)設(shè)定的租賃合同。

　　

　　同時，在抵押關(guān)系中，亦受“買賣不破租賃”原則的約束。根據(jù)物權(quán)法第190條的規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　

　　二、以租賃形式抵償債務(wù)，是否適用“買賣不破租賃”原則?

　　

　　按照目前的司法實踐，以租賃形式抵償債務(wù)的，不適用“買賣不破租賃”原則。

　　

　　浙江省高級人民法院《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》第二條：“執(zhí)行機構(gòu)審查租賃合同的真實性，如何把握標準?

　　

　　答：執(zhí)行機構(gòu)一般作形式審查，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)當事人自認或者有其他明確的證據(jù)證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實為借貸擔保、房屋使用權(quán)抵債等關(guān)系的，對租賃合同的真實性不予認可。”

　　

　　最高人民法院“英聯(lián)視動漫文化發(fā)展(北京)有限公司與北京恒華嘉輝科技有限公司與豪力投資有限責任公司其他合同糾紛申請再審”《民事裁定書》【(2014)民申字第215號】明確：債務(wù)人以其房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，故不適用合同法規(guī)定的“買賣不破租賃”原則。

　　

　　英聯(lián)視動漫文化發(fā)展(北京)有限公司與北京恒華嘉輝科技有限公司與豪力投資有限責任公司其他合同糾紛申請再審民事裁定書

　　

　　中華人民共和國最高人民法院

　　

　　民 事 裁 定 書

　　

　　(2014)民申字第215號

　　

　　再審申請人(一審原告、二審上訴人)：英聯(lián)視動漫文化發(fā)展(北京)有限公司。住所地：北京市北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華南路16號1號樓307室。

　　

　　法定代表人：郭克梅，該公司董事長。

　　

　　委托代理人：李秀生，北京市東元律師事務(wù)所律師。

　　

　　被申請人(一審被告、二審被上訴人)：北京恒華嘉輝科技有限公司。住所地：北京市西城區(qū)后細瓦廠胡同31號來思樂賓館402。

　　

　　法定代表人：韓冰，該公司總經(jīng)理。

　　

　　一審第三人：豪力投資有限責任公司。住所地：北京市北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)隆慶街18號四層?xùn)|側(cè)。

　　

　　法定代表人：趙志欣，該公司董事長。

　　

　　再審申請人英聯(lián)視動漫文化發(fā)展(北京)有限公司(以下簡稱英聯(lián)視公司)因與被申請人北京恒華嘉輝科技有限公司(以下簡稱恒華嘉輝公司)及一審第三人豪力投資有限責任公司(以下簡稱豪力投資公司)案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服北京市高級人民法院(2013)高民終字第3123號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

　　

　　英聯(lián)視公司申請再審稱：(一)豪力投資公司與英聯(lián)視公司之間簽訂的《房屋使用權(quán)抵債合同》性質(zhì)上應(yīng)為租賃協(xié)議，一、二審法院認定：“《房屋使用權(quán)抵債合同》實質(zhì)上是豪力投資公司以讓渡豪力大廈一定期限的房屋使用權(quán)為代價抵償所欠英聯(lián)視公司300萬元債務(wù)，因合同關(guān)系具有相對性，合同條款也只能約束英聯(lián)視公司與豪力投資公司雙方，英聯(lián)視公司不能以此對抗合同外第三人。該合同性質(zhì)是規(guī)范雙方債務(wù)、債務(wù)之間的合同之債。”該認定屬于適用法律錯誤?！斗课菔褂脵?quán)抵債合同》的性質(zhì)為租賃合同，該租賃關(guān)系建立在原所有權(quán)人認可和授權(quán)的基礎(chǔ)之上，同時租賃合同依法成立在10年之前，且履行10年毫無爭議產(chǎn)生。恒華嘉輝公司在競買時已經(jīng)知道該爭議的存在，說明它對競買房屋部分使用權(quán)存在一定瑕疵已經(jīng)予以認可和包容，并且該房屋評估價為1.68億元。正因為部分房屋使用權(quán)存在瑕疵，參加競買者正是考慮到該使用權(quán)瑕疵而舉步不前，反而致使恒華嘉輝公司以1.2億元的低價格競得，恒華嘉輝公司在競買時已經(jīng)得到該使用權(quán)瑕疵導(dǎo)致的價格上實惠，就應(yīng)該承擔使用權(quán)瑕疵造成的后果。(二)根據(jù)合同法規(guī)定的“買賣不破租賃”原則，英聯(lián)視公司對涉案房屋所享有的租賃權(quán)應(yīng)優(yōu)先于恒華嘉輝所有的物權(quán)。雖然豪力大廈的所有權(quán)已被恒華嘉輝公司通過拍賣的方式所取得，恒華嘉輝公司已依法享有對豪力大廈的占有、使用、收益、處分的物權(quán)權(quán)利，亦不能對抗原所有權(quán)人和英聯(lián)視公司依法成立的租賃合同。買賣不破租賃的原則就是規(guī)范租賃物新的所有權(quán)主體和舊的權(quán)利主體已經(jīng)處置使用權(quán)的法律規(guī)范，按照該原則，英聯(lián)視公司的訴訟請求應(yīng)該得到支持。而且，一、二審法院已經(jīng)查明，英聯(lián)視公司的租賃行為發(fā)生在涉案房屋被抵押之前，即合同之債產(chǎn)生在前，物權(quán)的抵押在后，租賃合同優(yōu)先于物權(quán)保護是理所當然的。英聯(lián)視公司依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定，向本院申請再審。

