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　　導(dǎo)讀

　　

　　近期萬科、綠城紛紛傳出轉(zhuǎn)型融資租賃或與融資租賃合作，雖然萬科辟謠稱舉動是屬于營銷方式，但近期的消息也表明房地產(chǎn)行業(yè)正在尋求其他突破點。那么房地產(chǎn)與融資租賃的結(jié)合是否可行呢？

　　

　　11月16日晚，一條微博傳出的消息讓整個地產(chǎn)金融圈沸騰了。該消息稱，萬科轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略發(fā)布會，是建立在對房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式的顛覆上，先租后買，租金可抵房款；先租后買類似于萬科自己當銀行，做房貸、做金融租賃，然后可以把項目打包賣到市場上7%收益。11月20日晚間，綠城中國控股有限公司發(fā)布公告稱，杭州綠城及舟山綠城各自與中交建融租賃訂立融資租賃協(xié)議及相關(guān)顧問協(xié)議。雖然后來萬科對傳聞回應(yīng)稱其只是營銷策略而不是市場瘋傳的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但這也表示融資租賃業(yè)也作為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型考慮的方式之一。

　　

　　一、房地產(chǎn)融資租賃的含義

　　

　　房地產(chǎn)融資租賃就是租賃物為房地產(chǎn)的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區(qū)別：一是房地產(chǎn)融資租賃的標的物是房屋即不定產(chǎn)，房屋的價值一般會出現(xiàn)增加的情況，有時更會有較大的波動；二是在房地產(chǎn)融資租賃中，房屋的所有權(quán)一般在租賃期屆滿后，都轉(zhuǎn)移給承租人。而一般融資租賃可以不轉(zhuǎn)移

　　

　　二、 房地產(chǎn)融資租賃的業(yè)務(wù)流程圖：

　　
?　　三、各方所能獲得的利益分析

　　

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)融資租賃中開發(fā)商的利益分析

　　

　　能夠開拓房地產(chǎn)市場，擴大房地產(chǎn)銷路。開發(fā)商采用融資租賃方式銷售房產(chǎn)，有利于向用戶和市場推銷產(chǎn)品，變潛在的市場需求為有效需求，并可以拓展房產(chǎn)營銷渠道，

　　

　　（二）出租人利益分析1.運營風險較小。

　　

　　由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，保留房產(chǎn)的所有權(quán)是投資的有效保障。

　　

　?。ㄈΤ凶馊说睦娣治鲇捎诜康禺a(chǎn)融資租賃是先租后買，并不是“一錘子”買賣，所以客觀上迫使開發(fā)商保證房地產(chǎn)商品的質(zhì)量，避免了配套設(shè)施滯后和供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施未完善或質(zhì)量低劣的情況出現(xiàn)，這樣就保證了承租人的基本利益。

　　

　?。ㄋ模﹂g接參與方———商業(yè)銀行的利益分析發(fā)展房地產(chǎn)融資租賃有利于緩沖銀行風險，促進銀行商業(yè)化改革。

　　

　　房地產(chǎn)融資租賃業(yè)的前景由以上分析所得房地產(chǎn)融資租賃經(jīng)營有其自身的優(yōu)勢，對于挖掘房地產(chǎn)市場潛力，啟動房地產(chǎn)市場，進而刺激有效需求，拉動經(jīng)濟增長有很大的促進作用。房地產(chǎn)融資租賃可以緩解目前購房難及住房難的壓力，通過房地產(chǎn)融資租賃，可以實現(xiàn)住宅消費的梯次推進，保證社會的秩序，使家庭、國家長效穩(wěn)定發(fā)展，因此在中國有很大發(fā)展前景。

　　

　　首先我們來看房地產(chǎn)融資的十六種途徑：

　　

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。同時，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。然而房地產(chǎn)開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產(chǎn)的融資途徑進行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。

　　

　　1．自有資金：開發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來支持項目開發(fā)。

　　

　　2．預(yù)收房款預(yù)收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉(zhuǎn)移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會對預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。

　　

　　3．建設(shè)單位墊資：一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。

　　

　　4．銀行貸款：在我國，房地產(chǎn)項目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。

　　

　　5．房地產(chǎn)信托：現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對銀行貸款而言房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。

　　

　　6．上市融資：上市融資包括國內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。

　　

　　7．房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化：房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。

　　

　　8．聯(lián)合開發(fā)：聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營商實現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流有效地控制經(jīng)營風險。

　　

　　9．開發(fā)商貼息貸款：開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款并由開發(fā)商補貼一定期限的利息其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。對商業(yè)銀行來講通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務(wù)收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題實現(xiàn)提前銷售。

　　

　　10．售后回買及回租：售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當給貸款機構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金，:用于再投資；同時，在今后較長一段時間內(nèi)以類似分期還貸形式，再將該項物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機構(gòu)可以是銀行、投資公司、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)，也可以是資金雄厚的實業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，再次銷售。

