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　　為房生，為房死，為房奔波一輩子。

　　

　　這個沉重的現實話題，無法回避，房地產，既是國民經濟的主要構成部分，也注定深刻影響幾代人的生活質量和工作環(huán)境。

　　

　　說盡職調查，也繞不開房地產這個現實經濟的異形。

　　

　　本文，從純粹技術的視角，來講一講房地產開發(fā)貸款為什么是最簡單的貸款種類。

　　

　　一般公司貸款的幾個核心問題

　　

　　按照常規(guī)的分類（銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”），公司貸款分為2類：流動資金貸款、項目貸款。

　　

　?。ㄒ唬┝鲃淤Y金貸款的問題

　　

　　流動資金貸款的總額占整個公司貸款總量的70%以上。流動資金貸款看似簡單，實則最難。主要難在三個方面：

　　

　　1、資金的真實需求不明朗。企業(yè)的日常經營周轉是否需要流動資金，在現有技術下，難以判斷。企業(yè)的資產負債極其復雜，隨著季節(jié)、區(qū)域、宏觀經濟形勢的變化而不停調整，預付、應付、預收、應收也要隨之調整。企業(yè)的收入來源多樣化，成本多元化，管理對象分散化。

　　

　　2、資金的真實用途不明朗。雖然銀監(jiān)會規(guī)定，單筆出賬，大多需要受托支付，定向用于日常經營采購和支出。但業(yè)內人士都知道，這只是表面的合規(guī)約束，實際融資款項的流向難以掌握。即使是真的用于采購原材料或者貨物，幾天或者幾個月后，這些原材料對應的產品生產銷售完畢之后，也轉化為企業(yè)的自由可支配現金了，這個時候，企業(yè)可以揮舞著支票去干想干的事情了，理性一點的，去擴建固定資產、擴充產能；激進一點的，就去炒股、炒期貨、炒房地產。

　　

　　3、還款來源不確定。企業(yè)的三項現金流（經營性現金流、投資性現金流、融資性現金流）是混雜在一起的，無法明確區(qū)分。還款資金到底是銷售收入、還是挪用的預付資金、或者是他行貸款資金、甚至是股東拆借，在現實情況下，只有企業(yè)的實際控制人和財務總監(jiān)才能了解。

　　

　　流動資金貸款的這3個問題，是市場經濟體系本身的特質所決定的，是世界性難題，不獨中國金融特有。

　　

　?。ǘ╉椖抠J款的問題

　　

　　項目貸款，本質是風險投資、股權投資。

　　

　　所以項目貸款的問題更麻煩，主要有2個。

　　

　　1、還款來源不確定性極大

　　

　　一片空地，要建設一個項目，能否順利形成資產，存在不確定性；形成資產后，能否打通上下游，實現生產和銷售，存在不確定性；產能利用率能否達到盈虧平衡點，存在不確定性；銷售收入能否形成現金流，存在不確定性；凈現金流能否覆蓋償債本息，存在不確定性。

　　

　　2、貸款收益與貸款風險不匹配

　　

　　項目貸款的風險，遠遠超出了流動資金貸款，但是貸款收益，卻只是普通的貸款利息收入。所以，大部分的銀行，對真正的項目貸款，既沒有經營能力，也沒有經營欲望。

　　

　　房地產開發(fā)貸款的幾個極端優(yōu)點

　　

　　房地產開發(fā)貸款是項目貸款的一個特殊分類。本文所稱的房地產開發(fā)貸款特指住宅類開發(fā)貸款。

　　

　　（一）行業(yè)透明

　　

　　上游：土地市場、建安材料、建安工程，完全透明

　　

　　下游：普通市民的剛需，所有人和所有媒體都關注，完全透明

　　

　　同類產品：同質化、標準化

　　

　　替代產品：沒有

　　

　　供需：受益于我國城市化的起點較低，人口不斷由農村向城市遷移，供給始終小于需求

　　

　　整個產業(yè)鏈都是透明的。那些破產和重組的房地產企業(yè)，失敗的原因無外乎兩個：不合理融資、急速擴張。

　　

　?。ǘ﹩蝹€項目簡單

　　

　　合規(guī)性：四證齊全（建設用地規(guī)劃許可證、土地證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證）

　　