　　

　　本院認為，本案再審審查主要涉及以下問題：1.涉案《房屋使用權(quán)抵債合同》的性質(zhì)認定;2.英聯(lián)視公司對涉案房屋所享有的權(quán)利能否對抗恒華嘉輝公司的物權(quán)。

　　

　　(一)關(guān)于《房屋使用權(quán)抵債合同》的性質(zhì)認定問題。房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同終止時將房屋歸還給出租人的協(xié)議。故承租人締約的目的是取得房屋的使用權(quán)，出租人則是為了收取租金。而本案中，豪力投資公司(乙方)與英聯(lián)視公司(甲方)在《房屋使用權(quán)抵債合同》第一條第1.1款約定：由于乙方欠甲方300萬元無力償還，根據(jù)2004年3月22日雙方所簽訂的本合同的補充協(xié)議的約定，乙方同意將其擁有的房屋交給甲方使用，用使用權(quán)益償還所欠債務(wù)。第1.3款中約定：生效后，即視為乙方全部償還所欠債務(wù)300萬元;甲方同時獲得“所用房屋”使用權(quán)壹拾捌年，自2004年3月22日起至2022年3月21日止。從該合同內(nèi)容看，英聯(lián)視公司為了使自己的債權(quán)得到清償，同意豪力投資公司以讓渡豪力大廈18年的房屋使用權(quán)的方式抵頂300萬元的借款。可見，《房屋使用權(quán)抵債合同》是債務(wù)人以其房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同。因此，一、二審判決認定英聯(lián)視公司與豪力投資公司之間簽訂的《房屋使用權(quán)抵債合同》為債權(quán)債務(wù)合同關(guān)系而非房屋租賃合同，并無不當。

　　

　　(二)關(guān)于英聯(lián)視公司對涉案房屋所享有的權(quán)利能否對抗恒華嘉輝公司的物權(quán)問題。根據(jù)上述分析，英聯(lián)視公司與豪力投資公司之間簽訂的《房屋使用權(quán)抵債合同》為房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債而非房屋租賃合同，故本案不適用合同法規(guī)定的“買賣不破租賃”原則。此外，根據(jù)合同的相對性原則，英聯(lián)視公司與北京豪力公司之間簽訂的《房屋使用權(quán)抵債合同》僅對簽約雙方有法律約束力，不能對抗合同之外的第三人。而涉案豪力大廈的所有權(quán)已被恒華嘉輝公司通過拍賣方式取得，即恒華嘉輝公司已依法取得對豪力大廈占有、使用、收益、處分的物權(quán)權(quán)利。排它性是物權(quán)的基本屬性，即使英聯(lián)視公司基于債權(quán)取得豪力大廈的使用權(quán)，由于沒有進行他項權(quán)利登記，亦不能對抗恒華嘉輝公司對豪力大廈所享有的物權(quán)。因此，二審判決對英聯(lián)視公司以《房地產(chǎn)合作建房合同》及《房屋使用權(quán)抵債合同》提出對本案所涉房屋享有的使用權(quán)優(yōu)先于恒華嘉輝公司對豪力大廈所享有的物權(quán)的主張未予支持，有事實和法律依據(jù)。英聯(lián)視公司申請再審稱其對涉案房屋所享有的權(quán)利可以對抗恒華嘉輝公司的物權(quán)，理由不能成立。

　　

　　綜上，英聯(lián)視公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定如下：駁回英聯(lián)視動漫文化發(fā)展(北京)有限公司的再審申請。

　　

　　2、強制執(zhí)行中，承租人可以“買賣不破租賃”主張權(quán)利，但其并不享有足以排除執(zhí)行的權(quán)益

　　

　　裁判要旨：

　　

　　租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立時，租賃物被拍賣的，承租人有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同或?qū)ψ赓U物主張優(yōu)先購買權(quán)，但該權(quán)利不能排除法院對租賃物的強制執(zhí)行，在強制執(zhí)行中，承租人不能同時主張優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，只能擇一行使。

　　

　　案情介紹：

　　

　　一、2004年11月6日，出租人晟欣公司與承租人利群擔保公司簽訂《房屋及設(shè)備租賃合同》，晟欣公司將其所有位于淄博市張店區(qū)商場東路2號金佰利購物廣場（訴爭房屋）出租給利群擔保公司，并于同年12月29日雙方簽訂《交接協(xié)議》約定自當日18:00起，訴爭房屋由利群公司接管。2005年1月至3月期間，利群公司對訴爭房屋進行裝修，并于2005年4月開始營業(yè)。

