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　　現(xiàn)在由于三四線城市商品房基本上賣不掉了，一些房產(chǎn)商就進入多元化轉(zhuǎn)型，互聯(lián)網(wǎng)金融成為許多房產(chǎn)商的新方向，整個P2P行業(yè)沒有一家盈利，就是平安的陸金所資產(chǎn)達到100億元以上，也沒有盈利。而傳統(tǒng)銀行業(yè)現(xiàn)在的利潤增速在個位數(shù)，相比之前40%或以上的增速，實在是啃骨頭、喝湯了，這也意味著網(wǎng)絡(luò)貸款利潤回報率有限。由此可見，房產(chǎn)商轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)金融好看不好吃，同行高管被招聘而來的是復(fù)制經(jīng)驗，這就意味著要想盈利或獲得國內(nèi)頂尖水平，那是困難的。融資租賃作為金融一部分，在這樣的大環(huán)境下，也是難以巨大地獲利，只有通過國內(nèi)頂尖專家指導(dǎo)非常規(guī)發(fā)展，才有競爭力領(lǐng)先國內(nèi)并巨大盈利。那么，房產(chǎn)商融資租賃新風(fēng)口在哪？

　　

　　筆者認為，房產(chǎn)商的融資租賃大多數(shù)是屬于商務(wù)部主管，而非銀監(jiān)會主管，屬于內(nèi)資試點融資租賃公司，而非商務(wù)部監(jiān)管的外資投資的融資租賃公司，也非銀監(jiān)會監(jiān)管的金融租賃公司，主要在證券交易所發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，而非在銀行間發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。目前金融租賃ABS產(chǎn)品只有49.9億元，而證券交易所的企業(yè)ABS產(chǎn)品今年到目前是總發(fā)行514.92億元，50單，而去年全年是400.83億元的發(fā)行規(guī)模。其中，租賃債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的企業(yè)ABS共發(fā)行15單，123.37億元，去年全年只有4單，總額是34.75億元。規(guī)模占比從去年的8.7%上升到目前的23.9%。

　　

　　主要是因為證券公司操作比較其它資產(chǎn)更加容易，租賃資產(chǎn)比信貸資產(chǎn)在對待破產(chǎn)隔離上容易實現(xiàn)，使得投資者更容易接受，企業(yè)ABS今年有可能達到一兩千億的規(guī)模，因為下半年往往比上半年多，而融資租賃資產(chǎn)證券化的份額有可能上升到三分之一左右，就是全年有可能達到330億元到660億元之間。

　　

　　融資租賃公司如何形成新風(fēng)口？

　　

　　1、 2-3個月，只要租賃資產(chǎn)達到三五個億元的規(guī)模，趕快打包資產(chǎn)證券化，一兩個星期或兩三天就能打包成資產(chǎn)證券化，采取小步快跑的方法，寶信租賃就是這樣做的，如1-4期發(fā)行產(chǎn)品的時間分別是2014年12月16日、2015年3月19日、5月19日、7月22日。如此就不需要到銀行貸款來補充資金了，而是通過這種資產(chǎn)證券化來融資，銀行貸款時間很長，另外，貸款周期靈活有限?，F(xiàn)在融資利率比較低。今年上半年部分融資租賃證券化產(chǎn)品利率比銀行還低。

　　

　　2、 融資租賃公司通過資產(chǎn)證券化，等于把債務(wù)轉(zhuǎn)出表了，又可以進行融資了，這實際上是提高了杠桿率?？梢酝ㄟ^杠桿擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　

　　3、 由于融資租賃公司是企業(yè)進行而非金融也進行，那么金融租賃主要涉及飛機、海運船、游艇等大項目，而內(nèi)資試點融資租賃，基本上是涉及實體。我們以常見的企業(yè)把機器設(shè)備以售后回租形式融資為例，如果僅僅估價機器設(shè)備的價值而進行融資租賃是一種常規(guī)作法，筆者認為，萬一企業(yè)產(chǎn)品銷售不良，變成融資租賃公司買了一堆機器。所以，融資租賃公司一定要派國內(nèi)頂尖專家把脈該企業(yè)產(chǎn)品是否有前途，如果產(chǎn)品一般，筆者建議需要進行一系列創(chuàng)新改造，然后給予融資租賃，但是，租賃上可以適當優(yōu)惠一兩個百分點利率，但是融資租賃公司以咨詢、指導(dǎo)、顧問形式，參與超過上一年利潤額增速的利潤額協(xié)議分成，這才是巨大的機會。另外，如何把該企業(yè)員工的剛需消費產(chǎn)品、投資、教育、改善住房等相結(jié)合，把這個企業(yè)做深做透，通過這種與企業(yè)及其員工深度“戀愛”的方式，來共同發(fā)展，這才是融資租賃業(yè)發(fā)展的巨大競爭力。但是，把更多的融資租賃企業(yè)群整合企業(yè)，并給予一系列服務(wù)，需要多料研究專家、企業(yè)綜合創(chuàng)新專家、綜合研究經(jīng)濟專家，才能操盤。否則，沒辦法進行總攬全局。

　　

　　4、 要把融資租賃業(yè)務(wù)與商品房、P2P、眾籌、小額貸款、消費金融、擔(dān)保、典當、保險、信托、企業(yè)創(chuàng)新、零售公司、投資高回報、文化娛樂等進行有機串聯(lián)起來，這種串聯(lián)并不是為串聯(lián)而串聯(lián)，而是因為串聯(lián)后競爭力上升、利潤率上升、1+1＞2、品牌影響力擴大等而進行的。中國除筆者之外，能夠同時玩轉(zhuǎn)這些產(chǎn)業(yè)、項目而取得高回報的頂尖專家還沒有。通過筆者的方法，房產(chǎn)商即使是三四線的商品房、商場一樣可以救活。

　　

　　綜上所述，筆者認為房產(chǎn)商進入互聯(lián)網(wǎng)金融要想盈利還比較困難，但是，只要邀請國內(nèi)頂尖專家把融資租賃業(yè)務(wù)與商品房、P2P、眾籌、小額貸款、消費金融、擔(dān)保、典當、保險、信托、企業(yè)創(chuàng)新、零售公司、投資高回報、文化娛樂等進行有機串聯(lián)起來，競爭力上升、利潤率上升、1+1＞2、品牌影響力上升了。然后小步快跑打包融資資產(chǎn)證券化，這才是筆者說的房產(chǎn)商融資租賃的新風(fēng)口。

 

    作者：知名經(jīng)濟學(xué)家吳東華 文章來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)