　　

　　11．海外融資：海外房產(chǎn)基金的進入對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風險的作用。

　　

　　12．融資租賃：根據(jù)《合同法》的規(guī)定房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋并交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優(yōu)勢。

　　

　　13．非上市增資擴股：——私募股權(quán)融資：受美國次級貸款引起的全球股災(zāi)和經(jīng)濟衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售（IPO）未獲一家機構(gòu)認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機構(gòu)投資入股2.1億美元。

　　

　　14．夾層融資：夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品在房地產(chǎn)領(lǐng)域常常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢。

　　

　　15．債券融資：由于地產(chǎn)項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業(yè)債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴格。

　　

　　16．項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設(shè)期和回收期長、風險分擔等特點因此對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式來實現(xiàn)融資目標和風險屏蔽的作用。

　　

　　融資租賃作為世界上僅次于銀行信貸的第二大融資方式，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立和完善，融資租賃在我國也將成為貸款、證券之后第三個重要的資本市場籌資方式。隨著融資租賃被越來越多的產(chǎn)業(yè)認識，特別是其所有權(quán)和使用權(quán)獨特的分離方式，對于商品的銷售有積極的促進因素，因此房地產(chǎn)領(lǐng)域開始有很多人關(guān)注和使用這個手段。

　　

　　再者我們來研究房地產(chǎn)融資租賃問題及實務(wù)操作：

　　

　　一、房地產(chǎn)融資租賃的概念及其優(yōu)勢

　　

　　要了解房地產(chǎn)融資租賃首先要了解什么是融資租賃。簡而言之，融資租賃就是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物后提供給承租人使用，由承租人向出賣人支付租金的交易方式。而房地產(chǎn)融資租賃就是租賃物為房地產(chǎn)的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區(qū)別：

　　

　　1.租賃物

　　

　　一般的融資租賃的標的物即租賃物是以各類設(shè)備為主，或者是飛機、船舶等大型運輸工具。而房地產(chǎn)融資租賃的標的物則是房屋即不動產(chǎn)，不同于傳統(tǒng)的融資租賃的標的物。傳統(tǒng)的融資租賃的標的物本身的價值是逐步遞減的，房屋的價值一般會出現(xiàn)增加的情況，有時更會有較大的波動。

　　

　　2.所有權(quán)的轉(zhuǎn)移

　　

　　一般的融資租賃的租賃期屆滿后，租賃物的所有權(quán)可轉(zhuǎn)移給承租人，也可能不轉(zhuǎn)移，仍屬出租人所有。但是在房地產(chǎn)融資租賃中，房屋的所有權(quán)一般在租賃期屆滿后，都轉(zhuǎn)移給承租人。所以，房地產(chǎn)融資租賃，即是把房地產(chǎn)商品作為融資租賃的標的物，房地產(chǎn)商品的需求者作為承租方向出租方(從事房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的公司)融資租入房地產(chǎn)商品的一種租賃方式。

　　

　　二、當前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢為融資租賃業(yè)創(chuàng)造機遇

　　

　　經(jīng)過近幾年持續(xù)的宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開始慢慢轉(zhuǎn)型，同時也為房地產(chǎn)融資租賃業(yè)的發(fā)展提供了機遇。概括起來，大致有三個方面：

　　

　　第一，近幾年全國房價快速增長的趨勢一直未能明顯抑制，全國房價呈現(xiàn)加快上揚態(tài)勢。這導(dǎo)致越來越多的人買不起房子，但中國人又不習慣長期租房住，因此“先租后買”的住宅融資租賃市場前景看好。

　　

　　第二，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的一個重點是住房保障，國務(wù)院文件明確界定了住房保障的群體是低收入家庭。以前還有資格享受經(jīng)濟適用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔離出去，而中等偏下收入家庭是無法承受商品住宅價格的，通過融資租賃可以為其提供合適的“準產(chǎn)權(quán)”住宅。

　　

　　第三，我國金融體系，包括房地產(chǎn)金融體系不健全，房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品遠遠沒有發(fā)達國家那么豐富，這也是我國今后必然盡快補足的短板，而房地產(chǎn)融資租賃就是一個很好的金融工具，有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

　　

　　三、房地產(chǎn)融資租賃的融資成本

　　