　　

　　二、2004年5月19日前，齊商銀行與晟欣公司共簽訂了四份借款合同，共計7000萬元，分別辦理了抵押登記。晟欣公司于2005年12月28日又與齊商銀行簽訂抵押擔保借款合同，借款7000萬元，借款用途為貸新還舊，期限自2005年12月28日至2006年11月23日，并以晟欣公司的房地產(chǎn)（包含訴爭房屋部分）作為抵押，辦理了抵押登記手續(xù)。

　　

　　三、房管部門的《房屋登記簿》上載明，設(shè)在訴爭房屋上的原抵押于2005年11月28日注銷，同日辦理了新的抵押登記，債務(wù)履行期限自2005年11月24日起至2006年11月23日止。

　　

　　四、申請執(zhí)行人齊商銀行因被執(zhí)行人晟欣公司到期未償還借款，向淄博中院提起訴訟，淄博中院作出（2007）淄民二初字第14號判決，判令晟欣公司向齊商銀行償還本金7000萬元及利息。

　　

　　五、晟欣公司未履行義務(wù)，齊商銀行向淄博中院申請強制執(zhí)行，執(zhí)行過程中，查封了訴爭房屋。委托評估后，淄博中院委托拍賣機構(gòu)對訴爭進行拍賣并發(fā)布拍賣公告。

　　

　　六、利群擔保公司認為該拍賣公告未明示其作為承租人的權(quán)利，故提出執(zhí)行異議，請求撤銷該拍賣公告，淄博中院未予支持。利群擔保公司不服淄博中院異議裁定，向山東省高院申請復(fù)議，請求撤銷淄博中院裁定并確認訴爭房屋的買受人應(yīng)繼續(xù)履行晟欣公司與其簽訂的租賃合同。

　　

　　七、山東省高院作出（2013）魯執(zhí)復(fù)議字第5號執(zhí)行裁定，駁回利群擔保公司復(fù)議申請。利群擔保公司向最高法院申訴，最高法院受理后認可利群擔保公司的申訴請求，裁定撤銷淄博中院和山東省高院的異議裁定。

　　

　?。ò讣碓矗鹤罡叻ㄔ海骸肚鄭u利群投資有限公司等申請監(jiān)督案執(zhí)行裁定書》【（2013）執(zhí)監(jiān)字第67號】）

　　

　　裁判要點及思路：

　　

　　對于本案，最高法院認為租賃合同成立在先，抵押權(quán)生效在后。

　　

　　關(guān)于利群擔保公司租賃權(quán)的保護，《合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”?！稉７ā返谒氖藯l規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。

　　

　　本案中，利群擔保公司的租賃權(quán)先于齊商銀行抵押權(quán)設(shè)立，故有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但該權(quán)利不應(yīng)與對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)同時行使，否則過分保護了承租人的權(quán)益，亦對申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人的權(quán)益造成影響。因此，執(zhí)行法院應(yīng)當在拍賣前告知利群擔保公司對優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利擇一行使。

　　

　　實務(wù)要點總結(jié)：

　　

　　前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)參考。同時也提請當事人在相關(guān)交易中應(yīng)注意交易標的上是否有在先的租賃合同。結(jié)合最高法院裁定文書，在執(zhí)行實務(wù)中，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：

　　

　　一、在對標的物設(shè)定抵押時，要注意查明是否有在先的租賃合同

　　

　　根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”租賃在先，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押財產(chǎn)時不應(yīng)影響租賃關(guān)系的存續(xù)，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，抵押財產(chǎn)的受讓人應(yīng)承擔抵押物上的租賃負擔，因此抵押財產(chǎn)的變現(xiàn)將會受限，不利于抵押權(quán)人的權(quán)益。

　　

　　二、確定房屋租賃權(quán)和抵押權(quán)孰先孰后的裁判標準，應(yīng)以承租人實際占有、使用租賃物為準

　　

　　租賃權(quán)作為物權(quán)化的債權(quán)，應(yīng)以承租人對租賃物實際占有、使用作為設(shè)立的時間，本案中，利群擔保公司是在2005年4月開始營業(yè)，“實際占有、使用”該訴爭房屋，可以推定租賃權(quán)設(shè)立的時間應(yīng)為2005年4月利群集團淄博購物廣場開業(yè)前。所以，承租人簽訂了房屋租賃合同后，應(yīng)盡早的搬入；抵押權(quán)人在接受抵押財產(chǎn)設(shè)定抵押時，既方便又能保護自身權(quán)益的方法，是到抵押房屋了解下實際占有、使用的人是否是抵押人。

　　