　　技術可行性：混凝土建筑的技術標準化，屬于低難度工程。

　　

　　市場可行性：看看附近新開的樓盤銷售情況、看看國土資源局備案的項目網簽情況就可以了

　　

　　財務可行性：資本金和開發(fā)貸款到位后，按工程進度支付工程款和材料款；銷售價格比照市場價格，銷售期限短則3個月，長則2年；整個項目，從前期開挖地基，到后期銷售完畢，并沒有復雜的資金調撥和籌劃。資產單一、負債單一，收入單一，利潤單一，現金流量簡潔無比。

　　

　　單個開發(fā)項目的簡單性還體現在所有環(huán)節(jié)的極度簡化：土地可以并購取得、建安工程可以外包、銷售可以外包、廣告可以外包、按揭有銀行配合。開發(fā)商只是對項目進行了綜合管理和品牌輸出。

　　

　　將項目開發(fā)建設與現金流玩到最極端的例子，就是恒大集團當年開發(fā)的第一個樓盤：金碧花園。

　　

　　恒大剛剛成立時，是個空殼公司，沒有資產，更沒有現金。金碧花園項目光前期土地款，就要500萬元。許家印奇跡般地從銀行融資了300萬元，繳付了部分土地款。

　　

　　1996年6月8日，金碧花園破土動工，8月8日正式公開發(fā)售，開盤價定為2800元/平方米，當天上午首期的323套住宅就全部賣完，一共回款8000多萬元，從而解決了工程款。金碧花園創(chuàng)造了廣州乃至中國地產史上一個奇跡：當年征地、當年報建、當年動工、當年竣工、當年售罄、當年入住、當年受益。

　　

　　金融機構的考慮

　　

　?。ㄒ唬┖暧^層面的行業(yè)預判

　　

　　經濟形勢向好，居民收入高，自然買房換房，房地產市場發(fā)展向好。

　　

　　經濟不好，為了保增長、保穩(wěn)定，必須刺激房地產，帶動幾百個關聯產業(yè)發(fā)展，從而帶動GDP和稅收，房地產市場還是必須向好。

　　

　?。ǘ┊a品模式簡單

　　

　　前期盡調簡單、審查審批簡單、放款簡單、貸后管理簡單。

　　

　?。ㄈ┮?guī)模優(yōu)勢

　　

　　房地產開發(fā)貸款的單體金額大，容易在短時間內形成巨量的信貸資產。在同樣的人力資源配置下，房地產貸款的效率最高、難度最小。對于很多支行或者業(yè)務部門來說，一個項目的開發(fā)貸款，足以養(yǎng)活整個業(yè)務團隊。

　　

　?。ㄋ模┵Y產收益率較高

　　

　　發(fā)放開發(fā)貸款，有貸款利息。

　　

　　要求建設承包方在銀行開戶，這樣，又有活期存款結算。

　　

　　建設完畢后，銷售時，銷售回款有活期存款結算。

　　

　　給個人消費者發(fā)放按揭貸款，又來一次貸款利息收入。

　　

　　一個項目，有多種多樣的盈利辦法。

　　

　?。ㄎ澹┑诙€款來源有保障

　　

　　按照標準的房地產開發(fā)貸款，單個項目資本金比例不低于20%。

　　

　　這樣，即使是項目爛尾了，只要流程完備、手續(xù)合規(guī)，項目的處置有較大的市場可行性。最近，萬科收購的廣州爛尾項目，就是典型例子。

　　

　　時代的異形

　　

　　總的來說，在當前時代背景下，房地產開發(fā)貸款粗暴盈利，資金用途明確，還款來源清晰，是最簡單的貸款品種。

　　

　　普通的貸款——流動資金貸款和其他項目貸款，難以解決的問題太多，而在房地產開發(fā)貸款面前，這些問題都技術性地解決了。理性人都是趨利避害的，所以，大部分的金融機構都戰(zhàn)略性地傾向房地產開發(fā)貸款，甚至創(chuàng)造各項產品和工具，解決土地出讓金問題，解決杠桿問題，解決再融資問題，讓開發(fā)商低成本或者零成本開發(fā)項目，從而使得這只中國經濟的異形強大無比。

　　

　　至于盛宴何時休止，我等庸人難解。

　　

　　文 / 松培  來源：零壹融資租賃研究中心