　　辦理銀行抵押貸款一般為6-7折，也就是說，要融資6億元的話，必須拿出價值9億元的房產(chǎn)，且有時候中介的收費相當高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資總成本(銀行+中介的費用)并不低。而作為一種中、長期的融資方式的金融租賃，一般則是按房產(chǎn)價值的7-8折計算，融資6億元只需8億元的房產(chǎn);融資租賃公司收取2-5%的融資租賃費用，根據(jù)不同項目最低僅收1-2%;加上銀行約6%的融資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的融資成本并不算高。開發(fā)企業(yè)的交易契稅，按照不同地方的政策可以優(yōu)惠或減免。這樣看來，運用融資租賃公司的融資平臺，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是大有可為的。所謂的優(yōu)惠實際上是延遲納稅，一旦融資租賃公司支持的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展起來，其增加的稅源要遠大于優(yōu)惠稅收部分。這個經(jīng)驗已被發(fā)達國家普遍應(yīng)用。在加入WTO后，按照現(xiàn)有稅制，還無法與國際接軌。這方面，我國目前現(xiàn)行的法律法規(guī)還不是很健全。因此，引導(dǎo)整個社會在租賃方面投資是我國目前解決民間投資的一個途徑。

　　

　　四、房地產(chǎn)融資租賃的政策性風險

　　

　　按照即將出臺的《融資租賃法》，融資租賃只適用于動產(chǎn)租賃。目前我國法院也是這樣掌握的。關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(四)第九條規(guī)定：以不動產(chǎn)為租賃物的融資租賃合同無效，但租賃物成為土地的附著物或已經(jīng)嵌入土地內(nèi)不在此限。盡管這個解釋尚未出臺，但在司法實踐中已經(jīng)這樣執(zhí)行。原因是：融資租賃的政策是給設(shè)備制造領(lǐng)域的。設(shè)備生產(chǎn)能創(chuàng)造價值，房地產(chǎn)是消費品，在使用中不能給社會創(chuàng)造價值;設(shè)備是不斷貶值的產(chǎn)品，房地產(chǎn)是價格在不斷變化的產(chǎn)品，主流趨向是升值的。因此不能享受融資租賃的政策待遇，不受《合同法》保護?！督鹑谧赓U公司管理辦法》中規(guī)定租賃物件的范圍是固定資產(chǎn)。金融租賃公司做這個項目或許還有規(guī)可尋，但在司法上是否能得到保護就很難說了。

　　

　　五、房地產(chǎn)融資租賃的具體操作

　　

　　房地產(chǎn)融資租賃的具體操作需要平臺。

　　

　　第一種方式。在國家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，可以通過現(xiàn)有融資租賃平臺，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、融資租賃公司與股份制商業(yè)銀行的三方合作，實現(xiàn)三贏：

　　

　　首先，融資租賃公司拓展了其業(yè)務(wù)領(lǐng)域。然后，融資租賃公司再將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租金應(yīng)收款“打包”賣給銀行。再后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過融資租賃公司的房地產(chǎn)售后回租。

　　

　　一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開發(fā)項目的資本金(與直接向銀行辦理抵押貸款的資金性質(zhì)完全不同，抵押貸款不能作為企業(yè)的自有資金及沖抵新開發(fā)項目的資本金)，或者投資其他任何項目(而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作銀行抵押，所得的貸款資金用途是指定的，無法用于投資新開發(fā)項目)。另一方面，通過“售后回租”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍可經(jīng)營原來的房地產(chǎn)項目，形成現(xiàn)金流，通過“每年還本，每季還息”的辦法，在融資租賃到期時，依照合同向融資租賃公司贖回原來的房地產(chǎn)項目。

　　

　　第二種方式。與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如重慶。

　　

　　第三種方式。與單位、銀行合作，進行單位的房地產(chǎn)融資租賃，如上海。

　　

　　六、房地產(chǎn)融資租賃該出場了

　　

　　1998年以來，我國住宅市場化之所以飛速發(fā)展，住房按揭功不可沒，而從消費形態(tài)上看，透支現(xiàn)象突出，大量“房奴”出現(xiàn)，部分年輕人把住房按揭政策用過了頭，想要立刻讓其由買轉(zhuǎn)租，又談何容易!從企業(yè)角度分析，開發(fā)商資金緊張，同時項目銷售速度放緩。從資源效用層面考慮，近幾年住房空置率一直居高不下，社會資源浪費嚴重。房地產(chǎn)融資租賃該出場了。融資租賃可不是一個跑龍?zhí)椎男〗巧?。在發(fā)達國家，融資租賃已成為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，比如在美國的固定資產(chǎn)投資中，融資租賃與銀行、證券分庭抗禮，形成三分天下的融資格局。簡單地說，融資租賃就是“以租代買”或“先租后買”，一般多針對房產(chǎn)、汽車、電器等大件商品，在合同期內(nèi)物品所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按殘值購入物品，擁有物品的所有權(quán)。

　　

　　房地產(chǎn)融資租賃是啟動房地產(chǎn)市場刺激內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長的一項有效舉措，它對于解決我國商品房銷售，改善人民生活條件，促進國家經(jīng)濟發(fā)展都有很大的促進作用。雖然目前此種方式運用不是很普遍，但隨著人們觀念的不斷轉(zhuǎn)變及房地產(chǎn)市場的逐步完善，它必將得到極大地推廣。

　　

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