　　三、若抵押在先而租賃在后，因不動產(chǎn)的抵押登記是抵押權(quán)成立的生效要件，具有公示效果，且抵押人在出租抵押物時應(yīng)該征得抵押權(quán)人的同意。對于執(zhí)行程序中，租賃房屋需要被強制執(zhí)行時，承租權(quán)應(yīng)該讓位抵押權(quán)人所享有的抵押權(quán)益，承租人的損失可以向出租人主張違約損害賠償。

　　

　　四、訴爭房屋的買受人，可能因“買賣不破租賃”原則，而不能實際使用房屋。

　　

　　買受人取得房屋所有權(quán)后，因轉(zhuǎn)讓房屋上有長期租賃關(guān)系存在，買受人雖享有房屋所有權(quán)卻落得不能實際使用的尷尬處境。所以在購買房屋時，買受人應(yīng)實地了解房屋是否已被租賃。

　　

　　相關(guān)法律：

　　

　　《合同法》

　　

　　第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　

　　《擔保法》

　　

　　第四十八條 抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

　　

　　《物權(quán)法》

　　

　　第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

　　

　　《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》

　　

　　第六十五條 抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

　　

　　以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于“承租人因租賃權(quán)設(shè)立先于抵押權(quán)在拍賣租賃物時可主張保持現(xiàn)狀”的詳細論述和分析。

　　

　　本院認為：關(guān)于利群擔保公司租賃權(quán)的保護?！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。《中華人民共和國擔保法》第四十八條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。本案中，利群擔保公司的租賃權(quán)先于齊商銀行抵押權(quán)設(shè)立，故有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但該權(quán)利不應(yīng)與對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)同時行使，否則過分保護了承租人的權(quán)益，亦對申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人的權(quán)益造成影響。因此，執(zhí)行法院應(yīng)當在拍賣前告知利群擔保公司對優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利擇一行使。

　　

　　故裁定如下：

　　

　　一、撤銷山東省高級人民法院（2013）魯執(zhí)復(fù)議字第5號執(zhí)行裁定；

　　

　　二、撤銷淄博市中級人民法院（2007）淄執(zhí)異字第207-1號執(zhí)行裁定。

　　

　　3、抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃合同生效在后，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)

　　

　　案例一：中信銀行股份有限公司大連甘井子支行、大連國濱企業(yè)發(fā)展總公司與大連舒心門業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴申請再審民事裁定書【最高人民法院（2015）民申字第16號】

　　

　　法院認為：“案件爭議焦點為舒心門業(yè)就案涉執(zhí)行標的物是否享有合法權(quán)利且該權(quán)利是否可以阻卻人民法院的執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條的規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。根據(jù)一審、二審判決載明的事實，本案中信銀行的抵押權(quán)設(shè)定在先，舒心門業(yè)所持租賃合同簽訂在后，因此無論該租賃合同是否合法有效，舒心門業(yè)的承租權(quán)是否合法存在，都不能產(chǎn)生阻卻人民法院對案涉土地使用權(quán)及房屋予以執(zhí)行的法律效果。舒心門業(yè)以其享有合法承租權(quán)為由，要求停止人民法院對抵押物執(zhí)行的申請再審理由不能成立。”

　　

　　案例二：郭遠群與陳瑤希,吳劍豪,吳海璋,唐杰其他執(zhí)行執(zhí)行復(fù)議案件執(zhí)行復(fù)議案件執(zhí)行裁定書【廣東省高級人民法院（2015）粵高法執(zhí)復(fù)字第82號】

　　

　　法院認為：

　　

　　“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。經(jīng)查，本案中，郭遠群與被執(zhí)行人唐杰之間訂立的租賃合同發(fā)生在涉案房產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立之后，依照上述法律規(guī)定，該租賃關(guān)系不得對抗抵押權(quán)的行使，不得影響抵押權(quán)人實現(xiàn)本案債權(quán)。”

　　

　　案例三：無錫市新特高教育科技有限公司、無錫市環(huán)亞國際語言專修學(xué)校等與袁宇峰、曹芳等金融借款合同糾紛、申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書【江蘇省高級人民法院（2015）蘇執(zhí)復(fù)字第00129號】

　　

　　法院認為：

　　

　　“《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。本案承租房屋上設(shè)有抵押，設(shè)定抵押權(quán)的時間為2012年8月14日。申請復(fù)議人主張的租賃合同簽訂時間在設(shè)定抵押權(quán)之后，該租賃關(guān)系不得對抗本案申請執(zhí)行人（抵押權(quán)人）渤海銀行南京分行。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定，承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。第三十一條第二款規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當依法將其除去后進行拍賣。”

　　

　　3、法院因承租人“未對租賃物實際行使占有、使用、收益的權(quán)利，亦無法提供其實際支付租金的相關(guān)證據(jù)”，未予認可租賃關(guān)系成立

　　

　　案例：

　　

　　常州柏泰置業(yè)有限公司金融借款合同糾紛執(zhí)行案裁定書【江蘇省高級人民法院（2014）蘇執(zhí)復(fù)字第0020號】

　　

　　法院認為：

　　

　　“斯瑞弗公司提供的證據(jù)不足以證明其與柏泰公司之間成立了租賃法律關(guān)系，斯瑞弗公司至今未進駐案涉房產(chǎn)，未對租賃物實際行使占有、使用、收益的權(quán)利，亦無法提供其實際支付租金的相關(guān)證據(jù)。常州中院認定斯瑞弗公司具有承租人的合法身份且享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)沒有事實和法律依據(jù)。本案應(yīng)重新進行第一次拍賣，且不再公示斯瑞弗公司對案涉房產(chǎn)享有承租權(quán)及優(yōu)先購買權(quán)。斯瑞弗公司至今未進駐案涉房產(chǎn)，未對租賃物實際行使占有、使用、收益的權(quán)利，亦無法提供其實際支付租金的相關(guān)證據(jù)。”

　　

　　4、因執(zhí)行后未對承租人的實體權(quán)利產(chǎn)生影響，承租人依然提起執(zhí)行異議的，法院不予支持

　　

　　案例：

　　

　　孫永禎金融借款合同糾紛執(zhí)行案裁定書【山東省高級人民法院（2014）魯執(zhí)復(fù)議字第107號】

　　

　　法院認為：

　　

　　“孫永禎并未對人民法院的拍賣行為提出異議，只是基于租賃關(guān)系要求對房產(chǎn)進行裝修改造。而對于孫永禎裝修改造的要求，淄博中院也僅僅是口頭建議其拍賣期間不要進行裝修，并未作出不允許其裝修改造的執(zhí)行行為，因此孫永禎就此提異議不符合上述法律規(guī)定，其異議申請依法應(yīng)予駁回。”

　　

　　5、融資租賃關(guān)系的成立依賴于確定的、客觀存在的租賃物

　　

　　案情概覽：

　　

　　1、A公司（融資租賃公司）與B公司簽訂售后回租式《融資租賃合同》，合同約定：A公司支付租賃物轉(zhuǎn)讓款后，依法取得租賃物所有權(quán)，租賃期限內(nèi)由承租人占有和保管租賃物。

　　

　　2、B公司逾期違約，拒不支付租金及利息。

　　

　　3、一審法院支持A公司訴訟請求，判令B公司支付相應(yīng)租金、利息及違約金。

　　

　　4、二審期間，B公司以案涉《融資租賃合同》不是融資租賃合同而是借款合同為據(jù)，主張扣減未實際支付的金額。最高院終審認定A公司與B公司之間的法律關(guān)系為借款合同關(guān)系，欠付款項以實際發(fā)生的金額確定。

　　

　　裁判要旨：

　　

　　本案爭議的焦點是《融資租賃合同》的性質(zhì)及效力，最高人民法院終審判決認為：

　　

　　根據(jù)《合同法》第237條和《融資租賃司法解釋》第1條的規(guī)定，租賃物客觀存在且所有權(quán)由出賣人轉(zhuǎn)移給出租人，系融資租賃合同區(qū)別于借款合同的重要特征。作為所有權(quán)的標的物，租賃物應(yīng)當客觀存在，并且為特定物。

　　

　　本案中的《租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移證書》僅載明租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移而未載明具體的租賃物名稱及型號，《租賃物清單》僅列明了租賃物的供貨商、租賃物名稱、入賬金額入賬時間、已提折舊及賬面凈值。但入賬金額、時間、折舊、賬面凈值系財務(wù)記賬方式，供貨商及設(shè)備名稱尚不足以使得租賃物特定化。A公司在本案訴訟期間未提交上述書面文件，也未提供其取得租賃物所有權(quán)時對租賃物進行過實物檢視、租賃物的現(xiàn)狀及存放地點以及其他能夠證明特定租賃物真實存在的證據(jù)。故現(xiàn)有證據(jù)僅能證明案涉當事人之間有資金的出借與返還關(guān)系，而不足以證明存在實際的租賃物并轉(zhuǎn)移了租賃物的所有權(quán)，應(yīng)當認定A公司與B公司之間系借款合同關(guān)系而非融資租賃合同關(guān)系。

　　

　　經(jīng)驗總結(jié)：

　　

　　1、根據(jù)《合同法》的規(guī)定，融資租賃合同是“出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同”，其最重要的法律特征是融資與融物的結(jié)合，融資為融物服務(wù)。從融資租賃公司的角度來說，只有成立了融資租賃關(guān)系，作為出租人的融資租賃公司才能據(jù)此獲得租金、利息等合理收益。因此，租賃物特定化是融資租賃公司完成融資租賃交易的基礎(chǔ)和必要條件。

　　

　　2、如何才能確保租賃物滿足確定、客觀存在的要求呢？從本案來看，業(yè)務(wù)人員需要在實際操作中盡量做到以下幾點：（1）在項目材料和相關(guān)合同中，列明租賃物清單，完整、準確地標注租賃物名稱及型號；（2）保留租賃物所有權(quán)證原件、購貨合同、發(fā)票等材料，確保能夠定位與《租賃物清單》所列租賃物一一對應(yīng)的特定租賃物，并及時做好復(fù)核與歸檔工作；（3）現(xiàn)場進行檢視，并留存證據(jù)。本案中法院將出租人沒有進行實物檢視和無法證明租賃物真實存在作為判決依據(jù)，因此，業(yè)務(wù)人員應(yīng)該重視現(xiàn)場檢視租賃物的問題，并注意通過拍照、記錄等方式保存證據(jù)。（本案例改編自最高人民法院（2016）最高法民終286號。）

　　

　　6、最高院：沒有確定、客觀存在的租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，僅有資金的融通，不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系

　　

　　裁判要旨：

　　

　　租賃物客觀存在且所有權(quán)由出賣人轉(zhuǎn)移給出租人系融資租賃合同區(qū)別于借款合同的重要特征。作為所有權(quán)的標的物，租賃物應(yīng)當客觀存在，并且為特定物。沒有確定的、客觀存在的租賃物，亦無租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，僅有資金的融通，不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。

　　

　　案情簡介：

　　

　　興業(yè)公司與浩博公司、聯(lián)盛公司簽訂了《融資租賃合同》，合同約定：乙方（浩博公司）將其擁有真實所有權(quán)并有處分權(quán)的租賃物轉(zhuǎn)讓給甲方（興業(yè)公司），再由甲方（興業(yè)公司）將租賃物出租給乙方（浩博公司）和丙方（聯(lián)盛公司）使用，甲方支付租賃物轉(zhuǎn)讓款后，依法取得租賃物所有權(quán)，租賃期限內(nèi)由承租人占有和保管租賃物。但案涉《融資租賃合同》所附的《所有權(quán)轉(zhuǎn)移證書》雖載明案涉合同項下的租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給興業(yè)公司，但并未載明租賃物的具體名稱、型號?！蹲赓U物清單》也僅列明了租賃物的供貨商、租賃物名稱、入賬金額入賬時間、已提折舊及賬面凈值。 （案件來源：《柳林縣浩博煤焦有限責任公司、山西聯(lián)盛能源投資有限公司融資租賃合同糾紛案》【（2016）最高法民終286號】 ）

　　

　　爭議焦點：案涉《融資租賃合同》的性質(zhì)與效力問題？

　　

　　裁判意見：最高院認為，關(guān)于案涉《融資租賃合同》的性質(zhì)與效力問題

　　

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十七條有關(guān)“融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同”的規(guī)定，租賃物客觀存在且所有權(quán)由出賣人轉(zhuǎn)移給出租人系融資租賃合同區(qū)別于借款合同的重要特征。作為所有權(quán)的標的物，租賃物應(yīng)當客觀存在，并且為特定物。沒有確定的、客觀存在的租賃物，亦無租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，僅有資金的融通，不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。

　　

　　興業(yè)公司與浩博公司、聯(lián)盛公司于2011年6月20日簽訂的編號為CIBFL-2011-033-HZ的《融資租賃合同》，雖名為“融資租賃合同”，并就租賃物及租金等問題作出了明確約定，且附有《租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移證書》及《租賃物清單》，但《租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移證書》僅載明租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移而未載明具體的租賃物名稱及型號，《租賃物清單》僅列明了租賃物的供貨商、租賃物名稱、入賬金額入賬時間、已提折舊及賬面凈值。而入賬金額、時間、折舊、賬面凈值系財務(wù)記賬方式，供貨商及設(shè)備名稱尚不足以使得租賃物特定化。該合同第三條“租賃物的購買”與交付第2款約定：浩博公司須在合同簽訂當日向甲方提交租賃物所有權(quán)憑證原件、租賃物購貨合同、銷售發(fā)票原件、租賃物保險憑證原件（若有），興業(yè)公司認為證明浩博公司擁有租賃物完整所有權(quán)所需的其他必要文件、資料；興業(yè)公司在檢查完畢上述材料后，留存租賃物所有權(quán)憑證原件、浩博公司加蓋公章的租賃物購貨合同、銷售發(fā)票及其他材料的復(fù)印件。根據(jù)該條約定，興業(yè)公司亦可通過提供上述書面文件，證明合同所約定的租賃物真實存在，并轉(zhuǎn)移了所有權(quán)。但興業(yè)公司在本案訴訟期間未提交上述書面文件，也未提供興業(yè)公司取得租賃物所有權(quán)時對租賃物進行過實物檢視、租賃物的現(xiàn)狀及存放地點以及其他能夠證明特定租賃物真實存在的證據(jù)。故僅憑《租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移證書》及《租賃物清單》尚不足以證明存在能與《租賃物清單》所列租賃物一一對應(yīng)的特定租賃物，也不足以證明案涉《融資租賃合同》履行過程中存在租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，故現(xiàn)有證據(jù)不足以認定三方當事人之間系融資租賃合同關(guān)系。對興業(yè)公司有關(guān)租賃物實際存在、案涉《融資租賃合同》系融資租賃合同的主張，因證據(jù)不足，本院不予支持。

　　

　　《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條規(guī)定：人民法院應(yīng)當根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標的物的性質(zhì)、價值、租金的構(gòu)成以及當事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認定。對名為融資租賃合同，但實際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照其實際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。因現(xiàn)有證據(jù)僅能證明案涉當事人之間有資金的出借與返還關(guān)系，而不足以證明存在實際的租賃物并轉(zhuǎn)移了租賃物的所有權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百九十六條有關(guān)“借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同”的規(guī)定，應(yīng)當認定興業(yè)公司與浩博公司、聯(lián)盛公司之間系借款合同關(guān)系而非融資租賃合同關(guān)系。

　　

　　浩博公司、聯(lián)盛公司雖以三方之間的合同系企業(yè)間借貸，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定為由，主張無效，但其并未提供相應(yīng)的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)范依據(jù)。故其有關(guān)案涉合同應(yīng)當認定為無效的主張，于法無據(jù)，本院不予支持。該合同有關(guān)資金出借和到期還款的約定系各方當事人的真實意思表示，無違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情形，應(yīng)當認定合同有效。

　　

　　7、融資租賃的出租人是否因怠于主張租賃合同權(quán)利而導(dǎo)致保證人脫保？保證人是否應(yīng)就承租人破產(chǎn)后發(fā)生的未償本息承擔責任？

　　

　　裁判要旨：

　　

　　融資租賃的出租人在承租人違約時雖有權(quán)要求立即付清租金和其他費用的全部或者一部分，以及終止執(zhí)行合同、收回租賃物件、并向承租人請求賠償損失，但該約定僅是出租人的權(quán)利而不是其義務(wù)，無論是在決定要求承租人繼續(xù)履行合同或者行使合同解除權(quán)方面，還是在決定是向承租人行使合同權(quán)利抑或是向保證人主張清償保證債務(wù)方面，出租人都享有選擇權(quán)。

　　

　　案情簡介：

　　

　　出租人北方公司與承租人化工廠簽訂租賃合同，形式為售后回租，同時約定北方公司在化工廠違約時有權(quán)要求立即付清租金和其他費用的全部或者一部分，以及終止執(zhí)行合同、收回租賃物件、并向化工廠請求賠償損失等。農(nóng)行國際部向北方公司出具一份不可撤銷的外匯租金擔保函。后化工廠破產(chǎn)，但農(nóng)行國際部并未申報破產(chǎn)債權(quán)，北方公司依法申報了債權(quán)。北方公司曾多次要求農(nóng)行國際部承擔保證責任，均遭拒絕。北方公司遂起訴至黑龍江省高級人民法院，請求判令農(nóng)行國際部償還租金及逾期利息。（案件來源：《中國農(nóng)業(yè)銀行黑龍江省分行宏博支行與被上訴人北方國際租賃有限公司擔保合同糾紛案》【（2000）經(jīng)終字第267號】）

　　

　　爭議焦點：融資租賃的出租人是否因怠于主張租賃合同權(quán)利而導(dǎo)致?lián)p失擴大？保證人是否應(yīng)就承租人破產(chǎn)后發(fā)生的未償租金、利息以及逾期利息部分承擔清償責任？

　　

　　裁判意見：

　　

　　最高院認為：雖然租賃合同第11條第1項規(guī)定北方公司在化工廠違約時有權(quán)要求立即付清租金和其他費用的全部或者一部分，以及終止執(zhí)行合同、收回租賃物件、并向化工廠請求賠償損失等，但該項所規(guī)定的僅是北方公司的權(quán)利而不是其義務(wù)；即使北方公司行使上述權(quán)利，也并不意味著化工廠的其他合同義務(wù)以及保證人保證債務(wù)的免除。無論是在決定要求承租人繼續(xù)履行合同或者行使合同解除權(quán)方面，還是在決定是向承租人行使合同權(quán)利抑或是向保證人主張清償保證債務(wù)方面，北方公司都享有法律規(guī)定的選擇權(quán)。因此，在北方公司未選擇行使租賃合同的解除權(quán)等而選擇向保證人主張清償保證債務(wù)時，并不屬于怠于主張權(quán)利的情形。租金債權(quán)屬于金錢債權(quán)，其特性是隨著時間的推移而自然產(chǎn)生利息，在沒有充分證據(jù)證明承租人即化工廠無力清償租金的情形下，就租金本身產(chǎn)生的利息并不屬于損失擴大范圍。在化工廠破產(chǎn)的情形下，因北方公司及時申報破產(chǎn)債權(quán)并行使取回權(quán)而取回租賃物，故亦不存在怠于行使權(quán)利的情形。化工廠破產(chǎn)程序終結(jié)后，關(guān)于主合同租金本息所產(chǎn)生的逾期利息，系屬保證人因拒不履行保證債務(wù)所產(chǎn)生的從合同利息，并非北方公司怠于主張權(quán)利所導(dǎo)致的損失擴大部分。故原審法院關(guān)于租金本金及其利息計算的結(jié)果并無不當，宏博支行關(guān)于北方公司對于擴大的損失部分依法無權(quán)提出賠償請求的主張不能成立，本院不予支持。

　　

　　8、次承租人對承租人享有的租賃請求權(quán)不能排除第三人就承租人的租賃權(quán)主張民事權(quán)益

　　

　　裁判要旨：

　　

　　在房屋租賃、轉(zhuǎn)租過程中，同時存在租賃合同關(guān)系和轉(zhuǎn)租合同關(guān)系，出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系并不因轉(zhuǎn)租而受到影響。承租人仍享有租賃權(quán)，次承租人并不能因轉(zhuǎn)租行為而取代承租人的地位，其對承租人享有的租賃請求權(quán)不能排除第三人就承租人的租賃權(quán)主張民事權(quán)益的實現(xiàn)。

　　

　　案情介紹：

　　

　　本案系鄖商公司申請執(zhí)行金元發(fā)、金凱威公司借款擔保合同欠款糾紛一案中，因案外人邦邦公司對一審法院查封的金凱威公司租賃陳羅村5.34畝土地的租賃權(quán)及土地上5000平方米廠房的使用、收益權(quán)主張權(quán)利所引起的糾紛。涉案土地系金凱威公司從陳羅村租賃后再轉(zhuǎn)租給邦邦公司使用，再審審查的焦點問題是邦邦公司就執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。（案件來源：《十堰邦邦工貿(mào)有限公司與十堰市竹山縣鄖商小額貸款有限責任公司及十堰金凱威機械制造有限公司、金元發(fā)案外人執(zhí)行異議之訴案》【（2017）最高法民申886號】）

　　

　　裁判意見：

　　

　　最高院認為，關(guān)于邦邦公司對涉案土地的承租權(quán)是否屬于排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益問題。邦邦公司認可《土地租賃協(xié)議書》及《土地租賃及相關(guān)事宜補充協(xié)議》的簽約主體為陳羅村與金凱威公司，亦認可二審判決關(guān)于“涉案土地系金凱威公司從陳羅村租賃后再轉(zhuǎn)租給邦邦公司使用”的認定,但認為涉案土地的實際承租人已經(jīng)變更為邦邦公司,一審法院查封金凱威公司5.34畝土地的租賃權(quán)無事實依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失”的規(guī)定，在房屋租賃、轉(zhuǎn)租過程中，同時存在兩個合同關(guān)系，一是出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系，二是承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系，出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系并不因轉(zhuǎn)租而受到影響。故金凱威公司與陳羅村之間的租賃合同繼續(xù)有效，金凱威公司仍享有涉案土地的租賃權(quán)，邦邦公司并不能因轉(zhuǎn)租行為而取代金凱威公司的承租人地位，其對金凱威公司享有的租賃請求權(quán)不能排除鄖商公司就金凱威公司的租賃權(quán)主張民事權(quán)益的實現(xiàn)。

　　

　　關(guān)于邦邦公司是否對涉案土地上建造的5000平方米廠房享有合法民事權(quán)益問題。首先，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明邦邦公司為涉案廠房的實際建造人。邦邦公司雖然提交了兩份《建設(shè)工程承包施工合同》及預(yù)付賬款明細、若干記賬憑證及單據(jù)等證據(jù)，但該兩份施工合同沒有設(shè)計圖紙及具體的工程量，并不能明確指向系涉案5000平方米廠房。而預(yù)付賬款明細賬中記載的是給趙云支付基建水泥款、付金銀沙款等內(nèi)容，與施工合同的承包人十堰市東風建工集團房建有限公司的主體不符，與合同包工包料的約定不符。另外，邦邦公司提交的原始記賬憑證中，抬頭標明“康樂財務(wù)室賬”，部分單據(jù)中有金元發(fā)簽字“同意支付”字樣，并不能直接認定該原始記賬憑證系邦邦公司所有。其次，涉案廠房不屬于足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。如二審判決所述，該涉案廠房未辦理立項、規(guī)劃許可審批等合法建造手續(xù)，屬違法建筑。因民事權(quán)益由法律規(guī)范確認和保護，權(quán)利主體所享有和獲取利益的范圍及限度由法律規(guī)定，所以法律保護的民事權(quán)益以合法為前提。邦邦公司與瑞捷公司簽訂的《房屋租賃合同》及政府相關(guān)部門對邦邦公司的行政處罰書，只能證明邦邦公司實際使用了涉案土地及其上廠房，不能以此認定邦邦公司就涉案土地上建造的5000平方米廠房享有合法的民事權(quán)益。

　　

　　來源：法門囚徒、法律合規(guī)部、保全與執(zhí)行、法務(wù)之家